关于《国土规划、城市规划与建筑法典》的第169/2026号法律（Legea nr. 169/2026，以下简称“《法典》”）已于2026年8月10日在《罗马尼亚官方公报》第一部分第661期公布，并于2026年8月25日起施行。
《法典》对国土规划、城市规划和建筑领域适用的法律框架作出了全面调整。此前分散于不同规范性文件中的规定——主要是关于建筑工程施工许可的第50/1991号法律、关于建筑质量的第10/1995号法律以及关于国土规划与城市规划的第350/2001号法律——被整合并重构为统一的立法框架。
上述变化不仅与公共机关、建筑师或开发商相关，也与拟建造、拆除建筑物、改建建筑物或进行不动产交易操作的所有权人，以及基础设施和能源项目的投资者相关。本文阐述城市规划证明（certificat de urbanism）有哪些变化、谁可以申请建筑许可证（autorizație de construire），以及能源项目如何归入工程设施（lucrări inginerești）类别。
1. 城市规划证明有哪些变化
城市规划证明是拟进行不动产交易操作或对建筑物实施工程的人最先接触的文件之一。根据《法典》第253条第（1）款和第（2）款，城市规划证明是具有强制性的信息文件，公共机关借此公开签发之日适用于该不动产的规定、许可事项和限制，但其并不赋予实施建造或拆除工程的权利。
《法典》更加重视申请城市规划证明的目的，并根据该目的对若干类别的证明分别作出规定。其中包括以下用途的证明：
- 信息查询；
- 地籍操作；
- 建筑物及场地开发工程（clădiri și amenajări）的建造或拆除；
- 工程设施的建造或拆除；
- 特殊用途建筑。
这一区分十分重要，因为城市规划证明在不同情形下既不具有相同的功能，也不具有相同的法律性质，且申请目的必须从一开始就正确确定。例如，用于信息查询的城市规划证明不是行政行为，而是载有对所有申请人均相同的一般信息；其他类别则属于具体行政行为。一份证明可同时为多个目的、针对一项或多项不动产签发。
未取得城市规划证明的地籍操作绝对无效
地块合并、地块分割、通行地役权的登记以及不动产在不动产登记簿中的登记或重新登记，凡涉及经批准的国土规划文件和城市规划文件所确定的技术规范，在未取得地籍操作城市规划证明或违反该证明所载条件的情况下进行的，连同相关法律行为，均属绝对无效。作为例外，实施工程设施时，无需取得地籍操作城市规划证明。
2. 城市规划证明的签发期限
城市规划证明的签发期限因其类别而异：
- 信息查询证明：主管机关具备正常运行的信息系统时（此时证明自动签发），最长5个工作日；该系统投入运行之前，最长10个工作日；
- 地籍操作证明：最长10个工作日；
- 建筑物及场地开发工程建造或拆除证明：最长15个工作日；
- 工程设施建造或拆除证明：自工程受益人提交申请之日起15个工作日。
实践中，首先应明确申请目的，因为该目的决定城市规划证明的类别，进而决定所适用的程序制度。
3. 城市规划证明的有效期
以建造或拆除为目的的城市规划证明，其有效期由签发机关根据申请目的、投资的复杂程度、区域的城市规划特征以及所适用城市规划文件是否持续有效，确定为自签发之日起12至36个月。
视项目而定，可能存在若干先后衔接的阶段：取得审批意见、编制设计文件、取得许可证以及满足其他法定条件。因此，应结合项目的具体时间表跟踪城市规划证明的有效期。需注意以下几项实务规则：
- 延期申请须至少在到期前15个工作日提出，延期最长24个月，此后必须申请签发新的证明；未遵守该期限的，证明失效；
- 持有人放弃建造意向时，有效期亦告终止，此时持有人有义务通知签发机关；
- 证明要求编制区域城市规划（PUZ）或详细城市规划（PUD）的，仅在该规划文件获批后方可用于所申请的目的，且自批准后继续有效12个月；
- 在许可证签发前变更持有人的，与城市规划证明及已取得的审批意见相关的权利和义务依法当然转移给新的持有人；
- 2026年8月25日（《法典》施行之日）之前签发的城市规划证明继续有效。
4. 项目启动前应在城市规划证明中核查哪些内容
城市规划证明在识别特定土地所适用的制度以及确定实施拟议操作需满足的条件方面发挥重要作用。项目启动前，应视情况分析：
- 土地的法律制度（所有权、其他物权、公用地役权、位于建成区内或建成区外〔intravilan / extravilan〕、特殊保护制度）；
- 经济制度（现有用途、允许或禁止的功能）；
- 技术制度：城市规划指标（建筑密度〔POT〕、容积率〔CUT〕）、建筑高度限制、建筑退让、公共道路接入及市政设施的配备情况；
- 可能存在的限制或禁止；
- 是否需要编制补充城市规划文件；
- 专项研究清单以及建造所需审批意见与许可（avize și acorduri）的完整清单。
换言之，城市规划证明是项目的起点之一，但法律分析不能仅限于确认其存在。
您正在筹备不动产或能源项目吗？我们可在您投入设计之前，核查城市规划证明及许可审批时间表。
5. 《城市规划法典》下的建筑许可证
根据《法典》第246条第（1）款，建筑许可证是具体行政行为，依据该行为方可按照法律关于建筑物选址、设计、建造、使用及使用后处置的措施实施建造工程。建筑许可证针对新建工程、场地开发工程以及对既有建筑物的干预工程签发。
《法典》根据建筑类型设立差异化的许可程序：（1）建筑物，（2）工程设施，（3）场地开发工程。此外：
- 不再签发临时许可证；
- 同一投资项目同时涉及新建工程以及场地开发、干预或拆除工程的，只需申请一份许可证，并在其中分别列明各类工程；
- 位于同一地块上的多个投资项目，可应申请依据同一份城市规划证明分别为每个项目签发许可证；
- 建造工程获得许可后发生的设计任务变更，通过变更许可证予以许可，变更许可证须在原许可证有效期内且在实施变更之前申请；
- 针对未经许可或违反许可实施的工程的合法化许可证适用范围有限：主要为位于保护区以外、总建筑面积不超过150 m²的独户住宅及附属建筑，以及阳台封闭工程；
- 在《法典》明确规定的情形下，某些工程可依据简化的通知程序实施，或无需履行任何手续。
有权就建筑许可证向法院提起诉讼的主体，详见我们关于宪法法院（CCR）第643/2024号裁决与《城市规划法典》的文章。
6. 建筑许可证的办理程序阶段与签发期限
许可程序始于申请以建造或拆除为目的的城市规划证明，随后依次为编制专项研究、编制建造许可设计文件（以及视情况编制施工现场组织设计文件）、完成环境程序、取得审批意见与许可、视情况编制PUD、提交申请，直至签发许可证。
申请文件以书面或电子形式提交至主管机关，或在国家一站式服务窗口（Ghișeul unic național）投入运行后通过该窗口提交。主要期限如下：
- 主管机关应自登记之日起最长10个工作日内告知申请文件的全部缺陷，申请人最长有3个月时间予以补正；
- 许可证自提交完整申请文件之日起最长30个日历日内签发；
- 经受益人申请并缴纳费用，许可证可按加急程序在不超过7个工作日内签发；
- 申请人选择通过统一审批委员会（Comisia de acord unic）取得统一审批的，30日期限自统一审批签发之日起计算。
7. 建筑许可证的有效期与转让
建筑许可证自签发之日起有效期为3年，须在此期间内开工。开工并通知签发机关后，有效期延长至许可证规定的整个施工期限。未通知开工的，施工期限自许可证签发之日起计算。其他相关事项：
- 经向签发机关发出说明理由的通知，许可证的有效期可中止一次，最长12个月；
- 禁止延长3年期限；但可申请延长施工期限一次，最长12个月，并须缴纳相当于原费用30%的费用；
- 未开工、未在施工期限内（未经延期）完工，或施工中止超过24个月的，许可证失效，但诉讼和不可抗力情形除外；
- 城市规划证明所要求的审批意见与许可，如未出现新情况，有效期持续至竣工验收；
- 施工期间变更持有人的，与许可证相关的权利和义务依法当然转移给新的持有人，这一点对于以在建项目为标的的交易尤为重要。
关于收购在建项目所需开展的核查，另请参阅我们关于光伏及BESS（电池储能系统）项目法律尽职调查的指南。
8. 谁可以申请城市规划证明和建筑许可证
《法典》最重要的区分之一涉及申请人的资格。该资格因所申请的文件和工程类型而异。
城市规划证明
- 信息查询：任何有利害关系的自然人或法人；
- 地籍操作：所有权人或其授权的人；
- 建筑物及场地开发工程：对不动产享有物权的权利人；
- 工程设施：工程受益人，无需对不动产享有主物权。
建筑许可证：一般规则
许可证应工程实施权持有人的申请签发〔《法典》第248条第（1）款结合第245条第（3）款〕，即：
- 所有权人；
- 与公有财产相应的其他物权（管理权、特许经营权、无偿使用权）的持有人，但须遵守设立该权利的法律文件或取得所有权人的同意。
提交申请文件时，申请人应证明其享有所有权或允许建造的其他物权或债权，且申请书须载明申请所依据的权利。
建筑许可证：例外情形
- 债权（例如租赁）仅允许实施《法典》第245条第（4）款限定列举的工程，即：经所有权人同意的临时建筑、修缮以及可拆除的非结构性室内隔断；石油和天然气领域以及供水和污水系统领域的某些工程；法律明确规定的其他工程；
- 对于具有公共利益的工程设施，许可证亦可应不动产主物权持有人以外的其他人的申请签发；
- 对于国家输电、天然气和原油输送网络，经营许可证、特许经营协议、石油协议或视情况而定的租赁合同可替代土地权属证明，但须通知所有权人并支付或提存补偿金和损害赔偿金；
- 施工现场组织可应承包商的申请，依据施工合同单独获得许可。
9. 什么是工程设施
工程设施是指不属于建筑物和场地开发工程类别的永久性构筑物，例如交通基础设施工程、水利工程、矿山工程、能源基础设施工程或电子通信基础设施工程。《法典》第326条第（3）款列举了适用特别许可制度的工程设施：
- 国家级交通基础设施；
- 能源领域的基础设施，即能源基础设施；
- 电子通信网络及相关物理基础设施；
- 水资源管理工程；
- 水利工程；
- 矿山工程；
- 实现地方和县级公共利益目标所需的其他工程设施。
相比之下，建筑物是指用于容纳人员、动物、工艺设备、物料或开展人类活动的构筑物；场地开发工程则包括（但不限于）民用工程及土地整治工程、临时建筑、绿地和公共空间、钻探、开挖以及施工现场组织。
10. 为什么能源项目属于工程设施
《法典》并未界定“能源基础设施”这一概念，但依我们的理解，多项条款支持将能源项目归入工程设施类别：
- 《法典》第369条第（5）款和第326条第（3）款第（b）项明确将能源基础设施列为工程设施；
- 《法典》附件6（建筑物后果等级划分）在工程设施一栏中列入了风力和光伏发电站、除核能、风能或光伏以外的其他发电站、核电站，以及输配电架空线路杆塔；
- 《法典》第252条第（i）项将利用可再生能源的电力和氢能生产与储存设施，连同变电站、电缆以及接入公共电网的并网设施，作统一处理。
这一归类具有重要的实际影响：
- 工程设施的城市规划证明可由工程受益人在对土地不享有主物权的情况下取得；
- 为合并或分割土地进行地籍操作，无需取得城市规划证明；
- 具有公共利益的工程设施无需取得相邻方的同意；
- 可对不同单项工程或区段分别进行部分验收。
11. 光伏、风电及储能项目的特别规则
位于建成区外的利用可再生能源的电力和氢能生产与储存设施，包括变电站、电缆和并网设施，可依据建筑许可证建设，无需编制新的城市规划文件。位于建成区内且并非用于自发自用的发电设施，其方案及与周边的关系须通过PUD加以细化。
在居民点建成区外实施的工程设施的建造或拆除许可证（电子通信网络及其相关物理基础设施除外），应遵守依法审核批准的国土规划方案签发。
为采石场、砂石场、油气井、利用可再生能源的电力和氢能生产设施以及其他开采项目开展岩土工程勘察所需的土地勘查与勘探工程、钻探和开挖，可依据现行城市规划规定实施，无需编制新的城市规划文件。
储能领域特有的监管问题，详见我们关于罗马尼亚BESS项目的指南；投资的总体框架，详见关于罗马尼亚可再生能源投资的指南。
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12. 过渡制度
2026年8月25日之前启动的城市规划文件编制、审核与批准程序，继续适用程序启动之日有效的法律；此前签发的城市规划证明继续有效。
常见问题
什么是第169/2026号法律？
即《国土规划、城市规划与建筑法典》，自2026年8月25日起施行。《法典》将此前主要载于第50/1991号法律、第10/1995号法律和第350/2001号法律中的规定整合为单一法律文件。
根据新《法典》，建筑许可证的签发期限是多久？
自提交完整申请文件之日起最长30个日历日。经受益人申请并缴纳费用，许可证可按加急程序在不超过7个工作日内签发。
建筑许可证可以延期吗？
3年的开工期限不得延长。施工期限可延长一次，最长12个月，并须缴纳相当于原费用30%的费用。
2026年8月25日之前签发的城市规划证明是否仍然有效？
是的。《法典》施行前签发的城市规划证明继续有效。
并非土地所有权人的开发商能否为光伏电站取得城市规划证明？
可以。能源项目原则上归入工程设施类别，而工程设施的城市规划证明可由工程受益人申请，无需对土地享有主物权。至于建筑许可证，对土地享有的权利须依照第8节所述规则另行分析。
Adesman & Asociații（阿德斯曼律师事务所）协助所有权人、投资者和开发商取得城市规划证明和建筑许可证，并在以不动产和能源项目为标的的交易中提供协助。进一步了解我们的不动产、建筑与基础设施法业务。
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本文仅具一般性信息参考性质，不构成法律意见。适用的法律制度须结合各项目的具体情况以及分析之日有效的法律加以分析。
