Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor („Codul”) a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026.

Codul reprezintă o schimbare amplă a cadrului juridic aplicabil amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Reglementări care se regăseau anterior în acte normative distincte, în principal în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, în Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și în Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, sunt reunite și restructurate într-un cadru legislativ unic.

Schimbările sunt relevante nu doar pentru autoritățile publice, arhitecți sau dezvoltatori, ci și pentru proprietarii care intenționează să construiască, să desființeze o construcție, să modifice o clădire sau să realizeze o operațiune imobiliară, precum și pentru investitorii în proiecte de infrastructură și energie. Articolul explică ce se schimbă la certificatul de urbanism, cine poate solicita autorizația de construire și cum se încadrează proiectele energetice în categoria lucrărilor inginerești.

1. Ce se schimbă la certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism este unul dintre primele documente cu care se întâlnește o persoană care dorește să realizeze o operațiune imobiliară sau să efectueze lucrări asupra unei construcții. Potrivit art. 253 alin. (1) și (2) din Cod, acesta este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea publică face cunoscute reglementările, permisiunile și restricțiile aplicabile imobilului la data emiterii și nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire sau desființare.

Codul acordă o atenție mai mare scopului pentru care este solicitat certificatul de urbanism și reglementează distinct mai multe categorii de certificate, în funcție de acest scop. Sunt avute în vedere, între altele, certificatele pentru:

  • informare;
  • operațiuni cadastrale;
  • construire sau desființare de clădiri și amenajări;
  • construire sau desființare de lucrări inginerești;
  • construcții cu caracter special.

Această diferențiere este importantă, întrucât certificatul de urbanism nu are aceeași funcție în toate situațiile și nici aceeași natură juridică, iar scopul pentru care este solicitat trebuie stabilit corect încă de la început. De exemplu, certificatul de urbanism pentru informare nu este act administrativ, ci conține informații generale, identice pentru toți solicitanții, în timp ce celelalte categorii sunt acte administrative cu caracter individual. Un certificat poate fi emis simultan pentru mai multe scopuri și pentru unul sau mai multe imobile.

Operațiunile cadastrale fără certificat de urbanism sunt lovite de nulitate absolută

Alipirile, dezlipirile, înscrierea servituților de trecere și evidențierile sau reevidențierile de imobile în cartea funciară, în raport cu regimul tehnic stabilit prin documentațiile de amenajare a teritoriului și documentațiile de urbanism aprobate, precum și actele juridice aferente, efectuate în lipsa certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale sau cu nerespectarea condițiilor acestuia, sunt lovite de nulitate absolută. Prin excepție, certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale nu este obligatoriu în cazul realizării de lucrări inginerești.

2. În cât timp se emite certificatul de urbanism

Termenele de emitere a certificatului de urbanism diferă în funcție de categoria acestuia:

  • certificatul pentru informare: cel mult 5 zile lucrătoare atunci când autoritatea dispune de un sistem informatic funcțional (caz în care certificatul se emite automat), iar până la funcționarea acestui sistem, cel mult 10 zile lucrătoare;
  • certificatul pentru operațiuni cadastrale: cel mult 10 zile lucrătoare;
  • certificatul pentru construire sau desființare de clădiri și amenajări: cel mult 15 zile lucrătoare;
  • certificatul pentru construire sau desființare de lucrări inginerești: 15 zile lucrătoare de la depunerea cererii de către beneficiarul lucrărilor.

În practică, este important să fie identificat mai întâi scopul solicitării, deoarece acesta determină categoria certificatului de urbanism și, implicit, regimul procedural aplicabil.

3. Cât timp este valabil certificatul de urbanism

În cazul certificatului de urbanism pentru construire sau desființare, perioada de valabilitate este stabilită de emitent între 12 și 36 de luni de la data emiterii, în funcție de scopul solicitării, de complexitatea investiției și de caracteristicile urbanistice ale zonei, precum și de menținerea valabilității documentațiilor de urbanism aplicabile.

În funcție de proiect, pot exista mai multe etape succesive: obținerea avizelor, elaborarea documentației, obținerea autorizației și îndeplinirea celorlalte condiții legale. Prin urmare, valabilitatea certificatului de urbanism trebuie urmărită în raport cu calendarul concret al proiectului. Câteva reguli practice trebuie avute în vedere:

  • prelungirea se solicită cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare și se acordă pentru maximum 24 de luni, după care este obligatorie emiterea unui nou certificat; nerespectarea acestui termen atrage încetarea valabilității;
  • valabilitatea încetează și atunci când titularul renunță la intenția de a construi, situație în care are obligația de a notifica emitentul;
  • atunci când certificatul impune elaborarea unui PUZ sau PUD, acesta poate fi folosit în scopul solicitat doar după aprobarea documentației, fiind valabil încă 12 luni după aprobare;
  • drepturile și obligațiile aferente certificatului de urbanism și avizelor obținute se transferă de drept noului titular, în cazul schimbării titularului înainte de emiterea autorizației;
  • certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 (data intrării în vigoare a Codului) își păstrează valabilitatea.

4. Ce trebuie verificat în certificatul de urbanism înainte de începerea unui proiect

Certificatul de urbanism are un rol important în identificarea regimului aplicabil unui anumit teren și în stabilirea condițiilor care trebuie îndeplinite pentru realizarea operațiunii urmărite. Înainte de începerea unui proiect, trebuie analizate, după caz:

  • regimul juridic al terenului (proprietate, alte drepturi reale, servituți de utilitate publică, situarea în intravilan sau extravilan, regimuri speciale de protecție);
  • regimul economic (folosința actuală, funcțiunile permise sau interzise);
  • regimul tehnic: indicatorii urbanistici (POT, CUT), regimul de înălțime, retragerile, accesul la drumurile publice și existența utilităților;
  • eventualele restricții sau interdicții;
  • necesitatea unei documentații urbanistice suplimentare;
  • lista studiilor de specialitate și lista completă a avizelor și acordurilor necesare construirii.

Cu alte cuvinte, certificatul de urbanism reprezintă unul dintre punctele de plecare ale proiectului, însă analiza juridică nu se poate reduce la simpla existență a acestuia.

Pregătiți un proiect imobiliar sau energetic? Verificăm certificatul de urbanism și calendarul autorizării înainte de a investi în proiectare.

Programați o discuție

5. Autorizația de construire după Codul urbanismului

Potrivit art. 246 alin. (1) din Cod, autorizația de construire este actul administrativ cu caracter individual pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construire, corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor. Aceasta se emite pentru lucrările de realizare a construcțiilor noi, pentru lucrările de amenajări și pentru lucrările de intervenție asupra construcțiilor existente.

Codul instituie o procedură diferențiată de autorizare în funcție de tipul construcției: (1) clădiri, (2) lucrări inginerești și (3) amenajări. Totodată:

  • nu se mai emit autorizații provizorii;
  • pentru un obiectiv de investiție care presupune atât construcții noi, cât și amenajări, intervenții sau desființări, se solicită o singură autorizație, care prezintă diferențiat categoriile de lucrări;
  • pentru mai multe obiective de investiție amplasate pe același teren se poate emite, la cerere, câte o autorizație pentru fiecare obiectiv, în baza aceluiași certificat de urbanism;
  • modificările de temă intervenite după autorizarea executării lucrărilor de construire se autorizează prin autorizația de modificare, solicitată în termenul de valabilitate al autorizației inițiale și anterior executării modificărilor;
  • autorizația de regularizare pentru lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia are un domeniu restrâns: în principal locuințe unifamiliale și anexe cu o suprafață de maximum 150 mp desfășurați, în afara zonelor protejate, și închideri de balcoane;
  • anumite lucrări se pot executa în baza procedurii simplificate a notificării sau fără nicio formalitate, în cazurile expres prevăzute de Cod.

Persoanele care pot contesta în instanță o autorizație de construire sunt prezentate în articolul nostru despre Decizia CCR nr. 643/2024 și Codul urbanismului.

6. Etapele procedurii și termenele de emitere a autorizației de construire

Procesul de autorizare începe cu solicitarea certificatului de urbanism pentru construire sau desființare și continuă cu elaborarea studiilor de specialitate, elaborarea proiectului pentru autorizarea construirii (și, după caz, a organizării execuției), parcurgerea procedurii de mediu, obținerea avizelor și acordurilor, elaborarea PUD, dacă este cazul, depunerea cererii și emiterea autorizației.

Documentația se depune la autoritatea competentă sau, după operaționalizare, prin Ghișeul unic național, în format scris sau digital. Termenele principale sunt:

  • autoritatea notifică, într-un termen de maximum 10 zile lucrătoare de la înregistrare, toate deficiențele documentației, iar solicitantul are la dispoziție maximum 3 luni pentru completare;
  • autorizația se emite în maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete;
  • la cererea beneficiarului, autorizația se poate emite în regim de urgență, în termen de până la 7 zile lucrătoare, cu plata unei taxe;
  • dacă solicitantul optează pentru acordul unic prin Comisia de acord unic, termenul de 30 de zile curge de la emiterea acordului unic.

7. Valabilitatea și transferul autorizației de construire

Autorizația de construire este valabilă 3 ani de la emitere, interval în care lucrările trebuie începute. După începerea lucrărilor, comunicată emitentului, valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție prevăzută în autorizație. Dacă începerea lucrărilor nu este comunicată, durata de execuție se calculează de la data emiterii autorizației. Alte aspecte relevante:

  • valabilitatea autorizației poate fi suspendată o singură dată, pentru maximum 12 luni, prin notificarea motivată a emitentului;
  • prelungirea termenului de 3 ani este interzisă; se poate solicita însă, o singură dată, prelungirea duratei de execuție cu cel mult 12 luni, cu plata unei taxe de 30% din taxa inițială;
  • autorizația își pierde valabilitatea prin neînceperea lucrărilor, prin nefinalizarea lor în durata de execuție (fără prelungire) sau prin suspendarea execuției pentru mai mult de 24 de luni, cu excepția litigiilor și a cazurilor de forță majoră;
  • avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism își păstrează valabilitatea până la recepție, dacă nu intervin elemente noi;
  • în cazul schimbării titularului pe parcursul executării, drepturile și obligațiile aferente autorizației se transferă de drept noului titular, aspect deosebit de relevant în tranzacțiile având ca obiect proiecte în dezvoltare.

Pentru verificările pe care le presupune achiziția unui proiect aflat în dezvoltare, consultați și ghidul nostru despre due diligence-ul juridic pentru proiecte fotovoltaice și BESS.

8. Cine poate solicita certificatul de urbanism și autorizația de construire

Una dintre cele mai importante distincții ale Codului privește calitatea solicitantului. Aceasta diferă în funcție de actul solicitat și de tipul lucrării.

Certificatul de urbanism

  • pentru informare: orice persoană fizică sau juridică interesată;
  • pentru operațiuni cadastrale: titularul dreptului de proprietate sau o persoană împuternicită de acesta;
  • pentru clădiri și amenajări: titularul unui drept real asupra imobilului;
  • pentru lucrări inginerești: beneficiarul lucrărilor, fără a fi necesar ca acesta să dețină un drept real principal asupra imobilului.

Autorizația de construire: regula

Autorizația se emite la solicitarea titularilor dreptului de execuție a lucrărilor [art. 248 alin. (1) raportat la art. 245 alin. (3) din Cod], respectiv:

  • titularii dreptului de proprietate;
  • titularii altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice (administrare, concesiune, folosință gratuită), cu respectarea actului juridic de constituire sau cu acordul proprietarului.

La depunerea documentației, solicitantul face dovada dreptului de proprietate sau a unui alt drept real sau de creanță care permite construirea, iar cererea trebuie să menționeze dreptul în baza căruia este formulată.

Autorizația de construire: excepții

  • dreptul de creanță (de exemplu, locațiunea) permite executarea doar a lucrărilor limitativ prevăzute de art. 245 alin. (4) din Cod, și anume: construcții temporare, reparații și compartimentări interioare nestructurale, demontabile, cu acordul proprietarului; anumite lucrări din domeniul petrolului și gazelor naturale și al sistemelor de apă și apă uzată; alte lucrări în cazurile expres prevăzute de lege;
  • pentru lucrările inginerești de interes public, autorizația se emite și la solicitarea altor persoane decât titularii de drepturi reale principale asupra imobilelor;
  • pentru rețelele naționale de transport al energiei electrice, gazelor naturale și țițeiului, licența, acordul de concesiune, acordul petrolier sau, după caz, contractul de închiriere țin loc de titlu asupra terenului, cu condiția notificării proprietarilor și a plății sau consemnării indemnizațiilor și despăgubirilor;
  • organizarea execuției poate fi autorizată separat, la cererea antreprenorului, în baza contractului de execuție.

9. Ce sunt lucrările inginerești

Lucrările inginerești sunt construcții permanente care nu se încadrează în categoria clădirilor și amenajărilor, precum lucrările de infrastructură de transport, hidrotehnice, miniere, de infrastructură energetică sau de comunicații electronice. Art. 326 alin. (3) din Cod enumeră lucrările inginerești supuse regimului special de autorizare:

  • infrastructura de transport de interes național;
  • infrastructura în domeniul energiei, respectiv infrastructura energetică;
  • rețelele de comunicații electronice și infrastructurile fizice aferente;
  • lucrările de gospodărire a apelor;
  • lucrările hidrotehnice;
  • lucrările miniere;
  • alte lucrări inginerești necesare realizării unor obiective de interes public local și județean.

Prin comparație, clădirile sunt construcțiile destinate adăpostirii oamenilor, animalelor, instalațiilor tehnologice, materialelor sau desfășurării unor activități umane, iar amenajările cuprind, între altele, amenajările civile și funciare, construcțiile provizorii, spațiile verzi și publice, forajele, excavările și organizarea execuției.

10. De ce proiectele energetice sunt lucrări inginerești

Codul nu definește noțiunea de „infrastructură energetică”, însă mai multe dispoziții susțin, în interpretarea noastră, încadrarea proiectelor energetice în categoria lucrărilor inginerești:

  • art. 369 alin. (5) și art. 326 alin. (3) lit. b) din Cod menționează expres infrastructura energetică printre lucrările inginerești;
  • Anexa nr. 6 la Cod (încadrarea construcțiilor în clase de consecințe) include, în coloana dedicată lucrărilor inginerești, centralele electrice eoliene și fotovoltaice, centralele de producere a energiei, altele decât cele nucleare, eoliene sau fotovoltaice, centralele nucleare, precum și stâlpii liniilor aeriene de transport și distribuție a energiei;
  • art. 252 lit. i) din Cod tratează unitar capacitățile de producere și stocare a energiei electrice și a hidrogenului din surse regenerabile, împreună cu stațiile de transformare, cablurile și instalațiile de racordare la rețeaua electrică de interes public.

Încadrarea are consecințe practice importante:

  • certificatul de urbanism pentru lucrări inginerești se poate obține de beneficiarul lucrărilor fără un drept real principal asupra terenului;
  • nu este necesar certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale în vederea comasării sau dezmembrării terenurilor;
  • acordul vecinilor nu este necesar pentru lucrările inginerești de interes public;
  • sunt posibile recepții parțiale pe obiecte sau tronsoane distincte.

11. Reguli specifice pentru proiectele fotovoltaice, eoliene și de stocare

Capacitățile de producere și stocare a energiei electrice și a hidrogenului din surse regenerabile situate în extravilan, inclusiv stațiile de transformare, cablurile și instalațiile de racordare, se pot realiza în baza autorizației de construire, fără elaborarea unei noi documentații de urbanism. Pentru capacitățile de producere situate în intravilan care nu sunt realizate pentru autoconsum, soluția și relațiile cu vecinătățile se detaliază printr-un PUD.

Autorizațiile de construire sau desființare pentru lucrări inginerești care se execută în extravilanul localităților, cu excepția rețelelor de comunicații electronice și a infrastructurilor fizice aferente acestor rețele, se emit cu respectarea planurilor de amenajare a teritoriului, avizate și aprobate potrivit legii.

Lucrările de cercetare și de prospectare a terenurilor, forajele și excavările necesare în vederea efectuării studiilor geotehnice pentru exploatări de cariere, balastiere, sonde de gaze și petrol, capacități de producere a energiei electrice și a hidrogenului din surse regenerabile, precum și pentru alte exploatări se pot realiza fără o nouă documentație de urbanism, pe baza reglementărilor urbanistice în vigoare.

Aspectele de reglementare specifice stocării sunt prezentate în ghidul nostru despre proiecte BESS în România, iar cadrul general al investițiilor, în ghidul despre investițiile în energie regenerabilă în România.

Dezvoltați sau achiziționați un proiect fotovoltaic, eolian sau BESS? Stabilim ce certificat de urbanism este necesar și ce autorizații urmează.

Contactați-ne

12. Regimul tranzitoriu

Procedurile de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism demarate înainte de 25 august 2026 rămân supuse legii în vigoare la data inițierii lor, iar certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea.

Întrebări frecvente

Ce este Legea nr. 169/2026?

Este Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026. Codul reunește într-un singur act reglementările care se regăseau, în principal, în Legea nr. 50/1991, în Legea nr. 10/1995 și în Legea nr. 350/2001.

În cât timp se emite autorizația de construire după noul Cod?

În maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete. La cererea beneficiarului și cu plata unei taxe, autorizația se poate emite în regim de urgență, în până la 7 zile lucrătoare.

Se poate prelungi autorizația de construire?

Termenul de 3 ani pentru începerea lucrărilor nu se poate prelungi. Se poate prelungi, o singură dată, durata de execuție, cu cel mult 12 luni, cu plata unei taxe de 30% din taxa inițială.

Mai sunt valabile certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026?

Da. Certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea.

Poate un dezvoltator care nu este proprietarul terenului să obțină certificatul de urbanism pentru un parc fotovoltaic?

Da. Proiectele energetice se încadrează, ca regulă, în categoria lucrărilor inginerești, iar certificatul de urbanism pentru lucrări inginerești poate fi solicitat de beneficiarul lucrărilor, fără un drept real principal asupra terenului. Pentru autorizația de construire, dreptul asupra terenului trebuie analizat separat, potrivit regulilor prezentate la secțiunea 8.

Adesman & Asociații asistă proprietari, investitori și dezvoltatori în obținerea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire, precum și în tranzacțiile care au ca obiect proiecte imobiliare și energetice. Aflați mai multe despre practica noastră de drept imobiliar, construcții și infrastructură.

Aveți un proiect imobiliar sau un teren pe care doriți să îl dezvoltați? Discutați cu echipa noastră despre autorizarea lucrărilor.

Contactați-ne

Materialul are caracter exclusiv informativ și general și nu reprezintă consultanță juridică. Regimul juridic aplicabil trebuie analizat în funcție de situația concretă a fiecărui proiect și de legislația în vigoare la data analizei.