Un projet photovoltaïque ou de stockage d'énergie par batteries (BESS) s'acquiert, en règle générale, avant sa construction. L'investisseur paie pour le terrain, les droits, les avis et la capacité allouée sur le réseau, et le prix négocié repose sur la prémisse que tous ces éléments existent, sont valables et sont cohérents entre eux. La due diligence juridique vérifie précisément cette prémisse : le projet peut-il être construit, raccordé et exploité dans les paramètres qui ont fondé l'offre de prix ?
En 2026, l'examen est devenu plus exigeant. Depuis le 25 mai 2026, de nouvelles règles de l'Autorité nationale de régulation dans le domaine de l'énergie (ANRE) relatives au raccordement et à l'autorisation des capacités de production et de stockage s'appliquent (ordre de l'ANRE n° 15/2026) ; depuis le 25 août 2026, l'autorisation des constructions est régie par le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction (loi n° 169/2026) ; enfin, le seuil d'examen des investissements étrangers a été relevé par l'ordonnance d'urgence du Gouvernement (O.U.G.) n° 17/2026. Pour les aspects techniques et réglementaires propres au stockage, vous pouvez également consulter notre guide consacré aux projets BESS en Roumanie.
1. Ce que vise la due diligence juridique dans une transaction énergétique
L'acquisition peut être réalisée soit par l'achat des parts sociales de la société de projet (SPV) (share deal), soit par la reprise directe des actifs : terrain, droits, avis et contrats (asset deal). Dans le premier cas, l'investisseur reprend la société avec tout son historique, y compris ses dettes et ses litiges (le cas échéant). Dans le second cas, il convient de vérifier quels droits et autorisations peuvent être effectivement transférés à l'acheteur et à quelles conditions.
Quelle que soit la structure retenue, la question centrale reste la même : les documents du projet sont-ils cohérents entre eux ? Un ATR délivré pour une certaine puissance, un permis de construire délivré pour une autre configuration et un droit de superficie qui expire avant la fin de l'exploitation peuvent constituer, chacun pris isolément, des documents valables. Ensemble, ils peuvent rendre le projet impossible à financer.
L'analyse aboutit au rapport de due diligence, qui identifie les risques, les hiérarchise et propose la manière de les traiter dans le contrat à conclure : conditions suspensives, ajustements de prix, déclarations et garanties ou indemnisations spécifiques.
2. Check-list de due diligence juridique pour les projets photovoltaïques et BESS
La société de projet (SPV)
- les statuts, la structure de l'actionnariat et le bénéficiaire effectif ;
- les charges grevant les parts sociales et les biens de la société (gages, hypothèques, saisies) ;
- les contrats en cours, les engagements pris envers le développeur ou envers des tiers et les clauses de changement de contrôle ;
- la situation fiscale, y compris l'impôt sur les constructions spéciales dû pour l'année 2026, dernière année d'application avant son abrogation en 2027 ;
- les litiges et les procédures administratives.
Terrain
L'investisseur doit vérifier le titre sur le terrain (propriété, superficie, concession ou autre droit réel), son inscription au livre foncier et la durée pour laquelle le droit a été constitué. Le droit doit couvrir toute la période de construction, d'exploitation et de démantèlement, ainsi que l'accès et le tracé des lignes de raccordement, au moyen de servitudes ou d'autres droits opposables.
Pour les terrains agricoles situés hors du périmètre urbain (extravilan), l'article 92, paragraphe 2, point j), de la loi sur le fonds foncier n° 18/1991 permet l'implantation de capacités de production à partir de sources renouvelables et d'unités de stockage d'électricité sur une superficie maximale de 50 ha. Il convient en outre de vérifier la catégorie d'usage, la classe de qualité du terrain et la procédure de retrait des terres de l'usage agricole.
Le droit sur le terrain compte également pour le raccordement : selon les règles de l'ANRE, son existence et son étendue doivent être prouvées lors du dépôt de la demande de raccordement, et le droit doit être valable au moins jusqu'à la fin de l'année au cours de laquelle est prévue la mise en service définitive de l'installation d'utilisation.
L'urbanisme et le permis de construire
Depuis le 25 août 2026, l'autorisation des constructions est régie par le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction (loi n° 169/2026), qui a remplacé la loi n° 50/1991 et la loi n° 350/2001. Les procédures engagées avant cette date restent, en principe, régies par l'ancienne loi, et les certificats d'urbanisme et les autorisations délivrés antérieurement conservent leur validité. Il convient donc de déterminer, pour chaque projet, le régime applicable.
Sont vérifiés le certificat d'urbanisme, les documents d'urbanisme sur lesquels repose le projet, les avis et accords requis, le permis de construire et sa durée de validité. Il convient en outre d'analyser le risque de contestation : le permis de construire peut être attaqué devant les juridictions administratives par toute personne qui s'estime lésée (ce que confirme également la décision de la Cour constitutionnelle n° 643/2024). Pour les tiers, les délais courent à compter de la date à laquelle ils ont pris connaissance du permis ; c'est pourquoi la date de sa publicité, par les moyens énumérés par la loi, doit être soigneusement documentée.
Le raccordement au réseau et les garanties
Sont vérifiés l'avis technique de raccordement (ATR), le contrat de raccordement, la puissance approuvée, le point de raccordement, le niveau de tension, les travaux de renforcement du réseau et les délais de réalisation. Pour un BESS, l'ATR doit prévoir la puissance approuvée tant pour le soutirage sur le réseau (absorption) que pour l'injection sur le réseau (évacuation).
Par l'ordre de l'ANRE n° 15/2026, en vigueur depuis le 25 mai 2026, la garantie financière exigée pour la délivrance de l'ATR pour les sites de production ou mixtes dont la puissance approuvée dépasse 1 MW a été portée de 5 % à 20 % du tarif de raccordement hors TVA. La garantie est exécutée si le projet n'avance pas dans les délais prévus. Le rapport de due diligence doit indiquer si les garanties ont été constituées, pour quel montant, qui les supporte après la réalisation de l'opération (closing) et dans quels cas elles peuvent être exécutées.
La cessation du contrat de raccordement, quel qu'en soit le motif, entraîne la caducité de l'ATR. C'est pourquoi tout délai manqué dans la procédure de raccordement ou d'autorisation doit être traité comme un risque majeur pour la valeur du projet.
L'autorisation et la licence de l'ANRE
Pour les capacités de production et les installations de stockage d'une puissance supérieure à 1 MW, il est nécessaire d'obtenir une autorisation d'établissement délivrée par l'ANRE. L'ordre de l'ANRE n° 16/2026 a instauré, pour les demandes déposées après le 25 mai 2026, une garantie de 30 EUR/kW, rapportée à la puissance installée figurant dans l'ATR, qui reste valable jusqu'à la réception définitive des travaux. Sont notamment exemptés les demandeurs qui justifient de la constitution de la garantie de bonne exécution dans le cadre d'un contrat pour différence (CfD).
L'autorisation d'établissement doit être obtenue avant la conclusion du contrat d'exécution de l'installation de raccordement, mais au plus tard 12 mois après la conclusion du contrat de raccordement et au maximum 18 mois après la délivrance de l'ATR, avec possibilité de prorogation en cas de retards non imputables. Pour les contrats de raccordement existants, le délai transitoire est fixé au 25 mai 2027. Le non-respect des délais entraîne la caducité de l'ATR et la cessation de plein droit du contrat de raccordement.
L'exploitation commerciale requiert, en principe, une licence de l'ANRE. Un BESS adossé à une capacité de production est inclus dans la licence de celle-ci, tandis qu'un BESS autonome nécessite sa propre licence.
L'environnement et la sécurité incendie
L'acte délivré par l'autorité environnementale doit correspondre à la configuration actuelle du projet. Les conditions imposées (surveillance, collecte des eaux, limites de bruit) se répercutent sur les coûts et sur le calendrier. Pour les BESS, les exigences de sécurité incendie relatives à la technologie des batteries, aux distances de sécurité et aux voies d'intervention peuvent limiter la surface utilisable et, par voie de conséquence, la capacité installable.
Contrats du projet
Sont analysés le contrat EPC, les contrats de fourniture d'équipements, le contrat d'exploitation et de maintenance (O&M), les contrats de vente d'énergie (PPA) et, le cas échéant, le contrat pour différence (CfD). L'attention se porte principalement sur les clauses de changement de contrôle, sur les consentements nécessaires à la cession et sur les garanties que le cocontractant peut exécuter.
Litiges et contestations
Sont vérifiés les litiges en cours relatifs au terrain, aux autorisations ou aux contrats, les recours administratifs contre les actes d'urbanisme et d'environnement, ainsi que les éventuelles procédures devant l'ANRE. Les financeurs exigent, en règle générale, la confirmation que les délais de recours ont expiré ou qu'il n'existe aucun litige susceptible d'affecter le projet.
Vous évaluez l'acquisition d'un projet photovoltaïque ou BESS ? Nous vérifions les documents du projet et vous indiquons quels risques doivent être couverts dans le contrat avant la signature.
3. Ready-to-build : pourquoi le définir dans le contrat
Dans la pratique transactionnelle, un projet est considéré comme prêt à construire (ready-to-build / RTB) lorsqu'il dispose de tous les droits, avis et autorisations nécessaires au démarrage des travaux. La notion n'a toutefois pas de définition légale et elle est employée dans les transactions avec des sens différents. Le désaccord n'apparaît, en général, qu'au moment du paiement.
C'est pourquoi le contrat d'acquisition doit énumérer concrètement les documents et les conditions qui constituent le stade RTB : des droits sur le terrain inscrits au livre foncier et constitués pour une durée suffisante pour couvrir la construction, l'exploitation et le démantèlement du projet, un permis de construire en cours de validité, l'ATR et le contrat de raccordement en vigueur, assortis des garanties correspondantes, l'autorisation d'établissement délivrée par l'ANRE, l'acte administratif de l'autorité environnementale et les avis de sécurité incendie, le cas échéant. Chaque document doit être vérifié au regard de la configuration qui sera effectivement construite. Un ensemble complet de documents décrivant des configurations différentes n'équivaut pas à un projet RTB.
Lorsque le projet est acheté avant d'avoir atteint le stade RTB, le prix est généralement structuré en tranches subordonnées à l'atteinte de certaines étapes (milestones). Le contrat doit régler au moins trois points :
- les conséquences du non-respect d'une étape dans le délai prévu (par exemple : ajustement du prix, droit de résolution),
- la date limite à laquelle les conditions suspensives peuvent être réalisées (long-stop date) et
- la partie qui supporte le risque d'exécution des garanties entre la signature et le closing.
Les risques identifiés lors de la due diligence sont traités différemment selon leur nature. Un document manquant ou non conforme devient une condition suspensive. Un risque quantifiable, tel qu'une garantie de raccordement susceptible d'être exécutée, peut justifier un ajustement du prix ou une indemnisation spécifique. Les risques généraux sont couverts par les déclarations et garanties du vendeur, assorties des limitations de responsabilité négociées au cas par cas.
4. Les autorisations requises pour la transaction : CEISD et concurrence
L'autorisation du projet et l'autorisation de l'investissement sont des questions juridiques distinctes, qui impliquent des autorités, des conditions et des conséquences différentes. Un ATR, un permis de construire ou une autorisation de l'ANRE ne remplacent pas l'autorisation de l'investissement lorsque celle-ci est obligatoire.
Selon l'O.U.G. n° 46/2022, modifiée par l'O.U.G. n° 17/2026, le seuil général d'examen des investissements est de 5 millions d'euros. Le régime s'applique également aux investisseurs de l'Union européenne, y compris aux personnes morales ayant leur siège en Roumanie, et l'énergie et les infrastructures énergétiques figurent parmi les domaines visés. L'acquisition directe des actifs d'un projet peut également déclencher l'obligation d'autorisation, dès lors que le stockage d'énergie et les infrastructures énergétiques critiques figurent parmi les secteurs sensibles dans lesquels le régime s'étend aussi aux actifs. Les opérations interdépendantes réalisées par un même investisseur sur une période de 12 mois sont cumulées, de sorte que les augmentations de capital et le financement de la construction doivent être pris en compte dès le départ. Les investissements inférieurs au seuil peuvent eux aussi être examinés s'ils sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité ou à l'ordre public.
L'investissement ne peut être mis en œuvre avant l'obtention de l'autorisation, et le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes pouvant atteindre 10 % du chiffre d'affaires mondial, ainsi que l'annulation de l'investissement. Lorsque l'autorisation est requise, elle est stipulée comme condition suspensive du closing. Les détails de la procédure sont expliqués dans notre article consacré à l'autorisation des investissements étrangers par la CEISD.
Independent de examinarea investiției, tranzacția poate constitui o concentrare economică ce trebuie notificată Consiliului Concurenței înainte de implementare. Potrivit noului Regulament privind concentrările economice, aprobat prin Ordinul președintelui Consiliului Concurenței nr. 2.192/2026, în vigoare din 1 octombrie 2026, notificarea este obligatorie când cifra de afaceri cumulată a întreprinderilor implicate depășește echivalentul a 10 milioane EUR, iar cel puțin două dintre ele au realizat fiecare în România o cifră de afaceri de peste 4 milioane EUR.
5. Les différences entre un projet photovoltaïque et un projet BESS
Dans le cas d'un parc photovoltaïque, les risques juridiques se concentrent généralement sur le terrain, la surface occupée et la puissance approuvée pour l'injection. Pour un projet BESS, l'analyse doit en outre couvrir le régime bidirectionnel du raccordement, les exigences de sécurité incendie propres aux batteries et la différence entre la puissance installée (MW), la capacité de stockage exprimée en MWh et la puissance effectivement valorisable sur le plan commercial.
Un BESS ajouté à un parc existant (colocalisé) utilise le terrain, le poste de transformation et le point de raccordement de celui-ci. Dans ce cas, la due diligence doit vérifier si l'ajout du stockage est compatible avec l'ATR, les autorisations et la licence existants ou si ceux-ci doivent être mis à jour :
- l'ATR et le contrat de raccordement, surtout si le stockage implique une augmentation de puissance ou un soutirage sur le réseau. Pour les installations de stockage d'au moins 5 MW ajoutées à un site de production existant, l'allocation de la capacité du réseau s'effectue selon la méthodologie de l'ANRE fondée sur des enchères ;
- le permis de construire et l'acte environnemental, la configuration du site étant modifiée ;
- l'autorisation d'établissement et la licence de l'ANRE : le titulaire doit demander la modification de la licence de la capacité de production afin d'y inclure l'installation de stockage et l'activité exercée au moyen de celle-ci ;
- les droits sur le terrain et les contrats du projet (EPC, O&M, PPA, financement), qui peuvent contenir des restrictions relatives à la modification de la configuration.
Conclusions
La valeur d'un projet énergétique acquis en phase de développement dépend de la mesure dans laquelle ses documents en permettent la construction, le raccordement et l'exploitation. En 2026, les nouvelles règles relatives aux garanties financières, aux délais d'autorisation et à la caducité de plein droit de l'ATR ont fait du calendrier du projet une composante directe du prix. La vérification de ces délais, la définition contractuelle du stade RTB et l'intégration des autorisations CEISD et de concurrence dans le calendrier de la transaction doivent intervenir avant la signature, lorsque les risques peuvent encore être négociés. Après la signature, les options de l'acheteur se limitent aux mécanismes de protection qu'il a négociés.
Questions fréquentes
Que vérifie la due diligence juridique lors de l'acquisition d'un parc photovoltaïque ?
L'analyse porte sur la société de projet, les droits sur le terrain, les documents d'urbanisme et le permis de construire, l'ATR et le contrat de raccordement, les garanties constituées, l'autorisation d'établissement et la licence de l'ANRE, les documents délivrés par l'autorité environnementale, les contrats du projet et les éventuels litiges. L'objectif est d'établir si le projet peut être construit, raccordé et exploité dans la configuration présentée à l'investisseur et si ses documents sont cohérents entre eux.
Qu'est-ce qui a changé en 2026 pour les projets en cours de développement ?
Depuis le 25 mai 2026, la garantie exigée pour la délivrance de l'ATR est passée de 5 % à 20 % du tarif de raccordement hors TVA pour les sites de production ou de consommation et de production dont la puissance approuvée dépasse 1 MW, et l'obtention de l'autorisation d'établissement est subordonnée à la constitution d'une garantie de 30 EUR/kW, valable jusqu'à la réception des travaux. Les contrats de raccordement existants doivent être suivis de l'obtention de l'autorisation d'établissement au plus tard le 25 mai 2027, faute de quoi ils prennent fin de plein droit, de même que l'ATR. Depuis le 25 août 2026, les nouvelles demandes d'autorisation de construire sont régies par le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction (loi n° 169/2026).
Que signifie ready-to-build ?
C'est le stade auquel le projet dispose de tous les droits, avis et autorisations nécessaires au démarrage de la construction. La loi ne définissant pas cette notion, le contrat d'acquisition doit énumérer les documents et les conditions concrètes qui constituent ce stade et les rapporter à la configuration qui doit être construite.
Un projet photovoltaïque ou BESS peut-il être implanté sur un terrain agricole ?
Oui, sous certaines conditions. La loi sur le fonds foncier n° 18/1991 permet l'implantation de capacités de production à partir de sources renouvelables et d'unités de stockage d'électricité sur des terrains agricoles situés hors du périmètre urbain (extravilan), dans la limite de 50 ha. La due diligence vérifie la catégorie d'usage, la classe de qualité du terrain et la procédure de retrait des terres de l'usage agricole.
L'autorisation de la CEISD est-elle nécessaire pour l'acquisition d'un projet BESS ?
Dans de nombreux cas, oui. L'énergie et les infrastructures énergétiques font partie des domaines visés. Le seuil général d'examen est de 5 millions d'euros, et le régime s'applique également aux investisseurs de l'UE et de Roumanie. Le stockage d'énergie et les infrastructures énergétiques critiques figurent parmi les secteurs dans lesquels l'acquisition directe d'actifs relève, elle aussi, du régime. La réponse concrète dépend de la structure de la transaction, de la valeur totale de l'investissement et de l'identité de l'investisseur.
Combien de temps dure une due diligence juridique pour un projet énergétique ?
La durée dépend du stade de développement du projet, du nombre de projets analysés et, surtout, de la qualité et de l'exhaustivité de la salle de données (data room / VDR). Pour un projet photovoltaïque ou BESS dont la documentation est organisée correctement et intégralement dans des dossiers distincts par catégorie, l'analyse est généralement achevée en deux à quatre semaines à compter de l'accès aux documents. Pour des portefeuilles de projets, pour des projets présentant un historique foncier complexe ou lorsque les documents sont incomplets, la durée peut atteindre six à huit semaines.
Le calendrier s'allonge, en général, en raison de facteurs extérieurs à l'analyse proprement dite : documents manquants à demander au vendeur, extraits du livre foncier ou informations à obtenir auprès du gestionnaire de réseau et des autorités, ainsi que clarifications relatives à la configuration technique.
La durée de la due diligence n'inclut pas l'obtention des autorisations requises pour la transaction. L'examen de la CEISD et, le cas échéant, la notification de la concentration économique interviennent après la signature et obéissent à leurs propres délais. Ils doivent être intégrés dès le départ dans le calendrier de la transaction et dans la date limite de réalisation des conditions suspensives (long-stop date).
Qui supporte les garanties de raccordement après la vente du projet ?
Les garanties restent, en règle générale, à la charge de la société de projet. Le contrat d'acquisition doit préciser si le prix les inclut, qui les remplace au closing et qui supporte leur éventuelle exécution.
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Le présent contenu a un caractère exclusivement informatif et général et ne constitue pas un conseil juridique concernant un projet ou une transaction déterminés. Le régime juridique applicable doit être analysé en fonction des caractéristiques concrètes de chaque projet et de la législation en vigueur à la date de l'analyse.
