La Legge n. 169/2026 sul Codice della pianificazione territoriale, dell’urbanistica e dell’edilizia (il «Codice») è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial), Parte I, n. 661 del 10 agosto 2026 ed è entrata in vigore il 25 agosto 2026.
Il Codice rappresenta un’ampia riforma del quadro giuridico applicabile alla pianificazione territoriale, all’urbanistica e all’edilizia. Disposizioni che in precedenza erano contenute in atti normativi distinti, principalmente nella Legge n. 50/1991 sull’autorizzazione all’esecuzione di lavori edilizi, nella Legge n. 10/1995 sulla qualità nell’edilizia e nella Legge n. 350/2001 sulla pianificazione territoriale e l’urbanistica, sono riunite e riorganizzate in un unico quadro legislativo.
Le modifiche sono rilevanti non solo per le autorità pubbliche, gli architetti o gli sviluppatori, ma anche per i proprietari che intendono costruire, demolire una costruzione, modificare un edificio o realizzare un’operazione immobiliare, nonché per gli investitori in progetti infrastrutturali ed energetici. L’articolo illustra che cosa cambia per il certificato urbanistico (certificat de urbanism), chi può richiedere il permesso di costruire e come i progetti energetici rientrano nella categoria delle opere di ingegneria (lucrări inginerești).
1. Che cosa cambia per il certificato urbanistico
Il certificato urbanistico è uno dei primi documenti con cui si confronta chi intende realizzare un’operazione immobiliare o eseguire lavori su una costruzione. Ai sensi dell’art. 253, commi 1 e 2, del Codice, esso è l’atto di informazione a carattere obbligatorio con cui l’autorità pubblica rende note le norme, le facoltà e le restrizioni applicabili all’immobile alla data del rilascio e non conferisce il diritto di eseguire lavori di costruzione o di demolizione.
Il Codice presta maggiore attenzione allo scopo per cui è richiesto il certificato urbanistico e disciplina distintamente più categorie di certificati in funzione di tale scopo. Sono previsti, tra l’altro, i certificati per:
- informazione;
- operazioni catastali;
- costruzione o demolizione di edifici e opere di sistemazione;
- costruzione o demolizione di opere di ingegneria;
- costruzioni a destinazione speciale.
Tale differenziazione è importante, poiché il certificato urbanistico non ha la stessa funzione in tutte le situazioni né la stessa natura giuridica, e lo scopo per cui è richiesto deve essere individuato correttamente fin dall’inizio. Ad esempio, il certificato urbanistico a fini informativi non è un atto amministrativo, ma contiene informazioni generali, identiche per tutti i richiedenti, mentre le altre categorie sono atti amministrativi a carattere individuale. Un certificato può essere rilasciato contemporaneamente per più scopi e per uno o più immobili.
Le operazioni catastali senza certificato urbanistico sono colpite da nullità assoluta
Gli accorpamenti, i frazionamenti, l’iscrizione delle servitù di passaggio e l’evidenziazione o la nuova evidenziazione di immobili nel libro fondiario (carte funciară), in rapporto al regime tecnico stabilito dagli strumenti di pianificazione territoriale e dagli strumenti urbanistici approvati, nonché i relativi atti giuridici, effettuati in assenza del certificato urbanistico per operazioni catastali o in violazione delle sue condizioni, sono colpiti da nullità assoluta. In via d’eccezione, il certificato urbanistico per operazioni catastali non è obbligatorio in caso di realizzazione di opere di ingegneria.
2. Entro quanto tempo viene rilasciato il certificato urbanistico
I termini di rilascio del certificato urbanistico variano a seconda della sua categoria:
- certificato a fini informativi: al massimo 5 giorni lavorativi quando l’autorità dispone di un sistema informatico funzionante (nel qual caso il certificato è rilasciato automaticamente) e, fino all’entrata in funzione di tale sistema, al massimo 10 giorni lavorativi;
- certificato per operazioni catastali: al massimo 10 giorni lavorativi;
- certificato per la costruzione o la demolizione di edifici e opere di sistemazione: al massimo 15 giorni lavorativi;
- certificato per la costruzione o la demolizione di opere di ingegneria: 15 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda da parte del beneficiario dei lavori.
Nella pratica, è importante individuare anzitutto lo scopo della richiesta, poiché esso determina la categoria del certificato urbanistico e, di conseguenza, il regime procedurale applicabile.
3. Per quanto tempo è valido il certificato urbanistico
Nel caso del certificato urbanistico per la costruzione o la demolizione, il periodo di validità è stabilito dall’autorità emittente tra 12 e 36 mesi dalla data del rilascio, in funzione dello scopo della richiesta, della complessità dell’investimento e delle caratteristiche urbanistiche della zona, nonché del mantenimento della validità degli strumenti urbanistici applicabili.
A seconda del progetto, possono esservi più fasi successive: l’ottenimento dei pareri, l’elaborazione della documentazione, l’ottenimento del permesso e l’adempimento delle altre condizioni di legge. Pertanto, la validità del certificato urbanistico deve essere monitorata in rapporto al calendario concreto del progetto. Occorre tenere presenti alcune regole pratiche:
- la proroga è richiesta almeno 15 giorni lavorativi prima della scadenza ed è concessa per un massimo di 24 mesi, dopodiché è obbligatorio il rilascio di un nuovo certificato; il mancato rispetto di tale termine comporta la cessazione della validità;
- la validità cessa anche quando il titolare rinuncia all’intenzione di costruire, nel qual caso è tenuto a darne notifica all’autorità emittente;
- quando il certificato impone l’elaborazione di un PUZ (piano urbanistico zonale) o di un PUD (piano urbanistico di dettaglio), esso può essere utilizzato per lo scopo richiesto solo dopo l’approvazione della documentazione, restando valido per ulteriori 12 mesi dopo l’approvazione;
- i diritti e gli obblighi relativi al certificato urbanistico e ai pareri ottenuti si trasferiscono di diritto al nuovo titolare, in caso di cambio del titolare prima del rilascio del permesso;
- i certificati urbanistici rilasciati prima del 25 agosto 2026 (data di entrata in vigore del Codice) conservano la loro validità.
4. Che cosa verificare nel certificato urbanistico prima di avviare un progetto
Il certificato urbanistico svolge un ruolo importante nell’individuazione del regime applicabile a un determinato terreno e nella definizione delle condizioni da soddisfare per realizzare l’operazione prevista. Prima di avviare un progetto, occorre analizzare, a seconda dei casi:
- il regime giuridico del terreno (proprietà, altri diritti reali, servitù di pubblica utilità, ubicazione all’interno o all’esterno del perimetro urbanizzato – intravilan / extravilan, regimi speciali di tutela);
- il regime economico (uso attuale, destinazioni d’uso consentite o vietate);
- il regime tecnico: gli indici urbanistici (POT – rapporto di copertura; CUT – indice di utilizzazione fondiaria), i limiti di altezza, gli arretramenti, l’accesso alla viabilità pubblica e la presenza delle reti di servizi;
- le eventuali restrizioni o divieti;
- la necessità di una documentazione urbanistica aggiuntiva;
- l’elenco degli studi specialistici e l’elenco completo dei pareri e nulla osta (avize și acorduri) necessari per costruire.
In altre parole, il certificato urbanistico rappresenta uno dei punti di partenza del progetto, ma l’analisi giuridica non può ridursi alla sua semplice esistenza.
Sta preparando un progetto immobiliare o energetico? Verifichiamo il certificato urbanistico e il calendario delle autorizzazioni prima che Lei investa nella progettazione.
5. Il permesso di costruire secondo il Codice dell’urbanistica
Ai sensi dell’art. 246, comma 1, del Codice, il permesso di costruire è l’atto amministrativo a carattere individuale sulla base del quale è consentita l’esecuzione dei lavori di costruzione, in conformità alle misure previste dalla legge in materia di ubicazione, progettazione, realizzazione, esercizio e post-utilizzo delle costruzioni. Esso è rilasciato per i lavori di realizzazione di nuove costruzioni, per le opere di sistemazione e per gli interventi sulle costruzioni esistenti.
Il Codice istituisce una procedura di autorizzazione differenziata in funzione del tipo di costruzione: (1) edifici, (2) opere di ingegneria e (3) opere di sistemazione. Inoltre:
- non sono più rilasciati permessi provvisori;
- per un’opera oggetto di investimento che comporti sia nuove costruzioni sia opere di sistemazione, interventi o demolizioni, si richiede un unico permesso, che indica distintamente le categorie di lavori;
- per più opere oggetto di investimento ubicate sullo stesso terreno può essere rilasciato, su richiesta, un permesso per ciascuna opera, sulla base del medesimo certificato urbanistico;
- le modifiche al progetto intervenute dopo l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori di costruzione sono autorizzate mediante il permesso di modifica, richiesto entro il termine di validità del permesso iniziale e prima dell’esecuzione delle modifiche;
- il permesso in sanatoria per lavori eseguiti senza permesso o in difformità dallo stesso ha un ambito ristretto: principalmente abitazioni unifamiliari e annessi con una superficie sviluppata massima di 150 m², al di fuori delle zone protette, e chiusure di balconi;
- determinati lavori possono essere eseguiti sulla base della procedura semplificata della notifica o senza alcuna formalità, nei casi espressamente previsti dal Codice.
I soggetti che possono impugnare in giudizio un permesso di costruire sono illustrati nel nostro articolo sulla decisione della Corte costituzionale (CCR) n. 643/2024 e il Codice dell’urbanistica.
6. Le fasi della procedura e i termini di rilascio del permesso di costruire
Il procedimento di autorizzazione inizia con la richiesta del certificato urbanistico per la costruzione o la demolizione e prosegue con l’elaborazione degli studi specialistici, l’elaborazione del progetto per l’autorizzazione della costruzione (e, se del caso, dell’organizzazione del cantiere), lo svolgimento della procedura ambientale, l’ottenimento dei pareri e nulla osta, l’elaborazione del PUD, ove necessario, la presentazione della domanda e il rilascio del permesso.
La documentazione è presentata all’autorità competente o, dopo la sua messa in funzione, tramite lo Sportello unico nazionale (Ghișeul unic național), in formato cartaceo o digitale. I termini principali sono:
- l’autorità notifica, entro un termine massimo di 10 giorni lavorativi dalla registrazione, tutte le carenze della documentazione, e il richiedente dispone di un massimo di 3 mesi per integrarla;
- il permesso è rilasciato entro un massimo di 30 giorni di calendario dalla presentazione della documentazione completa;
- su richiesta del beneficiario, il permesso può essere rilasciato con procedura d’urgenza, entro 7 giorni lavorativi, previo pagamento di una tassa;
- se il richiedente opta per l’approvazione unica tramite la Commissione per l’approvazione unica (Comisia de acord unic), il termine di 30 giorni decorre dal rilascio dell’approvazione unica.
7. Validità e trasferimento del permesso di costruire
Il permesso di costruire è valido 3 anni dal rilascio, periodo entro il quale i lavori devono essere iniziati. Dopo l’inizio dei lavori, comunicato all’autorità emittente, la validità si estende per l’intera durata di esecuzione prevista nel permesso. Se l’inizio dei lavori non è comunicato, la durata di esecuzione si calcola dalla data di rilascio del permesso. Altri aspetti rilevanti:
- la validità del permesso può essere sospesa una sola volta, per un massimo di 12 mesi, mediante notifica motivata all’autorità emittente;
- la proroga del termine di 3 anni è vietata; è tuttavia possibile richiedere, una sola volta, la proroga della durata di esecuzione per un massimo di 12 mesi, previo pagamento di una tassa pari al 30% della tassa iniziale;
- il permesso perde validità per mancato inizio dei lavori, per mancata ultimazione degli stessi entro la durata di esecuzione (senza proroga) o per sospensione dell’esecuzione per oltre 24 mesi, salvo i casi di contenzioso e di forza maggiore;
- i pareri e nulla osta richiesti dal certificato urbanistico conservano la loro validità fino al collaudo dei lavori (recepție), salvo che intervengano elementi nuovi;
- in caso di cambio del titolare nel corso dell’esecuzione, i diritti e gli obblighi relativi al permesso si trasferiscono di diritto al nuovo titolare, aspetto particolarmente rilevante nelle operazioni aventi ad oggetto progetti in fase di sviluppo.
Per le verifiche che comporta l’acquisizione di un progetto in fase di sviluppo, consulti anche la nostra guida sulla due diligence legale per progetti fotovoltaici e BESS (sistemi di accumulo di energia a batteria).
8. Chi può richiedere il certificato urbanistico e il permesso di costruire
Una delle distinzioni più importanti del Codice riguarda la qualità del richiedente, che varia a seconda dell’atto richiesto e del tipo di lavori.
Il certificato urbanistico
- a fini informativi: qualsiasi persona fisica o giuridica interessata;
- per operazioni catastali: il titolare del diritto di proprietà o una persona da questi delegata;
- per edifici e opere di sistemazione: il titolare di un diritto reale sull’immobile;
- per opere di ingegneria: il beneficiario dei lavori, senza che sia necessario che questi sia titolare di un diritto reale principale sull’immobile.
Il permesso di costruire: la regola
Il permesso è rilasciato su richiesta dei titolari del diritto di eseguire i lavori [art. 248, comma 1, in combinato disposto con l’art. 245, comma 3, del Codice], ossia:
- i titolari del diritto di proprietà;
- i titolari di altri diritti reali corrispondenti alla proprietà pubblica (amministrazione, concessione, uso gratuito), nel rispetto dell’atto giuridico costitutivo o con il consenso del proprietario.
Al momento della presentazione della documentazione, il richiedente fornisce la prova del diritto di proprietà o di un altro diritto reale o personale che consenta di costruire, e la domanda deve indicare il diritto in base al quale è formulata.
Il permesso di costruire: le eccezioni
- il diritto personale di godimento (ad esempio, la locazione) consente l’esecuzione soltanto dei lavori tassativamente previsti dall’art. 245, comma 4, del Codice, ossia: costruzioni temporanee, riparazioni e tramezzature interne non strutturali, smontabili, con il consenso del proprietario; determinati lavori nel settore del petrolio e del gas naturale e dei sistemi idrici e di acque reflue; altri lavori nei casi espressamente previsti dalla legge;
- per le opere di ingegneria di interesse pubblico, il permesso è rilasciato anche su richiesta di soggetti diversi dai titolari di diritti reali principali sugli immobili;
- per le reti nazionali di trasporto dell’energia elettrica, del gas naturale e del petrolio greggio, la licenza, l’accordo di concessione, l’accordo petrolifero o, a seconda dei casi, il contratto di locazione tengono luogo del titolo sul terreno, a condizione che i proprietari ne ricevano notifica e che le indennità e i risarcimenti siano pagati o depositati;
- l’organizzazione del cantiere può essere autorizzata separatamente, su richiesta dell’appaltatore, sulla base del contratto di appalto.
9. Che cosa sono le opere di ingegneria
Le opere di ingegneria sono costruzioni permanenti che non rientrano nella categoria degli edifici e delle opere di sistemazione, quali le opere di infrastruttura di trasporto, idrotecniche, minerarie, di infrastruttura energetica o di comunicazioni elettroniche. L’art. 326, comma 3, del Codice elenca le opere di ingegneria soggette al regime speciale di autorizzazione:
- le infrastrutture di trasporto di interesse nazionale;
- le infrastrutture nel settore dell’energia, ossia le infrastrutture energetiche;
- le reti di comunicazione elettronica e le relative infrastrutture fisiche;
- le opere di gestione delle acque;
- le opere idrotecniche;
- le opere minerarie;
- altre opere di ingegneria necessarie per la realizzazione di opere di interesse pubblico locale e distrettuale (județean).
In confronto, gli edifici sono le costruzioni destinate a ospitare persone, animali, impianti tecnologici, materiali o lo svolgimento di attività umane, mentre le opere di sistemazione comprendono, tra l’altro, le sistemazioni civili e fondiarie, le costruzioni provvisorie, gli spazi verdi e pubblici, le perforazioni, gli scavi e l’organizzazione del cantiere.
10. Perché i progetti energetici sono opere di ingegneria
Il Codice non definisce la nozione di «infrastruttura energetica», ma diverse disposizioni sostengono, nella nostra interpretazione, l’inquadramento dei progetti energetici nella categoria delle opere di ingegneria:
- l’art. 369, comma 5, e l’art. 326, comma 3, lettera b), del Codice menzionano espressamente l’infrastruttura energetica tra le opere di ingegneria;
- l’Allegato n. 6 al Codice (classificazione delle costruzioni in classi di conseguenze) include, nella colonna dedicata alle opere di ingegneria, le centrali elettriche eoliche e fotovoltaiche, le centrali di produzione di energia diverse da quelle nucleari, eoliche o fotovoltaiche, le centrali nucleari, nonché i sostegni delle linee aeree di trasmissione e distribuzione dell’energia;
- l’art. 252, lettera i), del Codice disciplina in modo unitario le capacità di produzione e di accumulo di energia elettrica e di idrogeno da fonti rinnovabili, unitamente alle sottostazioni di trasformazione, ai cavi e agli impianti di connessione alla rete elettrica di interesse pubblico.
L’inquadramento ha importanti conseguenze pratiche:
- il certificato urbanistico per opere di ingegneria può essere ottenuto dal beneficiario dei lavori senza un diritto reale principale sul terreno;
- non è necessario il certificato urbanistico per operazioni catastali ai fini dell’accorpamento o del frazionamento dei terreni;
- il consenso dei vicini non è necessario per le opere di ingegneria di interesse pubblico;
- sono possibili collaudi parziali per singole opere o tratte distinte.
11. Regole specifiche per i progetti fotovoltaici, eolici e di accumulo
Le capacità di produzione e di accumulo di energia elettrica e di idrogeno da fonti rinnovabili situate al di fuori del perimetro urbanizzato (extravilan), comprese le sottostazioni di trasformazione, i cavi e gli impianti di connessione, possono essere realizzate sulla base del permesso di costruire, senza l’elaborazione di un nuovo strumento urbanistico. Per le capacità di produzione situate all’interno del perimetro urbanizzato (intravilan) che non sono realizzate per l’autoconsumo, la soluzione e i rapporti con le proprietà confinanti sono definiti in dettaglio mediante un PUD.
I permessi di costruire o di demolire per opere di ingegneria eseguite al di fuori del perimetro urbanizzato delle località, ad eccezione delle reti di comunicazione elettronica e delle relative infrastrutture fisiche, sono rilasciati nel rispetto dei piani di assetto territoriale, corredati dei pareri e approvati secondo la legge.
I lavori di ricerca e di prospezione dei terreni, le perforazioni e gli scavi necessari per l’esecuzione degli studi geotecnici per lo sfruttamento di cave, cave di ghiaia, pozzi di gas e petrolio, capacità di produzione di energia elettrica e di idrogeno da fonti rinnovabili, nonché per altre attività di sfruttamento, possono essere realizzati senza un nuovo strumento urbanistico, sulla base della disciplina urbanistica vigente.
Gli aspetti regolatori specifici dell’accumulo sono illustrati nella nostra guida sui progetti BESS in Romania, mentre il quadro generale degli investimenti nella guida sugli investimenti nelle energie rinnovabili in Romania.
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12. Il regime transitorio
I procedimenti di elaborazione, acquisizione dei pareri e approvazione degli strumenti urbanistici avviati prima del 25 agosto 2026 restano soggetti alla legge in vigore alla data del loro avvio, e i certificati urbanistici rilasciati in precedenza conservano la loro validità.
Domande frequenti
Che cos’è la Legge n. 169/2026?
È il Codice della pianificazione territoriale, dell’urbanistica e dell’edilizia, in vigore dal 25 agosto 2026. Il Codice riunisce in un unico atto le disposizioni che erano contenute, principalmente, nella Legge n. 50/1991, nella Legge n. 10/1995 e nella Legge n. 350/2001.
Entro quanto tempo viene rilasciato il permesso di costruire secondo il nuovo Codice?
Entro un massimo di 30 giorni di calendario dalla presentazione della documentazione completa. Su richiesta del beneficiario e previo pagamento di una tassa, il permesso può essere rilasciato con procedura d’urgenza, entro 7 giorni lavorativi.
Il permesso di costruire può essere prorogato?
Il termine di 3 anni per l’inizio dei lavori non può essere prorogato. È possibile prorogare, una sola volta, la durata di esecuzione, per un massimo di 12 mesi, previo pagamento di una tassa pari al 30% della tassa iniziale.
I certificati urbanistici rilasciati prima del 25 agosto 2026 sono ancora validi?
Sì. I certificati urbanistici rilasciati prima dell’entrata in vigore del Codice conservano la loro validità.
Uno sviluppatore che non è proprietario del terreno può ottenere il certificato urbanistico per un parco fotovoltaico?
Sì. I progetti energetici rientrano, di regola, nella categoria delle opere di ingegneria, e il certificato urbanistico per opere di ingegneria può essere richiesto dal beneficiario dei lavori, senza un diritto reale principale sul terreno. Per il permesso di costruire, il diritto sul terreno deve essere analizzato separatamente, secondo le regole illustrate nella sezione 8.
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Il presente materiale ha carattere esclusivamente informativo e generale e non costituisce consulenza legale. Il regime giuridico applicabile deve essere analizzato in funzione della situazione concreta di ciascun progetto e della legislazione in vigore alla data dell’analisi.
