Un progetto fotovoltaico o di sistema di accumulo di energia a batterie (BESS) viene acquisito, di norma, prima della costruzione. L'investitore paga per il terreno, i diritti, i pareri e la capacità di rete assegnata, e il prezzo negoziato si fonda sul presupposto che tutti questi elementi esistano, siano validi e siano coerenti tra loro. La due diligence legale verifica proprio tale presupposto: se il progetto può essere costruito, connesso alla rete ed esercito nei parametri sulla base dei quali è stata formulata l'offerta di prezzo.
Nel 2026 la verifica è diventata più rigorosa. Dal 25 maggio 2026 si applicano nuove regole dell'Autorità Nazionale di Regolazione per l'Energia (ANRE) in materia di connessione e autorizzazione degli impianti di produzione e di accumulo (Ordine ANRE n. 15/2026); dal 25 agosto 2026 l'autorizzazione delle costruzioni è disciplinata dal Codice della pianificazione territoriale, dell'urbanistica e dell'edilizia (Legge n. 169/2026); inoltre, la soglia per l'esame degli investimenti esteri è stata innalzata dall'ordinanza d'urgenza del Governo (O.U.G.) n. 17/2026. Per gli aspetti tecnici e regolatori specifici dell'accumulo, può consultare anche la nostra guida sui progetti BESS in Romania.
1. Cosa persegue la due diligence legale in un'operazione nel settore energetico
L'acquisizione può realizzarsi mediante l'acquisto delle quote della società di progetto (SPV) (share deal) oppure mediante il trasferimento diretto degli asset: terreno, diritti, pareri e contratti (asset deal). Nel primo caso, l'investitore subentra nella società con tutta la sua storia, inclusi debiti e contenziosi (se esistenti). Nel secondo caso, occorre verificare quali diritti e autorizzazioni possano essere effettivamente trasferiti all'acquirente e a quali condizioni.
Indipendentemente dalla struttura, la questione centrale resta la stessa: se i documenti del progetto si sostengono a vicenda. Un ATR rilasciato per una determinata potenza, un permesso di costruire rilasciato per una configurazione diversa e un diritto di superficie che scade prima della fine dell'esercizio possono essere, singolarmente considerati, documenti validi. Insieme, possono rendere il progetto non finanziabile.
Il risultato dell'analisi è il rapporto di due diligence, che individua i rischi, li classifica per priorità e propone il modo in cui trattarli nel contratto da concludere: condizioni sospensive, aggiustamenti di prezzo, dichiarazioni e garanzie o indennizzi specifici.
2. Checklist di due diligence legale per progetti fotovoltaici e BESS
La società di progetto (SPV)
- atto costitutivo, compagine sociale e titolare effettivo;
- vincoli sulle quote e sui beni della società (pegni, ipoteche, sequestri);
- contratti in corso, impegni assunti nei confronti dello sviluppatore o di terzi e clausole di cambio di controllo;
- situazione fiscale, inclusa l'imposta sulle costruzioni speciali dovuta per il 2026, ultimo anno di applicazione prima dell'abrogazione nel 2027;
- contenziosi e procedimenti amministrativi.
Il terreno
L'investitore deve verificare il titolo sul terreno (proprietà, superficie, concessione o altro diritto reale), la sua iscrizione nel libro fondiario (carte funciară) e la durata per la quale il diritto è stato costituito. Il diritto deve coprire l'intero periodo di costruzione, esercizio e dismissione, nonché l'accesso e il tracciato delle linee di connessione, tramite servitù o altri diritti opponibili.
Per i terreni agricoli situati al di fuori del centro abitato (extravilan), l'art. 92, comma 2, lett. j), della Legge fondiaria n. 18/1991 consente l'ubicazione di impianti di produzione da fonti rinnovabili e di unità di accumulo di energia elettrica su una superficie massima di 50 ha. Occorre inoltre verificare la categoria d'uso, la classe di qualità del terreno e la procedura di sottrazione del terreno all'uso agricolo.
Il diritto sul terreno rileva anche ai fini della connessione: secondo le regole ANRE, la sua esistenza e la sua estensione devono essere dimostrate al momento della presentazione della domanda di connessione, e il diritto deve essere valido almeno fino alla fine dell'anno in cui è prevista la messa in servizio definitiva dell'impianto di utenza.
L'urbanistica e il permesso di costruire
Dal 25 agosto 2026 l'autorizzazione delle costruzioni è disciplinata dal Codice della pianificazione territoriale, dell'urbanistica e dell'edilizia (Legge n. 169/2026), che ha sostituito la Legge n. 50/1991 e la Legge n. 350/2001. I procedimenti avviati prima di tale data restano, di regola, disciplinati dalla legge previgente, e i certificati urbanistici e i permessi rilasciati in precedenza conservano la loro validità. Per ciascun progetto occorre quindi stabilire il regime applicabile.
Si verificano il certificato urbanistico, la documentazione urbanistica su cui si fonda il progetto, i pareri e i nulla osta richiesti, il permesso di costruire e il relativo termine di validità. Separatamente, va analizzato il rischio di impugnazione: il permesso di costruire può essere impugnato dinanzi al giudice amministrativo (contenzioso amministrativo) da chiunque si ritenga leso (aspetto confermato anche dalla Decisione della Corte costituzionale n. 643/2024). Per i terzi, i termini decorrono dalla data in cui hanno avuto conoscenza del permesso, motivo per cui la data in cui ne è stata data pubblicità, con i mezzi previsti dalla legge, deve essere accuratamente documentata.
La connessione alla rete e le garanzie
Si verificano il parere tecnico di connessione (ATR), il contratto di connessione, la potenza approvata, il punto di connessione, il livello di tensione, le opere di potenziamento della rete e i termini di realizzazione. Per un BESS, l'ATR deve prevedere la potenza approvata sia in prelievo (assorbimento) dalla rete sia in immissione in rete.
Con l'Ordine ANRE n. 15/2026, in vigore dal 25 maggio 2026, la garanzia finanziaria per il rilascio dell'ATR per i siti di produzione o misti con potenza approvata superiore a 1 MW è stata innalzata dal 5% al 20% della tariffa di connessione, IVA esclusa. La garanzia viene escussa se il progetto non avanza entro i termini previsti. Il rapporto di due diligence deve indicare se le garanzie sono state costituite, per quale importo, chi le sostiene dopo il closing e in quali casi possono essere escusse.
La cessazione del contratto di connessione, per qualsiasi motivo, comporta la cessazione dell'ATR. Pertanto, qualsiasi termine mancato nella procedura di connessione o di autorizzazione deve essere trattato come un rischio rilevante per il valore del progetto.
Autorizzazione e licenza ANRE
Per gli impianti di produzione e di accumulo con potenza superiore a 1 MW è necessario ottenere dall'ANRE un'autorizzazione alla realizzazione. L'Ordine ANRE n. 16/2026 ha introdotto, per le domande presentate dopo il 25 maggio 2026, una garanzia di 30 euro/kW, commisurata alla potenza installata indicata nell'ATR, che resta valida fino al collaudo finale dei lavori. Sono esonerati, tra gli altri, i richiedenti che dimostrano di aver costituito la garanzia di buona esecuzione nell'ambito di un contratto per differenza (CfD).
L'autorizzazione alla realizzazione deve essere ottenuta prima della conclusione del contratto per l'esecuzione dell'impianto di connessione, ma non oltre 12 mesi dalla conclusione del contratto di connessione e al massimo entro 18 mesi dal rilascio dell'ATR, con possibilità di proroga per ritardi non imputabili. Per i contratti di connessione esistenti, il termine transitorio è il 25 maggio 2027. Il mancato rispetto dei termini comporta la perdita di validità dell'ATR e la risoluzione di diritto del contratto di connessione.
L'esercizio commerciale richiede, di regola, una licenza ANRE. Un BESS aggiunto a un impianto di produzione rientra nella licenza di quest'ultimo, mentre un BESS indipendente necessita di una licenza propria.
Ambiente e sicurezza antincendio
L'atto rilasciato dall'autorità ambientale deve corrispondere alla configurazione attuale del progetto. Le prescrizioni imposte (monitoraggio, raccolta delle acque, limiti di rumore) si riflettono sui costi e sul cronoprogramma. Per i BESS, i requisiti di sicurezza antincendio relativi alla tecnologia delle batterie, alle distanze di sicurezza e alle vie di intervento possono limitare la superficie utilizzabile e, di conseguenza, la capacità installabile.
I contratti del progetto
Si esaminano il contratto EPC, i contratti di fornitura delle apparecchiature, il contratto di gestione e manutenzione (O&M), i contratti di vendita dell'energia (PPA) e, se del caso, il contratto per differenza (CfD). L'attenzione si concentra principalmente sulle clausole di cambio di controllo, sui consensi necessari per la cessione e sulle garanzie che la controparte può escutere.
Contenziosi e impugnazioni
Si verificano i contenziosi pendenti relativi al terreno, alle autorizzazioni o ai contratti, le impugnazioni amministrative contro gli atti urbanistici e ambientali, nonché eventuali procedimenti ANRE. I finanziatori richiedono, di regola, la conferma che i termini di impugnazione siano scaduti o che non vi siano contenziosi tali da incidere sul progetto.
Sta valutando l'acquisizione di un progetto fotovoltaico o BESS? Esaminiamo i documenti del progetto e Le indichiamo quali rischi devono essere coperti nel contratto prima della firma.
3. Ready-to-build: perché deve essere definito nel contratto
Nella prassi transazionale, un progetto è considerato pronto per la costruzione (ready-to-build / RTB) quando dispone di tutti i diritti, i pareri e le autorizzazioni necessari per l'avvio dei lavori. La nozione, tuttavia, non ha una definizione legale e nelle operazioni viene utilizzata con significati diversi. La divergenza di opinioni emerge, di regola, soltanto al momento del pagamento.
Per questo il contratto di acquisizione deve elencare in concreto i documenti e le condizioni che costituiscono lo stadio RTB: i diritti sul terreno iscritti nel libro fondiario e costituiti per un periodo sufficiente a coprire la costruzione, l'esercizio e la dismissione del progetto, il permesso di costruire in corso di validità, l'ATR e il contratto di connessione in vigore, con le relative garanzie costituite, l'autorizzazione alla realizzazione rilasciata dall'ANRE, l'atto amministrativo dell'autorità ambientale e i pareri di sicurezza antincendio, se del caso. Ciascun documento deve essere verificato rispetto alla configurazione che sarà effettivamente costruita. Un insieme completo di documenti che descrivono configurazioni diverse non equivale a un progetto RTB.
Quando il progetto viene acquistato prima del raggiungimento dello stadio RTB, il prezzo è strutturato, di regola, in tranche subordinate al raggiungimento di determinate fasi (milestones). Il contratto deve disciplinare almeno 3 aspetti:
- cosa accade se una fase non viene raggiunta nei termini (ad esempio: aggiustamento del prezzo, diritto di risoluzione),
- la data ultima entro cui le condizioni sospensive possono essere soddisfatte (long-stop date) e
- chi sopporta il rischio di escussione delle garanzie tra la firma (signing) e il closing.
I rischi individuati nella due diligence sono trattati in modo diverso a seconda della loro natura. Un documento mancante o non conforme diventa una condizione sospensiva. Un rischio quantificabile, come una garanzia di connessione suscettibile di escussione, può giustificare un aggiustamento di prezzo o un indennizzo specifico. I rischi generali sono coperti dalle dichiarazioni e garanzie del venditore, accompagnate dalle limitazioni di responsabilità negoziate caso per caso.
4. Le autorizzazioni necessarie per l'operazione: CEISD e concorrenza
L'autorizzazione del progetto e l'autorizzazione dell'investimento sono questioni giuridiche distinte, con autorità competenti, condizioni e conseguenze diverse. Un ATR, un permesso di costruire o un'autorizzazione ANRE non sostituiscono l'autorizzazione dell'investimento, quando questa è obbligatoria.
Ai sensi dell'O.U.G. n. 46/2022, come modificata dall'O.U.G. n. 17/2026, la soglia generale per l'esame degli investimenti è di 5 milioni di euro. Il regime si applica anche agli investitori dell'Unione europea, comprese le persone giuridiche con sede in Romania, e l'energia e le infrastrutture energetiche rientrano tra i settori interessati. Anche l'acquisizione diretta degli asset di un progetto può far sorgere l'obbligo di autorizzazione, poiché l'accumulo di energia e le infrastrutture energetiche critiche rientrano tra i settori sensibili nei quali il regime si estende anche agli asset. Le operazioni interdipendenti realizzate dallo stesso investitore nell'arco di 12 mesi si cumulano, per cui gli aumenti di capitale e il finanziamento della costruzione devono essere considerati fin dall'inizio. Anche gli investimenti al di sotto della soglia possono essere esaminati se sono suscettibili di incidere sulla sicurezza o sull'ordine pubblico.
L'investimento non può essere attuato prima dell'ottenimento dell'autorizzazione, e la violazione di tale obbligo può comportare sanzioni fino al 10% del fatturato globale, nonché l'annullamento dell'investimento. Quando l'autorizzazione è necessaria, essa è prevista come condizione sospensiva del closing. I dettagli della procedura sono illustrati nel nostro articolo sull'autorizzazione CEISD degli investimenti esteri.
Independent de examinarea investiției, tranzacția poate constitui o concentrare economică ce trebuie notificată Consiliului Concurenței înainte de implementare. Potrivit noului Regulament privind concentrările economice, aprobat prin Ordinul președintelui Consiliului Concurenței nr. 2.192/2026, în vigoare din 1 octombrie 2026, notificarea este obligatorie când cifra de afaceri cumulată a întreprinderilor implicate depășește echivalentul a 10 milioane EUR, iar cel puțin două dintre ele au realizat fiecare în România o cifră de afaceri de peste 4 milioane EUR.
5. Cosa differenzia un progetto fotovoltaico da un progetto BESS
Nel caso di un parco fotovoltaico, i rischi giuridici si concentrano, di regola, sul terreno, sulla superficie occupata e sulla potenza approvata in immissione. Per un progetto BESS, l'analisi deve inoltre coprire il regime bidirezionale della connessione, i requisiti di sicurezza antincendio specifici delle batterie e la differenza tra la potenza installata (MW), la capacità di accumulo espressa in MWh e la potenza effettivamente valorizzabile sul piano commerciale.
Un BESS aggiunto a un parco esistente (co-locato) utilizza il terreno, la stazione di trasformazione e il punto di connessione di quest'ultimo. In tal caso, la due diligence deve verificare se l'aggiunta dell'accumulo sia compatibile con l'ATR, le autorizzazioni e la licenza esistenti o se questi debbano essere aggiornati:
- l'ATR e il contratto di connessione, soprattutto se l'accumulo comporta un aumento di potenza o un prelievo dalla rete. Per gli impianti di accumulo di almeno 5 MW aggiunti a un sito di produzione esistente, l'assegnazione della capacità di rete avviene secondo la metodologia ANRE basata su procedura d'asta;
- il permesso di costruire e l'atto ambientale, poiché la configurazione del sito si modifica;
- l'autorizzazione alla realizzazione e la licenza ANRE: il titolare deve richiedere la modifica della licenza dell'impianto di produzione per includervi l'impianto di accumulo e l'attività svolta con esso;
- i diritti sul terreno e i contratti del progetto (EPC, O&M, PPA, finanziamento), che possono contenere restrizioni alla modifica della configurazione.
Conclusioni
Il valore di un progetto energetico acquisito in fase di sviluppo è determinato dalla misura in cui i suoi documenti ne consentono la costruzione, la connessione e l'esercizio. Nel 2026, le nuove regole in materia di garanzie finanziarie, termini di autorizzazione e cessazione di diritto dell'ATR hanno trasformato il cronoprogramma del progetto in una componente diretta del prezzo. La verifica di tali termini, la definizione contrattuale dello stadio RTB e l'integrazione delle autorizzazioni CEISD e antitrust nel calendario dell'operazione devono essere effettuate prima della firma, quando i rischi possono ancora essere negoziati. Dopo la firma, le opzioni dell'acquirente si riducono ai meccanismi di tutela che ha negoziato.
Domande frequenti
Cosa verifica la due diligence legale nell'acquisizione di un parco fotovoltaico?
L'analisi riguarda la società di progetto, i diritti sul terreno, la documentazione urbanistica e il permesso di costruire, l'ATR e il contratto di connessione, le garanzie costituite, l'autorizzazione alla realizzazione e la licenza ANRE, gli atti rilasciati dall'autorità ambientale, i contratti del progetto ed eventuali contenziosi. Lo scopo è stabilire se il progetto può essere costruito, connesso ed esercito nella configurazione presentata all'investitore e se i suoi documenti sono coerenti tra loro.
Cosa è cambiato nel 2026 per i progetti in fase di sviluppo?
Dal 25 maggio 2026, la garanzia per il rilascio dell'ATR è passata dal 5% al 20% della tariffa di connessione, IVA esclusa, per i siti di produzione o di consumo e produzione con potenza approvata superiore a 1 MW, e per l'ottenimento dell'autorizzazione alla realizzazione si costituisce una garanzia di 30 euro/kW, valida fino al collaudo dei lavori. Per i contratti di connessione esistenti, l'autorizzazione alla realizzazione deve essere ottenuta entro il 25 maggio 2027; in caso contrario, essi si risolvono di diritto, unitamente all'ATR. Dal 25 agosto 2026, le nuove domande di autorizzazione delle costruzioni sono disciplinate dal Codice della pianificazione territoriale, dell'urbanistica e dell'edilizia (Legge n. 169/2026).
Cosa significa ready-to-build?
È lo stadio in cui il progetto dispone di tutti i diritti, i pareri e le autorizzazioni necessari per l'avvio della costruzione. Poiché la legge non definisce la nozione, il contratto di acquisizione deve elencare i documenti e le condizioni concrete che costituiscono tale stadio e rapportarli alla configurazione da costruire.
Un progetto fotovoltaico o BESS può essere realizzato su terreno agricolo?
Sì, a determinate condizioni. La Legge fondiaria n. 18/1991 consente l'ubicazione di impianti di produzione da fonti rinnovabili e di unità di accumulo di energia elettrica su terreni agricoli al di fuori del centro abitato (extravilan), entro il limite di 50 ha. La due diligence verifica la categoria d'uso, la classe di qualità del terreno e la procedura di sottrazione del terreno all'uso agricolo.
È necessaria l'autorizzazione CEISD per l'acquisizione di un progetto BESS?
In molti casi, sì. L'energia e le infrastrutture energetiche sono settori interessati. La soglia generale di esame è di 5 milioni di euro e il regime si applica anche agli investitori dell'UE e rumeni. L'accumulo di energia e le infrastrutture energetiche critiche rientrano tra i settori nei quali anche l'acquisizione diretta di asset ricade nell'ambito di applicazione del regime. La risposta concreta dipende dalla struttura dell'operazione, dal valore complessivo dell'investimento e dall'identità dell'investitore.
Quanto dura una due diligence legale per un progetto energetico?
La durata dipende dallo stadio di sviluppo del progetto, dal numero di progetti analizzati e, soprattutto, dalla qualità e completezza della data room (VDR). Per un progetto fotovoltaico o BESS, con la documentazione organizzata in modo corretto e completo in cartelle distinte per categoria, l'analisi si conclude di regola in un periodo da due a quattro settimane dall'accesso ai documenti. Per portafogli di progetti, per progetti con una storia fondiaria complessa o quando i documenti sono incompleti, la durata può arrivare a sei-otto settimane.
Il calendario si allunga, di solito, a causa di fattori esterni all'analisi vera e propria: documenti mancanti da richiedere al venditore, estratti del libro fondiario o informazioni dal gestore di rete e dalle autorità, nonché chiarimenti sulla configurazione tecnica.
La durata della due diligence non comprende l'ottenimento delle autorizzazioni necessarie per l'operazione. L'esame CEISD e, se del caso, la notifica della concentrazione economica si svolgono dopo la firma, con termini propri. Devono essere integrati fin dall'inizio nel calendario dell'operazione e nella data ultima per il soddisfacimento delle condizioni sospensive (long-stop date).
Chi sostiene le garanzie di connessione dopo la vendita del progetto?
Le garanzie restano, di regola, a carico della società di progetto. Il contratto di acquisizione deve stabilire se il prezzo le comprende, chi le sostituisce al closing e chi sopporta un'eventuale escussione.
Adesman & Asociații assiste investitori e sviluppatori nella due diligence, nella strutturazione e nella negoziazione di operazioni relative a progetti fotovoltaici, eolici e BESS in Romania. Scopra di più sulla nostra attività in materia di diritto dell'energia.
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Il presente contenuto ha carattere esclusivamente informativo e generale e non costituisce consulenza legale in relazione a un determinato progetto o a una determinata operazione. Il regime giuridico applicabile deve essere analizzato in funzione delle caratteristiche concrete di ciascun progetto e della normativa in vigore alla data dell'analisi.
