罗马尼亚房地产、建筑工程与基础设施律师
为罗马尼亚的房地产收购、开发、租赁和基础设施项目提供法律协助
面向投资者、开发商、业主和承包商，从土地核查和审批到合同、融资和争议
Adesman & Asociații 为投资者、开发商和业主在罗马尼亚的房地产交易和项目提供法律服务：收购土地和建筑物，开发办公、工业和能源项目，出租商业物业，以及为这些投资融资。
我们的业务还涵盖交通及公路、铁路和机场基础设施项目，在这些项目中，建设合同以及与公共业主的关系所涉及的问题与私人开发项目不同。
过去十年间，团队律师参与了罗马尼亚一些规模最大的房地产交易。由于房地产业务与诉讼业务协同工作，我们能在交易阶段就评估日后可能诉至法院的风险。
我们的业务领域
土地和建筑物的买卖
我们在涉及土地、办公楼、零售物业和工业资产的交易中代理买方和卖方，从物业法律尽职调查到签约及不动产登记簿登记。
尽职调查核查产权沿革、负担和担保、地籍状况、可能的返还请求或诉讼、城市规划状况，以及建筑物与已颁发许可证是否一致。
我们起草和谈判预约买卖合同和买卖合同、担保合同，以及连同持有物业的公司一并收购的交易文件。
罗马尼亚土地尽职调查
一块土地在不动产登记簿摘录上可能看似毫无问题，却在购买后才暴露出隐患：有争议的产权恢复、与相邻地块重叠，或城市规划中的禁建规定。土地尽职调查的目的是在签约前发现这些问题。
我们核查产权转让链条和产权证书（包括依据1989年后罗马尼亚财产返还和土地改革法律颁发的证书）、登记情况，以及不动产登记簿、地籍图与实地情况是否一致。我们审查已登记或未经登记即可能存在的负担：抵押、地役权、第三方使用权、诉讼、请求以及尚在处理中的返还申请。
对于开发项目，我们核查土地的法律和规划状况：位于城镇建设用地范围内还是范围外（intravilan或extravilan）、用途类别、总体城市规划和分区城市规划（PUG和PUZ）的规定、通往公共道路的通道、管线地役权，以及可能存在的环境限制、保护区或考古遗址。
城镇建设用地范围外的农业用地出售须遵守特别规则，包括法定优先购买权和事先公开出售要约的程序；用于建设的，还须办理退出农业用途手续。这些步骤可能耗时数月，我们会将其纳入交易时间表。
对于汇集数十乃至数百个地块的项目，例如风电场和光伏电站，我们逐一核查每个地块及其上的权利（所有权、地上权、地役权、农地租赁），并确保已取得的土地与许可证和电网接入批复中的项目选址一致。最终形成一份逐地块报告，说明哪些可以建设、哪些仍需解决。
房地产开发、城市规划与建设许可
我们协助开发商分析土地的法律和规划状况，办理与城市规划文件、城市规划证明、各项意见和许可、建设许可证及工程验收有关的程序。
我们就城市规划、监管和合规问题出具法律意见书和备忘录，包括为评估项目的投资者和贷款机构出具。
我们也关注建设许可证异议方面的司法实践，在这一领域， 罗马尼亚宪法法院的一项决定 改变了可对此类许可证提出异议的主体范围。
能源和基础设施项目的土地权利
风电场和光伏电站需要取得大面积土地的权利，往往涉及众多不同的所有权人。我们设计和谈判地上权、地役权、农地租赁、借用和租赁合同，并核查农业用地的法律制度。
团队经验包括逾500 MW光伏项目的开发、审批和出售，以及收购逾200 MW的风电和光伏项目。详情请见： 能源法.
商业租赁
我们协助出租人和承租人起草和谈判零售、办公和工业物业的租赁合同。
谈判通常涉及租期与续租、租金及其指数调整、装修工程、担保、转让和转租，以及提前终止的条件。
建设合同与FIDIC
我们起草和谈判设计与施工合同（包括基于FIDIC条件的合同），并协助各方管理索赔、工期延误和工程变更。
争议无法通过谈判解决时，我们代理客户就FIDIC合同进行诉讼和仲裁，包括国际商会（ICC）仲裁程序。
房地产诉讼
我们代理客户提起返还原物之诉，处理关于法律行为效力、预约买卖合同履行、地籍文件撤销以及不动产登记更正的诉讼。
我们也代理客户处理有关物业管理和使用的纠纷以及因房地产合同引起的诉讼。关于我们的诉讼业务，详情请见： 诉讼与仲裁.
房地产与建筑工程领域经验
团队律师曾参与土地买卖、建设项目、购物中心和办公楼租赁以及由此引起的纠纷。以下案件既反映Adesman & Asociații的业务，也包括团队成员此前的执业经验。
房地产交易与项目
- 光伏和风电项目。 协助一家欧洲大型可再生能源开发商在罗马尼亚开发、审批和出售逾500 MW的光伏项目，以及出售逾200 MW的风电场。
- 收购可再生能源项目。 为全球最大能源供应商之一的罗马尼亚子公司收购总装机容量逾200 MW的罗马尼亚风电和光伏项目提供法律协助。
- 追回预约买卖合同项下的预付款。 卖方未履行预约买卖合同义务，我们为买方客户提供法律协助，目标是在不诉诸法院的情况下全额追回已付预付款。
- 取得新的有效产权证书。 客户通过存在绝对无效事由的法律行为取得一处不动产，我们为其提供咨询，协助取得新的有效产权证书。
有关所有权的诉讼
- 维护一块逾41,000平方米土地的所有权。 在维护一处逾41,000平方米不动产所有权的复杂诉讼中，为一名意大利投资者提供法律协助与代理。
- 布加勒斯特一处物业的管理纠纷。 在一起涉及约1000万欧元请求的诉讼中，为一家大型房地产开发商提供法律协助与代理。
- 地籍与不动产登记。 为一家私营公司提供法律协助与代理，涉及所有权、撤销土地分割行为和地籍文件以及更正不动产登记的诉讼。
房地产融资与担保
- 与罗马尼亚国家的抵押权纠纷。 为一家银行提供法律协助与代理，在针对罗马尼亚国家的诉讼中请求撤销布加勒斯特地区公共财政总局的一项决定，该决定涉及将国家对已抵押给客户的不动产的所有权登记于不动产登记簿。
- 破产程序中逾65份预约买卖合同。 为一家银行提供法律协助与代理，涉及逾65份预约买卖合同履行的异议，合同标的为已抵押给客户、担保180万欧元债权的不动产。
- 一家房地产开发商的破产清算。 在一家大型房地产开发商的破产清算程序中，为一家银行追回约2500万列伊提供法律协助与代理。
建筑与基础设施
- 有关道路基础设施的ICC仲裁。为一家最重要的国际建筑商的罗马尼亚子公司，在两起因罗马尼亚道路基础设施修复相关FIDIC红皮书合同引起的ICC仲裁程序中提供法律协助与代理。
- 国道修复工程。 为一家大型建筑与土木工程集团提供法律协助与代理，涉及罗马尼亚一条国道修复合同项下的索赔争议，争议金额逾450万欧元。
关于房地产与建筑工程的法律分析
我们发表关于影响房地产投资、建设许可和土地权利的立法变化和法院判决的分析文章。
罗马尼亚房地产法常见问题
我们的方法
许多房地产纠纷源于签约前流于表面的核查：未被发现的负担、受到质疑的分区城市规划（PUZ）、与建筑物不符的许可证。因此，我们把尽职调查视为交易策略的一部分。
发现风险后，我们会用通俗易懂的方式向客户解释，并提出解决方案：保证条款、先决条件或重新议价。
本页信息仅供一般参考，不构成个案法律意见。所述案件反映相关案件的具体情况，不代表其他交易或争议的结果。