Avvocati di diritto immobiliare, costruzioni e infrastrutture

Assistenza legale per acquisizioni immobiliari, sviluppi, locazioni e progetti infrastrutturali in Romania

Per investitori, sviluppatori, proprietari e costruttori, dalla verifica del terreno e dall'autorizzazione fino a contratti, finanziamento e contenziosi

Adesman & Asociații assiste investitori, sviluppatori e proprietari in operazioni e progetti immobiliari in Romania: acquisizione di terreni ed edifici, sviluppo di progetti per uffici, industriali ed energetici, locazione di spazi commerciali e finanziamento di questi investimenti.

L'attività copre anche i progetti di trasporto e le infrastrutture stradali, ferroviarie e aeroportuali, dove i contratti di costruzione e il rapporto con il committente pubblico sollevano questioni diverse rispetto a uno sviluppo privato.

Nel mercato immobiliare degli ultimi 10 anni, gli avvocati del team hanno lavorato ad alcune delle maggiori operazioni in Romania. Poiché l'area immobiliare opera accanto a quella del contenzioso, possiamo valutare già in fase di operazione i rischi che potrebbero arrivare in seguito in tribunale.

 

Le nostre aree di assistenza legale

Acquisizioni e vendite di terreni ed edifici

Assistiamo acquirenti e venditori in operazioni relative a terreni, edifici per uffici, spazi commerciali e asset industriali, dalla due diligence legale dell'immobile fino alla firma del contratto e all'iscrizione nel registro fondiario.

La due diligence verifica la storia del diritto di proprietà, i gravami e le garanzie, la situazione catastale, eventuali rivendicazioni o contenziosi, il regime urbanistico e la corrispondenza tra le costruzioni e le autorizzazioni rilasciate.

Redigiamo e negoziamo contratti preliminari e definitivi di compravendita, contratti di garanzia e la documentazione delle operazioni in cui l'immobile viene acquistato insieme alla società che lo detiene.

Due diligence sui terreni

Un terreno può sembrare pulito nell'estratto del registro fondiario e avere tuttavia problemi che emergono solo dopo l'acquisto: una ricostituzione del diritto di proprietà contestata, una sovrapposizione con la particella confinante o un divieto di costruzione previsto dalla pianificazione urbanistica. La due diligence sui terreni mira a individuarli prima della firma.

Verifichiamo la catena dei trasferimenti e i titoli di proprietà, compresi quelli rilasciati in base alle leggi di restituzione e del fondo fondiario, l'intavolazione e la corrispondenza tra registro fondiario, mappa catastale e situazione di fatto. Analizziamo i gravami iscritti o che possono esistere senza iscrizione: ipoteche, servitù, diritti d'uso di terzi, contenziosi, rivendicazioni e domande di restituzione in corso.

Per lo sviluppo, verifichiamo il regime giuridico e urbanistico del terreno: collocazione all'interno o all'esterno del centro abitato, categoria d'uso, prescrizioni del PUG e del PUZ, accesso alla strada pubblica, servitù per le utenze ed eventuali vincoli ambientali, aree protette o siti archeologici.

I terreni agricoli fuori dal centro abitato hanno regole proprie di vendita, compresi il diritto di prelazione e la procedura preventiva di offerta, e il loro utilizzo per costruzioni presuppone l'esclusione dal circuito agricolo. Inseriamo queste fasi nel calendario dell'operazione, perché possono durare mesi.

Nei progetti che riuniscono decine o centinaia di particelle, come i parchi eolici e fotovoltaici, verifichiamo ogni particella e i diritti su di essa (proprietà, superficie, servitù, affitto agrario) e controlliamo che le superfici assicurate corrispondano all'ubicazione indicata nelle autorizzazioni e nel parere di connessione. Il risultato è un report che mostra, particella per particella, che cosa si può costruire e che cosa resta ancora da risolvere.

Sviluppo immobiliare, urbanistica e autorizzazione delle costruzioni

Assistiamo gli sviluppatori nell'analisi del regime giuridico e urbanistico del terreno, nelle procedure relative ai piani urbanistici, al certificato urbanistico, ai pareri e nulla osta, al permesso di costruire e al collaudo dei lavori.

Redigiamo pareri legali e memorandum su temi di urbanistica, regolamentazione e conformità, anche per investitori e finanziatori che valutano un progetto.

Seguiamo anche la giurisprudenza sull'impugnazione dei permessi di costruire, dove una decisione della Corte Costituzionale ha cambiato le regole su chi può impugnare questi atti.

Diritti sui terreni per progetti energetici e infrastrutturali

I parchi eolici e fotovoltaici necessitano di diritti su grandi superfici di terreno, spesso appartenenti a molti proprietari diversi. Strutturiamo e negoziamo contratti di superficie, servitù, affitto agrario, comodato e locazione e verifichiamo il regime dei terreni agricoli.

L'esperienza del team comprende lo sviluppo, l'autorizzazione e la vendita di progetti fotovoltaici di oltre 500 MW e l'acquisizione di progetti eolici e fotovoltaici di oltre 200 MW. Maggiori dettagli sono disponibili alla pagina Diritto dell'energia.

Locazioni commerciali

Assistiamo proprietari e conduttori nella redazione e negoziazione dei contratti di locazione per spazi retail, uffici e spazi industriali.

La negoziazione riguarda di solito durata e rinnovo del contratto, canone e relativa indicizzazione, lavori di allestimento, garanzie, cessione e sublocazione, nonché le condizioni alle quali il contratto può cessare anticipatamente.

Contratti di costruzione e FIDIC

Redigiamo e negoziamo contratti di progettazione ed esecuzione, anche sulla base delle condizioni FIDIC, e assistiamo le parti nella gestione dei claim, dei ritardi e delle varianti.

Quando la controversia non si risolve con la negoziazione, rappresentiamo i clienti in contenziosi e arbitrati relativi ai contratti FIDIC, anche in procedimenti ICC.

Contenzioso immobiliare

Rappresentiamo i clienti in azioni di rivendicazione, contenziosi sulla validità di atti giuridici, esecuzione di contratti preliminari di compravendita, annullamento di documentazioni catastali e rettifica delle iscrizioni nel registro fondiario.

Rappresentiamo i clienti anche in controversie relative alla gestione e all'uso delle proprietà e in contenziosi derivanti da contratti immobiliari. Maggiori informazioni sull'attività di contenzioso sono disponibili alla pagina Contenzioso & Arbitrato.

Esperienza rilevante in diritto immobiliare e costruzioni

Gli avvocati del team hanno lavorato alla compravendita di terreni, a progetti di costruzione, alla locazione di centri commerciali ed edifici per uffici, nonché ai contenziosi che ne derivano. Gli incarichi indicati di seguito riflettono sia l'attività di Adesman & Asociații sia la precedente esperienza professionale dei membri del team.

Operazioni e progetti immobiliari

  1. Progetti fotovoltaici ed eolici. Assistenza a un importante sviluppatore europeo di energia rinnovabile per lo sviluppo, l'autorizzazione e la vendita di progetti fotovoltaici di oltre 500 MW in Romania, nonché per la vendita di parchi eolici di oltre 200 MW.
  2. Acquisizione di progetti di energia rinnovabile. Assistenza legale alla filiale romena di uno dei maggiori fornitori internazionali di energia nell'acquisizione di progetti eolici e fotovoltaici in Romania con una capacità complessiva di oltre 200 MW.
  3. Recupero dell'acconto da un contratto preliminare di compravendita. Assistenza legale a un cliente il cui venditore non aveva adempiuto gli obblighi di un contratto preliminare di compravendita, con l'obiettivo di recuperare integralmente l'acconto versato senza arrivare in tribunale.
  4. Un nuovo titolo di proprietà valido. Consulenza a un cliente che aveva acquistato un immobile con un atto viziato da una causa di nullità assoluta, per ottenere un nuovo titolo di proprietà valido.

Contenzioso in materia di proprietà

  1. Tutela della proprietà su un terreno di oltre 41.000 mq. Assistenza legale e rappresentanza di un investitore italiano in complessi contenziosi relativi alla tutela del diritto di proprietà su un immobile di oltre 41.000 mq.
  2. Contenzioso relativo alla gestione di un immobile a Bucarest. Assistenza legale e rappresentanza di un importante sviluppatore immobiliare in un contenzioso relativo a pretese di circa 10 milioni di EUR.
  3. Catasto e registro fondiario. Assistenza legale e rappresentanza di una società privata in contenziosi relativi al diritto di proprietà, all'annullamento di atti di frazionamento e di documentazioni catastali e alla rettifica delle iscrizioni nel registro fondiario.

Finanziamenti e garanzie immobiliari

  1. Ipoteche in contenzioso con lo Stato romeno. Assistenza legale e rappresentanza di un istituto bancario in contenziosi con lo Stato romeno relativi all'annullamento di una decisione della Direzione Generale Regionale delle Finanze Pubbliche di Bucarest, in relazione all'iscrizione nel registro fondiario del diritto di proprietà dello Stato su immobili ipotecati a favore del cliente.
  2. Oltre 65 contratti preliminari nell'insolvenza. Assistenza legale e rappresentanza di un istituto bancario in opposizioni relative all'esecuzione di oltre 65 contratti preliminari di compravendita per immobili ipotecati a favore del cliente, a garanzia di un credito di 1,8 milioni di EUR.
  3. Il fallimento di uno sviluppatore immobiliare. Assistenza legale e rappresentanza di un istituto bancario nella procedura di fallimento di un importante sviluppatore immobiliare, per il recupero di circa 25 milioni di lei.

Costruzioni e infrastrutture

  1. Arbitrati ICC sulle infrastrutture stradali. Assistenza legale e rappresentanza della filiale romena di uno dei più importanti costruttori internazionali in due procedimenti arbitrali ICC derivanti da contratti FIDIC Red Book relativi alla riabilitazione delle infrastrutture stradali in Romania.
  2. Riabilitazione di una strada nazionale. Assistenza legale e rappresentanza di un importante gruppo di costruzioni e ingegneria civile in controversie relative a pretese derivanti da un contratto di riabilitazione di una strada nazionale in Romania, per un valore superiore a 4,5 milioni di EUR.

 

Analisi giuridiche su immobiliare e costruzioni

Pubblichiamo analisi sulle modifiche legislative e sulle decisioni dei tribunali che incidono sugli investimenti immobiliari, sull'autorizzazione delle costruzioni e sui diritti sui terreni.

La decisione della Corte Costituzionale sui permessi di costruire: il Prefetto perde l'esclusiva dell'impugnazione

Investimenti nelle energie rinnovabili in Romania: terreni, connessione alla rete e autorizzazioni

Domande frequenti sul diritto immobiliare

1Quali verifiche legali si fanno prima di acquistare un terreno o un edificio?
Verifichiamo la storia della proprietà, l'estratto del registro fondiario e la situazione catastale, i gravami e le garanzie, i contenziosi e le rivendicazioni, il regime urbanistico e le autorizzazioni delle costruzioni esistenti. Per i terreni agricoli o fuori dal centro abitato sono previste verifiche aggiuntive.
2Quando si utilizza il diritto di superficie?
Quando qualcuno vuole costruire e possedere una costruzione sul terreno di un altro, senza acquistare il terreno. È la soluzione frequente per i parchi eolici e fotovoltaici, dove lo sviluppatore ha bisogno di diritti stabili a lungo termine su molte particelle.
3Assistete anche le operazioni in cui si acquista la società che detiene l'immobile?
Sì. In questo caso la due diligence copre sia l'immobile sia la società: i suoi contratti, debiti, contenziosi e obblighi fiscali. La documentazione dell'operazione si negozia secondo le regole del diritto societario e dell'M&A.
4Potete assistere lo sviluppatore per tutta la durata del progetto?
Sì. Possiamo iniziare con l'acquisizione dei diritti sul terreno e l'analisi urbanistica e proseguire con l'autorizzazione, i contratti di costruzione, il finanziamento, la locazione o la vendita del progetto.
5Che cosa si può fare quando il costruttore ritarda i lavori o chiede costi aggiuntivi?
Analizziamo il contratto, le notifiche inviate e la documentazione di cantiere. Nei contratti FIDIC, i claim e la loro contestazione hanno termini rigorosi. A seconda della situazione, raccomandiamo la negoziazione, la procedura contrattuale di risoluzione delle controversie o l'azione in tribunale o in arbitrato.
6Rappresentate i clienti in contenziosi relativi al registro fondiario e al catasto?
Sì. Rappresentiamo i clienti in azioni di rettifica delle iscrizioni nel registro fondiario, nell'annullamento di documentazioni catastali e in azioni di rivendicazione.
7Che cosa occorre sapere prima di acquistare un terreno agricolo fuori dal centro abitato?
La vendita di questi terreni segue una procedura speciale, in cui alcune categorie di persone hanno un diritto di prelazione e l'offerta di vendita deve essere resa pubblica prima della firma. Se il terreno sarà utilizzato per costruzioni, è necessaria anche l'esclusione dal circuito agricolo. Verifichiamo queste condizioni fin dall'inizio, per stimare correttamente la durata dell'operazione.

Il nostro approccio

Molti contenziosi immobiliari nascono da una verifica superficiale prima della firma: un gravame non visto, un PUZ contestato, un'autorizzazione che non corrisponde alla costruzione. Per questo trattiamo la due diligence come parte della strategia dell'operazione.

Quando individuiamo un rischio, lo spieghiamo al cliente in termini pratici e proponiamo la soluzione: una clausola di garanzia, una condizione sospensiva o la rinegoziazione del prezzo.

Le informazioni presentate hanno carattere generale e non costituiscono consulenza legale personalizzata. Gli incarichi menzionati riflettono le circostanze specifiche delle rispettive cause e non costituiscono una garanzia sull'esito di altre operazioni o controversie.

 
Possiamo aiutarti?