Mise à jour le 19 octobre 2026
Jusqu'à la publication au Moniteur officiel (Monitorul Oficial) de la décision n° 643 du 7 novembre 2024, un permis de construire délivré illégalement ne pouvait être contesté, en vertu de l'art. 12 de la loi n° 50/1991 relative à l'autorisation de l'exécution des travaux de construction (« loi n° 50/1991 »), que par le préfet, à la suite du contrôle de l'Inspection d'État de la construction. Par sa décision n° 643 du 7 novembre 2024, la Cour constitutionnelle a constaté que cette limitation est inconstitutionnelle, en ce qu'elle ne permet pas aux personnes lésées de contester devant les juridictions administratives un permis de construire ou de démolir. Depuis le 25 août 2026, la loi n° 50/1991 a été abrogée et remplacée par le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction (loi n° 169/2026). Nous exposons ce que la Cour a décidé, ce qui s'applique aujourd'hui et ce que cela signifie pour les développeurs, en particulier pour les projets énergétiques.
Ce que prévoyait l'art. 12 de la loi n° 50/1991
L'alinéa 1er prévoyait que les permis de construire ou de démolir délivrés en violation de la loi pouvaient être annulés par la juridiction administrative, sur demande du préfet formée à la suite du contrôle effectué par l'Inspection d'État de la construction. L'alinéa 2 permettait au juge d'ordonner, sur demande du préfet, la suspension du permis et l'arrêt des travaux jusqu'à ce qu'il soit statué au fond.
En pratique, ce texte était invoqué pour rejeter, pour défaut de qualité pour agir, les recours formés par des personnes privées contre les permis de construire.
Ce qu'a décidé la Cour constitutionnelle
1. L'exclusivité reconnue au préfet porte atteinte à l'accès à la justice
La Cour a retenu que toute personne lésée dans un droit ou un intérêt légitime par un acte administratif a le droit d'en obtenir l'annulation, conformément à l'art. 52, al. 1er, de la Constitution. Le fait de réserver le recours au seul préfet privait les personnes lésées de ce droit.
2. L'acte déféré par le préfet est suspendu de plein droit
En vertu de l'art. 123, al. 5, de la Constitution, l'acte déféré par le préfet est suspendu de plein droit. Une norme qui laisse la suspension à l'appréciation du juge méconnaît cette règle ; c'est pourquoi l'art. 12, al. 2, de la loi n° 50/1991 a également été déclaré inconstitutionnel.
3. Les effets de la décision
Les décisions de la Cour constitutionnelle sont obligatoires erga omnes et ne produisent d'effets que pour l'avenir. Conformément à l'art. 147, al. 1er, de la Constitution, les dispositions déclarées inconstitutionnelles cessent de produire leurs effets 45 jours après la publication de la décision au Moniteur officiel si, dans ce délai, le Parlement ne les met pas en conformité avec la Constitution. La décision a été publiée au Moniteur officiel de la Roumanie (Monitorul Oficial al României), Partie I, n° 41 du 17 janvier 2025.
Ce qui s'applique aujourd'hui : le Code de l'urbanisme (loi n° 169/2026)
Depuis le 25 août 2026, l'autorisation des travaux de construction est régie par le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction (« Code de l'urbanisme »), qui remplace la loi n° 50/1991 et la loi n° 350/2001 relative à l'aménagement du territoire et à l'urbanisme, telle que modifiée et complétée. Les procédures engagées avant cette date restent, en règle générale, régies par l'ancienne loi, et les certificats d'urbanisme et permis délivrés antérieurement conservent leur validité.
Le Code de l'urbanisme prévoit, en son art. 365, que les litiges d'urbanisme sont jugés avec célérité par des formations de jugement spécialisées en matière d'aménagement du territoire, d'urbanisme et d'autorisation des constructions ; jusqu'à la constitution de celles-ci, ils sont tranchés par les sections du contentieux administratif existantes. En vertu de l'art. 360, al. 2, du Code de l'urbanisme, les permis de construire, de démolir, modificatifs ou de régularisation délivrés en violation des dispositions légales peuvent être annulés par les juridictions administratives, dans les conditions prévues par la loi n° 554/2004 sur le contentieux administratif. Afin de faciliter l'application de cette loi, le Code de l'urbanisme qualifie expressément le permis de construire d'acte administratif individuel.
Par conséquent, en vertu de la loi n° 554/2004 sur le contentieux administratif, toute personne qui s'estime lésée dans un droit ou un intérêt légitime peut demander l'annulation d'un permis de construire, après avoir exercé un recours administratif préalable. Le recours administratif préalable peut être formé dans un délai de 30 jours à compter de la communication de l'acte à la personne lésée qui en est destinataire et, pour le tiers, à compter de la date à laquelle il a pris connaissance, par quelque moyen que ce soit, du contenu de l'acte contesté. Pour des motifs sérieux, le recours administratif préalable peut également être formé après l'expiration du délai de 30 jours, mais au plus tard 6 mois après la date d'émission de l'acte, pour la personne lésée qui en est destinataire, ou après la date à laquelle il a pris connaissance, par quelque moyen que ce soit, de son contenu, pour le tiers.
Le recours contentieux peut ensuite être formé dans un délai de 6 mois. Le délai de 6 mois pour demander l'annulation d'un acte administratif individuel court à compter de : (i) la date de communication de la réponse au recours administratif préalable, (ii) la date de communication du refus injustifié de statuer sur la demande, (iii) la date d'expiration du délai imparti pour statuer sur le recours administratif préalable ou, selon le cas, du délai légal imparti pour statuer sur la demande, (iv) la date de prise de connaissance du contenu de l'acte, lorsque le recours administratif préalable n'est pas obligatoire. Il convient en outre de tenir compte du fait que, en vertu de l'art. 7, al. 5, de la loi n° 554/2004 sur le contentieux administratif, le recours administratif préalable n'est plus obligatoire si l'acte est entré dans le circuit civil et a produit des effets, ce qui est fréquemment le cas des permis sur le fondement desquels les travaux ont commencé.
La loi admet que, pour des motifs sérieux, s'agissant d'un acte administratif individuel, la demande d'annulation peut également être introduite après l'expiration du délai de 6 mois, mais au plus tard un an après la date de communication de l'acte, la date de prise de connaissance, la date d'introduction de la demande ou la date d'établissement du procès-verbal de conciliation, selon le cas.
Les permis de construire peuvent toujours être suspendus par le juge, dans les mêmes conditions, sur le fondement des art. 14 et 15 de la loi n° 554/2004 sur le contentieux administratif, lorsque les conditions tenant au cas dûment justifié et au préjudice imminent sont remplies. Le préfet peut contester le permis sur le fondement de l'art. 3 de la même loi, et l'acte déféré est suspendu de plein droit jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'affaire.
Ce que cela signifie pour les projets énergétiques
Les parcs photovoltaïques et éoliens, les lignes électriques, les postes de transformation et les systèmes de stockage par batteries nécessitent, pour être construits, l'obtention préalable d'un permis de construire. L'ouverture du droit de contester le permis à toute personne qui s'estime lésée accroît le risque contentieux, en particulier pour les grands projets situés à proximité de zones résidentielles ou dans des zones protégées.
- Le calendrier du projet. Un recours en annulation assorti d'une demande de suspension peut entraîner l'arrêt des travaux jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'affaire. Lorsque le recours est formé par le préfet, la suspension opère de plein droit.
- Le financement. Les banques et les investisseurs exigent, en règle générale, la confirmation que les délais de recours sont expirés ou qu'il n'existe aucun litige. Comme, pour les tiers, les délais courent à compter de la prise de connaissance du permis et non de sa délivrance, la documentation de la date de la dernière formalité de publicité devient essentielle pour la clôture financière.
- Les transactions. Lors de l'acquisition d'un projet en développement (projet « ready-to-build »), l'audit juridique doit vérifier la légalité du permis, les documents d'urbanisme sur lesquels il repose et tout recours ou litige en cours.
- L'avis environnemental. Les recours et les litiges visent souvent aussi les actes administratifs en matière d'environnement sur lesquels se fonde le permis. Un vice affectant ces actes peut également entacher le permis de construire.
Vous développez un projet énergétique ? Nous vérifions le permis de construire et les documents d'urbanisme avant le début des travaux ou la clôture financière.
Ce que devraient faire les développeurs et les investisseurs
- Vérifier, avant le début des travaux, que le permis et les documents d'urbanisme sur lesquels il repose sont conformes à la loi applicable à la date de sa délivrance.
- Porter le permis à la connaissance du public par l'affichage du panneau d'identification de l'investissement, la publication sur le site internet de l'autorité publique qui l'a délivré, la mention au livre foncier de l'immeuble et la publication dans un journal à large diffusion, afin de pouvoir établir une date certaine à partir de laquelle courent les délais de recours, le contenu du permis de construire étant réputé porté à la connaissance du public à la date d'accomplissement de la dernière formalité de publicité.
- Assurer le suivi des éventuels recours administratifs préalables adressés à l'autorité qui a délivré le permis ; ils précèdent, en règle générale, le recours contentieux.
- Pour les permis délivrés avant le 25 août 2026, déterminer avec un avocat la loi applicable à la procédure et aux éventuels litiges.
- Insérer dans les contrats de financement et d'acquisition des clauses relatives au risque de recours contre le permis.
Questions fréquentes
Puis-je contester le permis de construire de mon voisin ?
Oui, si le permis porte atteinte à l'un de vos droits ou intérêts légitimes, par exemple en raison du non-respect des distances par rapport à votre propriété. Le recours est porté devant la juridiction administrative, en règle générale après un recours administratif préalable adressé à l'autorité qui a délivré le permis.
Un permis délivré à votre voisin affecte votre propriété ? Nous vous indiquons si vous pouvez le contester et dans quel délai.
Dans quel délai puis-je contester le permis ?
Le recours administratif préalable peut être formé dans un délai de 30 jours à compter de la date à laquelle le tiers a pris connaissance, par quelque moyen que ce soit, du contenu de l'acte contesté.
Pour des motifs sérieux, le recours administratif préalable peut également être formé après l'expiration du délai de 30 jours, mais au plus tard 6 mois après la date à laquelle le tiers a pris connaissance, par quelque moyen que ce soit, du contenu du permis de construire. La date de prise de connaissance correspond, en règle générale, à celle de la dernière formalité de publicité du permis.
Les travaux s'arrêtent-ils si le permis est contesté ?
Pas automatiquement si le recours est formé par une personne privée : celle-ci doit demander au juge la suspension du permis et démontrer l'existence d'un cas dûment justifié et d'un préjudice imminent. Si le recours est formé par le préfet, le permis est suspendu de plein droit.
La loi n° 50/1991 s'applique-t-elle encore ?
Depuis le 25 août 2026, la loi n° 50/1991 est remplacée par le Code de l'urbanisme. Elle peut rester pertinente pour les procédures engagées et les permis obtenus avant cette date.
La décision de la CCR s'applique-t-elle aussi aux permis délivrés avant sa publication au Moniteur officiel ?
La décision produit ses effets pour l'avenir et s'applique, selon la jurisprudence de la Cour, également aux affaires pendantes à la date de sa publication.
Comment pouvons-nous vous aider
L'équipe Adesman & Asociații assiste les développeurs, les investisseurs et les propriétaires dans les procédures d'autorisation et dans les litiges relatifs aux permis de construire. Découvrez notre pratique en droit immobilier, construction et infrastructures et en droit de l'énergie.
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