Avocats en droit immobilier, construction et infrastructures en Roumanie

Assistance juridique pour les acquisitions immobilières, les opérations de promotion, les baux et les projets d'infrastructure en Roumanie

Pour les investisseurs, promoteurs, propriétaires et entrepreneurs, de la vérification du terrain et des autorisations jusqu'aux contrats, au financement et aux litiges

Adesman & Asociații assiste les investisseurs, promoteurs et propriétaires dans leurs opérations et projets immobiliers en Roumanie : acquisition de terrains et d'immeubles, développement de projets de bureaux, industriels et énergétiques, location de locaux commerciaux et financement de ces investissements.

La pratique couvre aussi les projets de transport et d'infrastructures routières, ferroviaires et aéroportuaires, où les contrats de construction et la relation avec le maître d'ouvrage public soulèvent d'autres questions qu'une opération de promotion privée.

Au cours des dix dernières années, les avocats de l'équipe ont participé à certaines des plus importantes transactions immobilières de Roumanie. La pratique immobilière fonctionnant aux côtés de la pratique contentieuse, nous pouvons évaluer dès la phase transactionnelle les risques susceptibles de finir devant le juge.

 

Nos domaines d'intervention

Acquisitions et cessions de terrains et d'immeubles

Nous assistons acquéreurs et vendeurs dans les opérations portant sur des terrains, immeubles de bureaux, locaux commerciaux et actifs industriels, de l'audit juridique du bien jusqu'à la signature et à l'inscription au livre foncier.

La due diligence porte sur l'historique de la propriété, les charges et sûretés, la situation cadastrale, les éventuelles revendications ou litiges, le régime d'urbanisme et la conformité des constructions aux autorisations délivrées.

Nous rédigeons et négocions avant-contrats et contrats de vente, actes de sûreté et documentation des opérations dans lesquelles l'immeuble est acquis avec la société qui le détient.

Due diligence foncière en Roumanie

Un terrain peut sembler sans problème au vu de l'extrait du livre foncier et révéler des difficultés seulement après l'achat : une reconstitution du droit de propriété contestée, un chevauchement avec la parcelle voisine ou une interdiction de construire dans le document d'urbanisme. La due diligence foncière vise à les découvrir avant la signature.

Nous vérifions la chaîne des transmissions et les titres de propriété, y compris ceux délivrés en application des lois roumaines de restitution et de réforme foncière postérieures à 1989, l'inscription au livre foncier et la concordance entre le livre foncier, le plan cadastral et la situation sur le terrain. Nous examinons les charges inscrites ou pouvant exister sans inscription : hypothèques, servitudes, droits d'usage de tiers, litiges, revendications et demandes de restitution en cours.

Pour un projet de développement, nous vérifions le régime juridique et urbanistique du terrain : situation en zone constructible ou hors zone constructible (intravilan ou extravilan), catégorie d'usage, règles du PUG et du PUZ (plans d'urbanisme général et zonal), accès à la voie publique, servitudes de réseaux et éventuelles contraintes environnementales, zones protégées ou sites archéologiques.

Les terrains agricoles situés hors zone constructible obéissent à des règles de vente spécifiques, notamment un droit de préemption légal et une procédure préalable de publicité de l'offre, et leur construction suppose leur sortie du régime agricole. Nous intégrons ces étapes au calendrier de l'opération, car elles peuvent prendre des mois.

Pour les projets qui réunissent des dizaines ou des centaines de parcelles, comme les parcs éoliens et photovoltaïques, nous vérifions chaque parcelle et les droits qui s'y rattachent (propriété, droit de superficie, servitude, bail rural) et nous assurons que les surfaces sécurisées correspondent à l'emprise prévue dans les autorisations et dans l'avis de raccordement. Le résultat est un rapport parcelle par parcelle indiquant ce qui peut être construit et ce qui reste à régler.

Promotion immobilière, urbanisme et permis de construire

Nous assistons les promoteurs dans l'analyse du régime juridique et urbanistique du terrain et dans les procédures relatives aux documents d'urbanisme, au certificat d'urbanisme, aux avis et accords, au permis de construire et à la réception des travaux.

Nous rédigeons des avis juridiques et des notes sur des questions d'urbanisme, de réglementation et de conformité, y compris pour des investisseurs et des prêteurs qui évaluent un projet.

Nous suivons également la jurisprudence relative aux recours contre les permis de construire, domaine dans lequel une décision de la Cour constitutionnelle roumaine a modifié les règles sur les personnes pouvant contester ces actes.

Droits fonciers pour les projets énergétiques et d'infrastructure

Les parcs éoliens et photovoltaïques nécessitent des droits sur de vastes surfaces, souvent auprès de nombreux propriétaires. Nous structurons et négocions des contrats de superficie, de servitude, de bail rural, de prêt à usage et de bail, et vérifions le régime des terres agricoles.

L'expérience de l'équipe comprend le développement, l'autorisation et la vente de projets photovoltaïques de plus de 500 MW et l'acquisition de projets éoliens et photovoltaïques de plus de 200 MW. Pour en savoir plus, consultez notre page Droit de l'énergie.

Baux commerciaux

Nous assistons bailleurs et preneurs dans la rédaction et la négociation de baux portant sur des locaux de commerce, des bureaux et des locaux industriels.

La négociation porte en général sur la durée et le renouvellement, le loyer et son indexation, les travaux d'aménagement, les garanties, la cession et la sous-location, ainsi que les conditions de résiliation anticipée.

Contrats de construction et FIDIC

Nous rédigeons et négocions des contrats de conception et de réalisation, y compris sur la base des conditions FIDIC, et assistons les parties dans la gestion des réclamations, des retards et des modifications de travaux.

Lorsqu'un différend ne peut pas être réglé par la négociation, nous représentons nos clients dans les litiges et arbitrages relatifs aux contrats FIDIC, y compris dans des procédures ICC.

Contentieux immobilier

Nous représentons nos clients dans les actions en revendication, les litiges sur la validité des actes juridiques, l'exécution des avant-contrats de vente, l'annulation de documentations cadastrales et la rectification des inscriptions au livre foncier.

Nous représentons aussi nos clients dans les litiges relatifs à la gestion et à l'usage des biens et dans les contentieux nés de contrats immobiliers. Pour en savoir plus sur notre pratique contentieuse, consultez notre page Litiges et arbitrages.

Expérience en droit immobilier et construction

Les avocats de l'équipe sont intervenus dans la vente et l'acquisition de terrains, des projets de construction, la location de centres commerciaux et d'immeubles de bureaux, ainsi que dans les litiges qui en découlent. Les mandats ci-dessous reflètent à la fois l'activité d'Adesman & Asociații et l'expérience professionnelle antérieure des membres de l'équipe.

Transactions et projets immobiliers

  1. Projets photovoltaïques et éoliens. Assistance d'un important développeur européen d'énergies renouvelables pour le développement, l'autorisation et la vente de projets photovoltaïques de plus de 500 MW en Roumanie, ainsi que pour la vente de parcs éoliens de plus de 200 MW.
  2. Acquisition de projets d'énergie renouvelable. Assistance juridique de la filiale roumaine de l'un des plus grands fournisseurs d'énergie au monde dans l'acquisition de projets éoliens et photovoltaïques en Roumanie d'une capacité totale de plus de 200 MW.
  3. Restitution de l'acompte versé au titre d'une promesse de vente. Assistance juridique d'un client dont le vendeur n'avait pas exécuté ses obligations au titre d'une promesse de vente, avec pour objectif de récupérer l'intégralité de l'acompte sans aller en justice.
  4. Un nouveau titre de propriété valable. Conseil d'un client ayant acquis un immeuble par un acte entaché de nullité absolue, en vue d'obtenir un nouveau titre de propriété valable.

Litiges relatifs au droit de propriété

  1. Défense de la propriété d'un terrain de plus de 41 000 m². Assistance et représentation juridiques d'un investisseur italien dans des litiges complexes visant à défendre son droit de propriété sur un bien de plus de 41 000 m².
  2. Litige relatif à la gestion d'un immeuble à Bucarest. Assistance et représentation juridiques d'un important promoteur immobilier dans un litige portant sur des prétentions d'environ 10 millions EUR.
  3. Cadastre et livre foncier. Assistance et représentation juridiques d'une société privée dans des litiges relatifs au droit de propriété, à l'annulation d'actes de division et de documentations cadastrales et à la rectification d'inscriptions au livre foncier.

Financements et sûretés immobilières

  1. Hypothèques en litige avec l'État roumain. Assistance et représentation juridiques d'un établissement bancaire dans des litiges contre l'État roumain visant l'annulation d'une décision de la Direction générale régionale des finances publiques de Bucarest relative à l'inscription au livre foncier du droit de propriété de l'État sur des immeubles hypothéqués au profit du client.
  2. Plus de 65 avant-contrats en procédure d'insolvabilité. Assistance et représentation juridiques d'un établissement bancaire dans des contestations relatives à l'exécution de plus de 65 avant-contrats de vente portant sur des immeubles hypothéqués au profit du client, garantissant une créance de 1,8 million EUR.
  3. Faillite d'un promoteur immobilier. Assistance et représentation juridiques d'un établissement bancaire dans la procédure de faillite d'un important promoteur immobilier, en vue de recouvrer environ 25 millions RON.

Construction et infrastructures

  1. Arbitrages ICC relatifs aux infrastructures routières. Assistance et représentation juridiques de la filiale roumaine de l'un des principaux constructeurs internationaux dans deux procédures arbitrales ICC découlant de contrats FIDIC Livre rouge relatifs à la réhabilitation des infrastructures routières en Roumanie.
  2. Réhabilitation d'une route nationale. Assistance et représentation juridiques d'un important groupe de construction et de génie civil dans des litiges portant sur des réclamations au titre d'un contrat de réhabilitation d'une route nationale en Roumanie, pour plus de 4,5 millions EUR.

 

Analyses juridiques sur l'immobilier et la construction

Nous publions des analyses sur les évolutions législatives et les décisions de justice qui concernent l'investissement immobilier, les permis de construire et les droits fonciers.

Décision de la Cour constitutionnelle concernant les permis de construire : Le préfet perd l'exclusivité des recours

Investissements dans les énergies renouvelables en Roumanie : terrains, raccordement au réseau et autorisations

Questions fréquentes sur le droit immobilier en Roumanie

1Quelles vérifications juridiques avant d'acheter un terrain ou un immeuble en Roumanie ?
Nous vérifions l'historique de la propriété, l'extrait du livre foncier et la situation cadastrale, les charges et sûretés, les litiges et revendications, le régime d'urbanisme et les autorisations des constructions existantes. Les terrains agricoles et ceux situés hors zone constructible exigent des vérifications supplémentaires.
2Quand recourt-on au droit de superficie ?
Lorsqu'une personne veut construire et être propriétaire d'un ouvrage sur le terrain d'autrui sans acheter le terrain. C'est la solution habituelle pour les parcs éoliens et photovoltaïques, où le développeur a besoin de droits stables et de longue durée sur de nombreuses parcelles.
3Intervenez-vous aussi lorsque l'on acquiert la société propriétaire de l'immeuble ?
Oui. La due diligence porte alors à la fois sur l'immeuble et sur la société : ses contrats, ses dettes, ses litiges et ses obligations fiscales. La documentation de l'opération se négocie selon les règles du droit des sociétés et du M&A.
4Pouvez-vous accompagner le promoteur pendant tout le projet ?
Oui. Nous pouvons commencer par la sécurisation du terrain et l'analyse d'urbanisme, puis poursuivre avec les autorisations, les contrats de construction, le financement, la location ou la vente du projet.
5Que faire lorsque l'entrepreneur prend du retard ou réclame des coûts supplémentaires ?
Nous analysons le contrat, les notifications envoyées et la documentation de chantier. Dans les contrats FIDIC, les réclamations et leur contestation sont soumises à des délais stricts. Selon la situation, nous recommandons la négociation, la procédure contractuelle de règlement des différends ou l'action en justice ou en arbitrage.
6Représentez-vous des clients dans des litiges relatifs au livre foncier et au cadastre ?
Oui. Nous représentons nos clients dans les actions en rectification des inscriptions au livre foncier, en annulation de documentations cadastrales et en revendication.
7Que savoir avant d'acheter un terrain agricole hors zone constructible en Roumanie ?
La vente de ces terrains suit une procédure spéciale, dans laquelle certaines catégories de personnes bénéficient d'un droit de préemption et l'offre de vente doit être rendue publique avant la signature. Si le terrain doit être construit, il faut en outre le faire sortir du régime agricole. Nous vérifions ces conditions dès le départ pour fixer un calendrier réaliste.

Notre approche

Beaucoup de litiges immobiliers naissent d'une vérification superficielle avant la signature : une charge passée inaperçue, un PUZ contesté, une autorisation qui ne correspond pas à la construction. C'est pourquoi nous traitons la due diligence comme une composante de la stratégie de l'opération.

Lorsque nous identifions un risque, nous l'expliquons au client en termes concrets et proposons une solution : une clause de garantie, une condition suspensive ou une renégociation du prix.

Les informations présentées ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Les mandats mentionnés reflètent les circonstances propres aux affaires concernées et ne préjugent pas de l'issue d'autres transactions ou litiges.

 
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