Romanya'da gayrimenkul, inşaat ve altyapı hukuku avukatları

Romanya'da gayrimenkul alımları, proje geliştirme, kiralama ve altyapı projelerinde hukuki destek

Yatırımcılar, geliştiriciler, mülk sahipleri ve yükleniciler için, arazi incelemesi ve izinlerden sözleşmelere, finansmana ve davalara kadar

Adesman & Asociații Romanya'daki gayrimenkul işlemleri ve projelerinde yatırımcılara, geliştiricilere ve mülk sahiplerine danışmanlık yapar: arazi ve bina alımı, ofis, sanayi ve enerji projelerinin geliştirilmesi, ticari alanların kiralanması ve bu yatırımların finansmanı.

Uygulamamız ulaşım ile karayolu, demiryolu ve havalimanı altyapı projelerini de kapsar; bu projelerde inşaat sözleşmeleri ve kamu işvereniyle ilişki, özel bir proje geliştirmeden farklı sorunlar doğurur.

Son on yılda ekibin avukatları Romanya'nın en büyük gayrimenkul işlemlerinin bazılarında yer almıştır. Gayrimenkul uygulamamız dava uygulamamızla birlikte çalıştığından, ileride mahkemeye taşınabilecek riskleri daha işlem aşamasında değerlendirebiliyoruz.

 

Hukuki destek alanlarımız

Arazi ve bina alım satımı

Arazi, ofis binası, ticari alan ve sanayi varlıklarına ilişkin işlemlerde alıcı ve satıcılara, taşınmazın hukuki incelemesinden sözleşmenin imzalanmasına ve tapu siciline tescile kadar destek veriyoruz.

Due diligence; mülkiyetin geçmişini, takyidat ve teminatları, kadastro durumunu, olası istihkak talepleri veya davaları, imar durumunu ve yapıların verilen izinlere uygunluğunu inceler.

Satış vaadi ve satış sözleşmelerini, teminat sözleşmelerini ve taşınmazın sahibi şirketle birlikte satın alındığı işlemlerin belgelerini hazırlıyor ve müzakere ediyoruz.

Romanya'da arazi due diligence

Bir arazi tapu kaydında sorunsuz görünebilir ama satın alındıktan sonra ortaya çıkan sorunlar taşıyabilir: itiraz edilmiş bir mülkiyet iadesi, komşu parselle çakışma veya imar planında yapılaşma yasağı. Arazi due diligence bu sorunları imzadan önce bulmayı amaçlar.

Mülkiyet zincirini ve tapu senetlerini, 1989 sonrası Romanya iade ve toprak reformu yasalarına göre verilenler dahil, tescil durumunu ve tapu sicili, kadastro planı ile arazideki fiili durumun uyumunu inceliyoruz. Tescilli ya da tescilsiz var olabilecek takyidatları inceliyoruz: ipotekler, irtifak hakları, üçüncü kişilerin kullanım hakları, davalar, talepler ve görülmekte olan iade başvuruları.

Proje geliştirme için arazinin hukuki ve imar durumunu inceliyoruz: imar alanı içinde mi dışında mı olduğu (intravilan veya extravilan), kullanım kategorisi, genel ve bölgesel imar planlarının (PUG ve PUZ) hükümleri, kamu yoluna erişim, altyapı irtifakları ve olası çevresel kısıtlamalar, koruma alanları veya arkeolojik sit alanları.

İmar alanı dışındaki tarım arazilerinin satışı, kanuni önalım hakkı ve önceden ilan edilen satış teklifi prosedürü gibi özel kurallara tabidir; bu arazilerde yapılaşma için tarımsal kullanımdan çıkarılmaları gerekir. Aylar sürebildikleri için bu aşamaları işlem takvimine dahil ediyoruz.

Rüzgâr ve güneş santralleri gibi onlarca veya yüzlerce parseli bir araya getiren projelerde her parseli ve üzerindeki hakları (mülkiyet, üst hakkı, irtifak, tarım arazisi kirası) inceliyor, güvence altına alınan arazilerin izinlerde ve şebeke bağlantı onayında gösterilen alanla örtüşmesini sağlıyoruz. Sonuç, neyin inşa edilebileceğini ve neyin hâlâ çözülmesi gerektiğini parsel parsel gösteren bir rapordur.

Gayrimenkul geliştirme, imar ve yapı ruhsatları

Geliştiricilere arazinin hukuki ve imar durumunun analizinde ve imar planları, imar durumu belgesi, görüş ve onaylar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma kabulüne ilişkin süreçlerde destek veriyoruz.

İmar, düzenleme ve uyum konularında, bir projeyi değerlendiren yatırımcılar ve finansörler için de, hukuki görüş ve memorandumlar hazırlıyoruz.

Yapı ruhsatlarına yapılan itirazlarla ilgili içtihatları da takip ediyoruz; bu alanda Romanya Anayasa Mahkemesi'nin bir kararı bu işlemlere kimin itiraz edebileceğine ilişkin kuralları değiştirdi.

Enerji ve altyapı projeleri için arazi hakları

Rüzgâr ve güneş santralleri, çoğu zaman çok sayıda farklı malikten alınan geniş arazilerde haklara ihtiyaç duyar. Üst hakkı, irtifak hakkı, tarım arazisi kirası, ariyet ve kira sözleşmelerini yapılandırıyor ve müzakere ediyor, tarım arazilerinin hukuki rejimini inceliyoruz.

Ekibin deneyimi, 500 MW'ı aşan güneş projelerinin geliştirilmesini, izin süreçlerini ve satışını ve 200 MW'ı aşan rüzgâr ve güneş projelerinin satın alınmasını kapsar. Ayrıntılar için şu sayfamıza bakabilirsiniz: Enerji Hukuku.

Ticari kiralamalar

Kiraya verenlere ve kiracılara perakende, ofis ve sanayi alanlarına ilişkin kira sözleşmelerinin hazırlanması ve müzakeresinde destek veriyoruz.

Müzakereler genellikle süre ve yenileme, kira bedeli ve endekslenmesi, tadilat işleri, teminatlar, devir ve alt kiralama ile sözleşmenin erken feshi koşullarını kapsar.

İnşaat sözleşmeleri ve FIDIC

FIDIC şartlarına dayalı olanlar dahil tasarım ve yapım sözleşmelerini hazırlıyor ve müzakere ediyor, taraflara taleplerin, gecikmelerin ve iş değişikliklerinin yönetiminde destek veriyoruz.

Uyuşmazlık müzakereyle çözülemediğinde müvekkillerimizi FIDIC sözleşmelerine ilişkin dava ve tahkimlerde, ICC süreçleri dahil, temsil ediyoruz.

Gayrimenkul davaları

Müvekkillerimizi istihkak davalarında, hukuki işlemlerin geçerliliğine ilişkin davalarda, satış vaadi sözleşmelerinin ifasında, kadastro belgelerinin iptalinde ve tapu sicilinin düzeltilmesinde temsil ediyoruz.

Müvekkillerimizi ayrıca taşınmazların yönetimi ve kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda ve gayrimenkul sözleşmelerinden doğan davalarda temsil ediyoruz. Dava uygulamamız hakkında ayrıntılar için şu sayfamıza bakabilirsiniz: Uyuşmazlık Çözümü ve Tahkim.

Gayrimenkul ve inşaat hukuku alanındaki deneyimimiz

Ekibin avukatları arazi alım satımında, inşaat projelerinde, alışveriş merkezleri ve ofis binalarının kiralanmasında ve bunlardan doğan davalarda çalışmıştır. Aşağıdaki işler hem Adesman & Asociații'nin faaliyetini hem de ekip üyelerinin önceki mesleki deneyimini yansıtır.

Gayrimenkul işlemleri ve projeleri

  1. Güneş ve rüzgâr projeleri. Önemli bir Avrupalı yenilenebilir enerji geliştiricisine, Romanya'da 500 MW'ı aşan güneş projelerinin geliştirilmesi, izin süreçleri ve satışında ve 200 MW'ı aşan rüzgâr santrallerinin satışında destek.
  2. Yenilenebilir enerji projelerinin satın alınması. Dünyanın en büyük enerji tedarikçilerinden birinin Romanya'daki iştirakine, toplam kapasitesi 200 MW'ı aşan Romanya'daki rüzgâr ve güneş projelerinin satın alınmasında hukuki destek.
  3. Satış vaadi sözleşmesinden doğan avansın geri alınması. Satıcısı satış vaadi sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmeyen bir müvekkile, ödenen avansın tamamını mahkemeye gitmeden geri almak amacıyla hukuki destek.
  4. Yeni ve geçerli bir mülkiyet belgesi. Bir taşınmazı mutlak butlanla sakat bir işlemle edinmiş olan müvekkile, yeni ve geçerli bir mülkiyet belgesi elde etmesi için danışmanlık.

Mülkiyet Hakkına İlişkin Davalar

  1. 41.000 m²'yi aşan bir arazinin mülkiyetinin korunması. İtalyan bir yatırımcıya, 41.000 m²'yi aşan bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin karmaşık davalarda hukuki destek ve temsil.
  2. Bükreş'teki bir taşınmazın yönetimine ilişkin dava. Önemli bir gayrimenkul geliştiricisine, yaklaşık 10 milyon EUR tutarındaki taleplere ilişkin bir davada hukuki destek ve temsil.
  3. Kadastro ve tapu sicili. Özel bir şirkete mülkiyet hakkına, ifraz işlemlerinin ve kadastro belgelerinin iptaline ve tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin davalarda hukuki destek ve temsil.

Gayrimenkul finansmanı ve teminatları

  1. Romanya Devleti ile ipotek uyuşmazlığı. Bir bankaya, müvekkil lehine ipotekli taşınmazlar üzerinde Devletin mülkiyetinin tapu siciline tesciline ilişkin Bükreş Bölge Kamu Maliyesi Genel Müdürlüğü kararının iptali için Romanya Devleti'ne karşı açılan davalarda hukuki destek ve temsil.
  2. İflas sürecinde 65'ten fazla satış vaadi sözleşmesi. Bir bankaya, müvekkil lehine ipotekli olup 1,8 milyon EUR'luk bir alacağı teminat altına alan taşınmazlara ilişkin 65'ten fazla satış vaadi sözleşmesinin ifasına dair itirazlarda hukuki destek ve temsil.
  3. Bir gayrimenkul geliştiricisinin iflası. Bir bankaya, önemli bir gayrimenkul geliştiricisinin iflas sürecinde yaklaşık 25 milyon ley'in tahsili için hukuki destek ve temsil.

İnşaat ve altyapı

  1. Karayolu altyapısına ilişkin ICC tahkimleri. Önde gelen uluslararası inşaat şirketlerinden birinin Romanya iştirakine, Romanya'daki karayolu altyapısının rehabilitasyonuna ilişkin FIDIC Kırmızı Kitap sözleşmelerinden doğan iki ICC tahkim yargılamasında hukuki destek ve temsil.
  2. Bir devlet karayolunun iyileştirilmesi. Önemli bir inşaat ve inşaat mühendisliği grubuna, Romanya'da bir devlet karayolunun iyileştirilmesine ilişkin sözleşmeden doğan ve 4,5 milyon EUR'yu aşan taleplere ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki destek ve temsil.

 

Gayrimenkul ve inşaat üzerine hukuki analizler

Gayrimenkul yatırımlarını, yapı ruhsatlarını ve arazi haklarını etkileyen mevzuat değişiklikleri ve mahkeme kararları hakkında analizler yayımlıyoruz.

Anayasa Mahkemesi’nden Yapı Ruhsatlarına İlişkin Karar: Vali/Kaymakam İtiraz Tekelini Kaybediyor

Romanya’da yenilenebilir enerji yatırımları: arazi, şebeke bağlantısı ve izin süreçleri

Romanya'da gayrimenkul hukuku hakkında sık sorulan sorular

1Romanya'da bir arazi veya bina satın almadan önce hangi hukuki kontroller yapılır?
Mülkiyetin geçmişini, tapu kaydını ve kadastro durumunu, takyidat ve teminatları, davaları ve talepleri, imar durumunu ve mevcut yapıların izinlerini inceliyoruz. Tarım arazileri ve imar alanı dışındaki araziler için ek kontroller gerekir.
2Üst hakkı ne zaman kullanılır?
Bir kişi araziyi satın almadan başkasına ait arazi üzerinde yapı inşa etmek ve yapının maliki olmak istediğinde. Geliştiricinin çok sayıda parsel üzerinde istikrarlı ve uzun süreli haklara ihtiyaç duyduğu rüzgâr ve güneş santrallerinde olağan çözüm budur.
3Taşınmazın sahibi olan şirketin satın alındığı işlemlerde de destek veriyor musunuz?
Evet. Bu durumda due diligence hem taşınmazı hem de şirketi kapsar: sözleşmeleri, borçları, davaları ve vergi yükümlülükleri. İşlem belgeleri şirketler hukuku ve M&A kurallarına göre müzakere edilir.
4Geliştiriciye projenin tamamı boyunca destek verebilir misiniz?
Evet. Arazinin güvence altına alınması ve imar analiziyle başlayıp izinler, inşaat sözleşmeleri, finansman, kiralama veya projenin satışıyla devam edebiliriz.
5Yüklenici işleri geciktirir veya ek maliyet talep ederse ne yapılabilir?
Sözleşmeyi, gönderilen bildirimleri ve şantiye kayıtlarını inceliyoruz. FIDIC sözleşmelerinde talepler ve bunlara itirazlar katı sürelere tabidir. Duruma göre müzakereyi, sözleşmedeki uyuşmazlık çözüm prosedürünü veya dava ya da tahkim yolunu öneriyoruz.
6Tapu sicili ve kadastroya ilişkin davalarda müvekkil temsil ediyor musunuz?
Evet. Müvekkillerimizi tapu sicilinin düzeltilmesi, kadastro belgelerinin iptali ve istihkak davalarında temsil ediyoruz.
7Romanya'da imar alanı dışında bir tarım arazisi satın almadan önce neler bilinmeli?
Bu arazilerin satışı, belirli kişi gruplarının önalım hakkına sahip olduğu ve satış teklifinin imzadan önce ilan edilmesi gereken özel bir prosedüre tabidir. Arazide yapılaşma planlanıyorsa, tarımsal kullanımdan çıkarılması da gerekir. İşlem takviminin gerçekçi olması için bu koşulları en başta kontrol ediyoruz.

Yaklaşımımız

Birçok gayrimenkul davası, imzadan önce yüzeysel yapılan bir incelemeden kaynaklanır: fark edilmemiş bir takyidat, itiraz edilmiş bir bölgesel imar planı (PUZ), yapıyla uyuşmayan bir izin. Bu nedenle due diligence'ı işlem stratejisinin bir parçası olarak ele alıyoruz.

Bir risk tespit ettiğimizde bunu müvekkile pratik bir dille açıklıyor ve bir çözüm öneriyoruz: bir tekeffül hükmü, bir ön koşul veya fiyatın yeniden müzakeresi.

Sunulan bilgiler genel niteliktedir ve kişiye özel hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Belirtilen işler ilgili davaların özel koşullarını yansıtır ve başka işlem veya uyuşmazlıkların sonucuna ilişkin bir güvence oluşturmaz.

 
Size yardımcı olabilir miyiz?