Le certificat d’urbanisme et le permis de construire selon le nouveau Code de l’urbanisme (Loi n° 169/2026) : délais, validité et projets énergétiques

La Loi n° 169/2026 relative au Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction (le « Code ») a été publiée au Moniteur officiel de la Roumanie, partie I, n° 661 du 10 août 2026 et est entrée en vigueur le 25 août 2026.

Le Code constitue un changement d’ampleur du cadre juridique applicable à l’aménagement du territoire, à l’urbanisme et à la construction. Des règles qui figuraient auparavant dans des actes normatifs distincts, principalement dans la Loi n° 50/1991 relative à l’autorisation de l’exécution des travaux de construction, dans la Loi n° 10/1995 relative à la qualité dans la construction et dans la Loi n° 350/2001 relative à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme, sont réunies et restructurées dans un cadre législatif unique.

Ces changements concernent non seulement les autorités publiques, les architectes ou les promoteurs, mais aussi les propriétaires qui envisagent de construire, de démolir une construction, de modifier un bâtiment ou de réaliser une opération immobilière, ainsi que les investisseurs dans des projets d’infrastructure et d’énergie. Cet article explique ce qui change pour le certificat d’urbanisme, qui peut demander le permis de construire et comment les projets énergétiques relèvent de la catégorie des ouvrages d’ingénierie (lucrări inginerești).

1. Ce qui change pour le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est l’un des premiers documents auxquels est confrontée une personne qui souhaite réaliser une opération immobilière ou effectuer des travaux sur une construction. Aux termes de l’article 253, paragraphes 1 et 2, du Code, il s’agit de l’acte d’information à caractère obligatoire par lequel l’autorité publique fait connaître les règles, les possibilités et les restrictions applicables à l’immeuble à la date de sa délivrance ; il ne confère pas le droit d’exécuter des travaux de construction ou de démolition.

Le Code accorde une attention accrue à la finalité pour laquelle le certificat d’urbanisme est demandé et réglemente distinctement plusieurs catégories de certificats en fonction de cette finalité. Sont notamment visés les certificats :

• d’information ;
• pour opérations cadastrales ;
• pour la construction ou la démolition de bâtiments et d’aménagements ;
• pour la construction ou la démolition d’ouvrages d’ingénierie ;
• pour les constructions à caractère spécial.

Cette distinction est importante, car le certificat d’urbanisme n’a ni la même fonction dans toutes les situations, ni la même nature juridique, et la finalité pour laquelle il est demandé doit être correctement déterminée dès le départ. Par exemple, le certificat d’urbanisme d’information n’est pas un acte administratif, mais contient des informations générales, identiques pour tous les demandeurs, alors que les autres catégories sont des actes administratifs individuels. Un certificat peut être délivré simultanément pour plusieurs finalités et pour un ou plusieurs immeubles.

Les opérations cadastrales réalisées sans certificat d’urbanisme sont frappées de nullité absolue

Les réunions et divisions de parcelles, l’inscription des servitudes de passage et l’inscription ou la réinscription d’immeubles au livre foncier, au regard du régime technique établi par les documents d’aménagement du territoire et les documents d’urbanisme approuvés, ainsi que les actes juridiques y afférents, effectués en l’absence du certificat d’urbanisme pour opérations cadastrales ou en méconnaissance de ses conditions, sont frappés de nullité absolue. Par exception, le certificat d’urbanisme pour opérations cadastrales n’est pas obligatoire en cas de réalisation d’ouvrages d’ingénierie.

2. Délai de délivrance du certificat d’urbanisme

Les délais de délivrance du certificat d’urbanisme varient selon sa catégorie :

• certificat d’information : 5 jours ouvrables au plus lorsque l’autorité dispose d’un système informatique opérationnel (auquel cas le certificat est délivré automatiquement) et, jusqu’à la mise en service de ce système, 10 jours ouvrables au plus ;
• certificat pour opérations cadastrales : 10 jours ouvrables au plus ;
• certificat pour la construction ou la démolition de bâtiments et d’aménagements : 15 jours ouvrables au plus ;
• certificat pour la construction ou la démolition d’ouvrages d’ingénierie : 15 jours ouvrables à compter du dépôt de la demande par le bénéficiaire des travaux.

En pratique, il importe d’identifier d’abord la finalité de la demande, car c’est elle qui détermine la catégorie du certificat d’urbanisme et, partant, le régime procédural applicable.

3. Durée de validité du certificat d’urbanisme

S’agissant du certificat d’urbanisme pour construction ou démolition, la durée de validité est fixée par l’autorité de délivrance entre 12 et 36 mois à compter de la date de délivrance, en fonction de la finalité de la demande, de la complexité de l’investissement et des caractéristiques urbanistiques de la zone, ainsi que du maintien de la validité des documents d’urbanisme applicables.

Selon le projet, plusieurs étapes successives peuvent se présenter : obtention des avis, élaboration du dossier, obtention du permis et accomplissement des autres conditions légales. Par conséquent, la validité du certificat d’urbanisme doit être suivie au regard du calendrier concret du projet. Quelques règles pratiques sont à prendre en compte :

• la prorogation est demandée au moins 15 jours ouvrables avant l’expiration et est accordée pour 24 mois au maximum, après quoi la délivrance d’un nouveau certificat est obligatoire ; le non-respect de ce délai entraîne la cessation de la validité ;
• la validité cesse également lorsque le titulaire renonce à son intention de construire, auquel cas il est tenu d’en informer l’autorité de délivrance ;
• lorsque le certificat impose l’élaboration d’un plan d’urbanisme zonal (PUZ) ou d’un plan d’urbanisme de détail (PUD), il ne peut être utilisé pour la finalité demandée qu’après l’approbation de ce document et reste valable 12 mois supplémentaires après l’approbation ;
• les droits et obligations attachés au certificat d’urbanisme et aux avis obtenus sont transférés de plein droit au nouveau titulaire en cas de changement de titulaire avant la délivrance du permis ;
• les certificats d’urbanisme délivrés avant le 25 août 2026 (date d’entrée en vigueur du Code) conservent leur validité.

4. Points à vérifier dans le certificat d’urbanisme avant de lancer un projet

Le certificat d’urbanisme joue un rôle important dans l’identification du régime applicable à un terrain donné et dans la détermination des conditions à remplir pour réaliser l’opération envisagée. Avant de lancer un projet, il convient d’analyser, selon le cas :

• le régime juridique du terrain (propriété, autres droits réels, servitudes d’utilité publique, situation à l’intérieur ou à l’extérieur du périmètre urbanisé – intravilan / extravilan, régimes spéciaux de protection) ;
• le régime économique (usage actuel, destinations autorisées ou interdites) ;
• le régime technique : les indicateurs urbanistiques (coefficient d’emprise au sol – POT, coefficient d’utilisation du terrain – CUT), la hauteur maximale autorisée, les reculs, l’accès aux voies publiques et l’existence des réseaux ;
• les éventuelles restrictions ou interdictions ;
• la nécessité d’un document d’urbanisme supplémentaire ;
• la liste des études spécialisées et la liste complète des avis et accords (avize și acorduri) nécessaires à la construction.

En d’autres termes, le certificat d’urbanisme constitue l’un des points de départ du projet, mais l’analyse juridique ne saurait se réduire à sa seule existence.

Vous préparez un projet immobilier ou énergétique ? Nous vérifions le certificat d’urbanisme et le calendrier d’autorisation avant que vous n’investissiez dans la conception.

Prendre rendez-vous

5. Le permis de construire selon le Code de l’urbanisme

Aux termes de l’article 246, paragraphe 1, du Code, le permis de construire est l’acte administratif individuel sur le fondement duquel l’exécution des travaux de construction est permise, conformément aux mesures prévues par la loi concernant l’implantation, la conception, la réalisation, l’exploitation et la post-utilisation des constructions. Il est délivré pour les travaux de réalisation de constructions neuves, pour les travaux d’aménagement et pour les travaux d’intervention sur des constructions existantes.

Le Code institue une procédure d’autorisation différenciée selon le type de construction : (1) bâtiments, (2) ouvrages d’ingénierie et (3) aménagements. Par ailleurs :

• il n’est plus délivré d’autorisations provisoires ;
• pour un objectif d’investissement impliquant à la fois des constructions neuves et des aménagements, des interventions ou des démolitions, un seul permis est demandé, qui présente de manière différenciée les catégories de travaux ;
• pour plusieurs objectifs d’investissement implantés sur le même terrain, il peut être délivré, sur demande, un permis pour chaque objectif, sur la base du même certificat d’urbanisme ;
• les modifications du programme intervenues après l’autorisation de l’exécution des travaux de construction sont autorisées par un permis modificatif (autorizație de modificare), demandé pendant la durée de validité du permis initial et avant l’exécution des modifications ;
• le permis de régularisation (autorizație de regularizare) des travaux exécutés sans permis ou en méconnaissance de celui-ci a un champ d’application restreint : principalement les maisons individuelles et leurs annexes d’une surface développée de 150 m² au maximum, en dehors des zones protégées, ainsi que la fermeture de balcons ;
• certains travaux peuvent être exécutés selon la procédure simplifiée de la notification ou sans aucune formalité, dans les cas expressément prévus par le Code.

Les personnes pouvant contester en justice un permis de construire sont présentées dans notre article sur la Décision de la Cour constitutionnelle (CCR) n° 643/2024 et le Code de l’urbanisme.

6. Étapes de la procédure et délais de délivrance du permis de construire

La procédure d’autorisation commence par la demande du certificat d’urbanisme pour construction ou démolition et se poursuit par l’élaboration des études spécialisées, l’élaboration du projet pour l’autorisation de construire (et, le cas échéant, de l’organisation du chantier), le déroulement de la procédure environnementale, l’obtention des avis et accords, l’élaboration du PUD, s’il y a lieu, le dépôt de la demande et la délivrance du permis.

Le dossier est déposé auprès de l’autorité compétente ou, après sa mise en service, par l’intermédiaire du Guichet unique national, sous forme écrite ou numérique. Les principaux délais sont les suivants :

• l’autorité notifie, dans un délai maximal de 10 jours ouvrables à compter de l’enregistrement, toutes les insuffisances du dossier, et le demandeur dispose de 3 mois au maximum pour le compléter ;
• le permis est délivré dans un délai maximal de 30 jours calendaires à compter du dépôt du dossier complet ;
• à la demande du bénéficiaire, le permis peut être délivré selon une procédure d’urgence, dans un délai de 7 jours ouvrables au plus, moyennant le paiement d’une taxe ;
• si le demandeur opte pour l’accord unique par l’intermédiaire de la Commission d’accord unique, le délai de 30 jours court à compter de la délivrance de l’accord unique.

7. Validité et transfert du permis de construire

Le permis de construire est valable 3 ans à compter de sa délivrance, période pendant laquelle les travaux doivent être commencés. Après le commencement des travaux, communiqué à l’autorité de délivrance, la validité s’étend à toute la durée d’exécution prévue dans le permis. Si le commencement des travaux n’est pas communiqué, la durée d’exécution est calculée à compter de la date de délivrance du permis. Autres aspects pertinents :

• la validité du permis peut être suspendue une seule fois, pour 12 mois au maximum, par notification motivée adressée à l’autorité de délivrance ;
• la prorogation du délai de 3 ans est interdite ; il est toutefois possible de demander, une seule fois, la prolongation de la durée d’exécution de 12 mois au plus, moyennant le paiement d’une taxe égale à 30 % de la taxe initiale ;
• le permis devient caduc en cas de non-commencement des travaux, de non-achèvement de ceux-ci dans la durée d’exécution (sans prolongation) ou de suspension de l’exécution pendant plus de 24 mois, sauf en cas de litige ou de force majeure ;
• les avis et accords exigés par le certificat d’urbanisme conservent leur validité jusqu’à la réception des travaux, en l’absence d’éléments nouveaux ;
• en cas de changement de titulaire en cours d’exécution, les droits et obligations attachés au permis sont transférés de plein droit au nouveau titulaire, ce qui est particulièrement important dans les opérations portant sur des projets en cours de développement.

Pour les vérifications qu’implique l’acquisition d’un projet en cours de développement, consultez également notre guide sur la due diligence juridique des projets photovoltaïques et de stockage par batteries (BESS).

8. Qui peut demander le certificat d’urbanisme et le permis de construire

L’une des distinctions les plus importantes du Code concerne la qualité du demandeur. Celle-ci varie selon l’acte demandé et le type de travaux.

Le certificat d’urbanisme

• d’information : toute personne physique ou morale intéressée ;
• pour opérations cadastrales : le titulaire du droit de propriété ou une personne mandatée par celui-ci ;
• pour les bâtiments et aménagements : le titulaire d’un droit réel sur l’immeuble ;
• pour les ouvrages d’ingénierie : le bénéficiaire des travaux, sans qu’il soit nécessaire qu’il détienne un droit réel principal sur l’immeuble.

Le permis de construire : la règle

Le permis est délivré à la demande des titulaires du droit d’exécuter les travaux [article 248, paragraphe 1, lu en combinaison avec l’article 245, paragraphe 3, du Code], à savoir :

• les titulaires du droit de propriété ;
• les titulaires d’autres droits réels correspondant à la propriété publique (droits d’administration, de concession et d’usage gratuit), dans le respect de l’acte juridique constitutif ou avec l’accord du propriétaire.

Lors du dépôt du dossier, le demandeur justifie du droit de propriété ou d’un autre droit réel ou de créance permettant de construire, et la demande doit mentionner le droit sur le fondement duquel elle est formulée.

Le permis de construire : les exceptions

• le droit de créance (par exemple, le bail) ne permet d’exécuter que les travaux limitativement prévus à l’article 245, paragraphe 4, du Code, à savoir : constructions temporaires, réparations et cloisonnements intérieurs non structurels et démontables, avec l’accord du propriétaire ; certains travaux dans le domaine du pétrole et du gaz naturel ainsi que des systèmes d’eau et d’eaux usées ; d’autres travaux dans les cas expressément prévus par la loi ;
• pour les ouvrages d’ingénierie d’intérêt public, le permis est également délivré à la demande de personnes autres que les titulaires de droits réels principaux sur les immeubles ;
• pour les réseaux nationaux de transport d’électricité, de gaz naturel et de pétrole brut, la licence, l’accord de concession, l’accord pétrolier ou, selon le cas, le contrat de location tiennent lieu de titre sur le terrain, à condition que les propriétaires soient notifiés et que les indemnités et dédommagements soient payés ou consignés ;
• l’organisation du chantier peut être autorisée séparément, à la demande de l’entrepreneur, sur la base du contrat d’exécution des travaux.

9. Qu’entend-on par ouvrages d’ingénierie ?

Les ouvrages d’ingénierie sont des constructions permanentes qui ne relèvent pas de la catégorie des bâtiments et aménagements, telles que les ouvrages d’infrastructure de transport, les ouvrages hydrotechniques, miniers, d’infrastructure énergétique ou de communications électroniques. L’article 326, paragraphe 3, du Code énumère les ouvrages d’ingénierie soumis au régime spécial d’autorisation :

• les infrastructures de transport d’intérêt national ;
• les infrastructures dans le domaine de l’énergie, à savoir l’infrastructure énergétique ;
• les réseaux de communications électroniques et les infrastructures physiques y afférentes ;
• les ouvrages de gestion des eaux ;
• les ouvrages hydrotechniques ;
• les ouvrages miniers ;
• les autres ouvrages d’ingénierie nécessaires à la réalisation d’objectifs d’intérêt public local et départemental.

Par comparaison, les bâtiments sont les constructions destinées à abriter des personnes, des animaux, des installations technologiques, des matériaux ou le déroulement d’activités humaines, tandis que les aménagements comprennent notamment les aménagements civils et fonciers, les constructions provisoires, les espaces verts et publics, les forages, les excavations et l’organisation du chantier.

10. Pourquoi les projets énergétiques sont des ouvrages d’ingénierie

Le Code ne définit pas la notion d’« infrastructure énergétique », mais plusieurs dispositions justifient, selon notre interprétation, le classement des projets énergétiques dans la catégorie des ouvrages d’ingénierie :

• l’article 369, paragraphe 5, et l’article 326, paragraphe 3, point b), du Code mentionnent expressément l’infrastructure énergétique parmi les ouvrages d’ingénierie ;
• l’annexe n° 6 au Code (classement des constructions en classes de conséquences) inclut, dans la colonne consacrée aux ouvrages d’ingénierie, les centrales électriques éoliennes et photovoltaïques, les centrales de production d’énergie autres que nucléaires, éoliennes ou photovoltaïques, les centrales nucléaires, ainsi que les pylônes des lignes aériennes de transport et de distribution d’électricité ;
• l’article 252, point i), du Code traite de manière unitaire les capacités de production et de stockage d’électricité et d’hydrogène à partir de sources renouvelables, ainsi que les postes de transformation, les câbles et les installations de raccordement au réseau électrique d’intérêt public.

Ce classement emporte des conséquences pratiques importantes :

• le certificat d’urbanisme pour ouvrages d’ingénierie peut être obtenu par le bénéficiaire des travaux sans droit réel principal sur le terrain ;
• le certificat d’urbanisme pour opérations cadastrales n’est pas nécessaire en vue du regroupement ou de la division des terrains ;
• l’accord des voisins n’est pas nécessaire pour les ouvrages d’ingénierie d’intérêt public ;
• des réceptions partielles par ouvrages ou tronçons distincts sont possibles.

11. Règles spécifiques aux projets photovoltaïques, éoliens et de stockage

Les capacités de production et de stockage d’électricité et d’hydrogène à partir de sources renouvelables situées hors du périmètre urbanisé (extravilan), y compris les postes de transformation, les câbles et les installations de raccordement, peuvent être réalisées sur la base du permis de construire, sans élaboration d’un nouveau document d’urbanisme. Pour les capacités de production situées à l’intérieur du périmètre urbanisé (intravilan) qui ne sont pas réalisées en autoconsommation, la solution retenue et les relations avec le voisinage sont précisées par un PUD.

Les permis de construire ou de démolir pour des ouvrages d’ingénierie exécutés hors du périmètre urbanisé des localités, à l’exception des réseaux de communications électroniques et des infrastructures physiques afférentes à ces réseaux, sont délivrés dans le respect des plans d’aménagement du territoire ayant reçu les avis requis et approuvés conformément à la loi.

Les travaux de recherche et de prospection des terrains, les forages et les excavations nécessaires à la réalisation des études géotechniques pour l’exploitation de carrières et de gravières, les puits de gaz et de pétrole, les capacités de production d’électricité et d’hydrogène à partir de sources renouvelables, ainsi que pour d’autres exploitations, peuvent être réalisés sans nouveau document d’urbanisme, sur la base des règles d’urbanisme en vigueur.

Les aspects réglementaires propres au stockage sont présentés dans notre guide sur les projets BESS en Roumanie, et le cadre général des investissements dans le guide sur les investissements dans les énergies renouvelables en Roumanie.

Vous développez ou acquérez un projet photovoltaïque, éolien ou BESS ? Nous déterminons quel certificat d’urbanisme est nécessaire et quels permis suivront.

Contactez-nous

12. Régime transitoire

Les procédures d’élaboration, d’avis et d’approbation des documents d’urbanisme engagées avant le 25 août 2026 restent soumises à la loi en vigueur à la date de leur engagement, et les certificats d’urbanisme délivrés antérieurement conservent leur validité.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la Loi n° 169/2026 ?

Il s’agit du Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction, en vigueur depuis le 25 août 2026. Le Code réunit dans un seul acte les règles qui figuraient, principalement, dans la Loi n° 50/1991, la Loi n° 10/1995 et la Loi n° 350/2001.

Dans quel délai le permis de construire est-il délivré selon le nouveau Code ?

Dans un délai maximal de 30 jours calendaires à compter du dépôt du dossier complet. À la demande du bénéficiaire et moyennant le paiement d’une taxe, le permis peut être délivré selon une procédure d’urgence, dans un délai de 7 jours ouvrables au plus.

Le permis de construire peut-il être prorogé ?

Le délai de 3 ans pour commencer les travaux ne peut pas être prorogé. La durée d’exécution peut être prolongée une seule fois, de 12 mois au plus, moyennant le paiement d’une taxe égale à 30 % de la taxe initiale.

Les certificats d’urbanisme délivrés avant le 25 août 2026 sont-ils toujours valables ?

Oui. Les certificats d’urbanisme délivrés avant l’entrée en vigueur du Code conservent leur validité.

Un promoteur qui n’est pas propriétaire du terrain peut-il obtenir le certificat d’urbanisme pour une centrale photovoltaïque ?

Oui. Les projets énergétiques relèvent, en règle générale, de la catégorie des ouvrages d’ingénierie, et le certificat d’urbanisme pour ouvrages d’ingénierie peut être demandé par le bénéficiaire des travaux, sans droit réel principal sur le terrain. Pour le permis de construire, le droit sur le terrain doit être analysé séparément, selon les règles exposées à la section 8.

Adesman & Asociații assiste les propriétaires, les investisseurs et les promoteurs dans l’obtention des certificats d’urbanisme et des permis de construire, ainsi que dans les opérations portant sur des projets immobiliers et énergétiques. Découvrez notre pratique en droit immobilier, construction et infrastructures.

Vous avez un projet immobilier ou un terrain que vous souhaitez développer ? Échangez avec notre équipe sur l’autorisation des travaux.

Contactez-nous

Ce contenu a un caractère exclusivement informatif et général et ne constitue pas un conseil juridique. Le régime juridique applicable doit être analysé en fonction de la situation concrète de chaque projet et de la législation en vigueur à la date de l’analyse.