La situazione di partenza è la seguente: uno sviluppatore ottiene il certificato urbanistico sulla base di un piano urbanistico zonale (PUZ) approvato dal consiglio locale, paga il progetto e ottiene i pareri (avize). Prima del rilascio del permesso di costruire, il PUZ perde validità: o scade il termine per il quale è stato approvato, o il consiglio locale revoca la delibera di approvazione, ritenendola illegittima, o il giudice amministrativo la annulla. A ciò si aggiunge che, dal 25 agosto 2026, la legge applicabile è cambiata. La Legge n. 169/2026 sul Codice della pianificazione territoriale, dell’urbanistica e dell’edilizia (il «Codice dell’urbanistica»), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial), Parte I, n. 661 del 10 agosto 2026, ha abrogato la Legge n. 350/2001 sulla pianificazione territoriale e l’urbanistica e la Legge n. 50/1991 sull’autorizzazione all’esecuzione di lavori edilizi.

Con la decisione n. 91 del 21 settembre 2026, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania, Parte I, n. 923 del 3 novembre 2026, l’Alta Corte di Cassazione e Giustizia – Collegio per la risoluzione di questioni di diritto («ÎCCJ») ha stabilito che la validità dello strumento urbanistico (documentație de urbanism) si estende di diritto alla procedura di autorizzazione già avviata, anche se la delibera di approvazione è stata successivamente revocata per illegittimità. La decisione è vincolante per i giudici dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell’art. 521, comma 3, del Codice di procedura civile.

La decisione interpreta l’art. 56, comma 5, della Legge n. 350/2001 e l’art. 28, comma 2, delle relative norme metodologiche di attuazione. Nella motivazione, l’ÎCCJ si fonda anche sull’art. 2, comma 2¹, della Legge n. 50/1991, secondo cui la procedura di autorizzazione inizia con la presentazione della domanda di rilascio del certificato urbanistico. Benché tali atti siano stati abrogati dal Codice dell’urbanistica, la decisione resta rilevante per le procedure in corso. Per comprendere che cosa significhi la decisione per un progetto concreto, occorre distinguere tre situazioni: la revoca del PUZ, il suo annullamento da parte del giudice e l’applicazione delle disposizioni transitorie del Codice.

1. Revoca, annullamento, disposizioni transitorie: tre questioni diverse

La revoca e l’annullamento della delibera di approvazione del PUZ sollevano lo stesso problema: se e da quale momento il PUZ produca ancora effetti. Le disposizioni transitorie del Codice dell’urbanistica riguardano un aspetto distinto, ossia: quale legge si applica alla procedura di autorizzazione in corso (avviata prima del 25 agosto 2026)? I due piani si completano, ma non si confondono e devono essere analizzati separatamente.

La revoca del PUZ da parte del consiglio locale

  • chi decide: il consiglio locale che ha approvato il PUZ, con una nuova delibera, di regola perché il PUZ viola lo strumento urbanistico di rango superiore (ad esempio, il PUG – piano urbanistico generale);
  • natura dell’atto: la delibera di approvazione del PUZ è un atto amministrativo a carattere normativo (decisione ÎCCJ n. 12/2021, pronunciata su ricorso nell’interesse della legge); l’autorità emittente non può chiedere al giudice l’annullamento del proprio atto normativo (decisione ÎCCJ n. 74/2023), sicché la revoca è lo strumento cui si ricorre;
  • effetti: secondo la decisione n. 91/2026, la revoca non può eliminare retroattivamente gli effetti già prodotti a favore del beneficiario di buona fede; di conseguenza, le procedure di autorizzazione avviate mentre il PUZ era in vigore possono proseguire sulla base di esso.

L’annullamento della delibera di approvazione da parte del giudice

  • chi decide: il giudice amministrativo, adito da un soggetto leso o dal prefetto, nell’esercizio del controllo di legittimità; gli atti amministrativi a carattere normativo possono essere impugnati in qualsiasi momento [art. 11, comma 4, della Legge n. 554/2004 sul contenzioso amministrativo («Legge n. 554/2004»)];
  • effetti: la sentenza definitiva di annullamento del PUZ è generalmente vincolante e produce effetti solo per il futuro (art. 23 della Legge n. 554/2004); secondo il Codice dell’urbanistica [art. 361, comma 7], dopo l’annullamento di un PUZ diventano direttamente applicabili le previsioni del PUG in vigore;
  • i certificati urbanistici e i permessi di costruire già rilasciati non sono annullati automaticamente: secondo la decisione CCR n. 208/2025, la legittimità di ciascun atto individuale si valuta caso per caso, in rapporto alla legge in vigore alla data del suo rilascio;
  • La decisione n. 91/2026 non riguarda tale situazione; le sue motivazioni possono tuttavia essere invocate dal beneficiario per due ragioni. In primo luogo, l’ÎCCJ rileva che la validità dello strumento urbanistico può essere incisa sia dalla scadenza del termine, sia dalla revoca o dall’annullamento. In secondo luogo, l’intera soluzione si fonda sull’applicazione mutatis mutandis, in materia di revoca, del ragionamento sviluppato dalla CCR per l’annullamento giurisdizionale degli atti normativi.

Le disposizioni transitorie del Codice dell’urbanistica

  • che cosa stabiliscono: la legge applicabile alle procedure di autorizzazione avviate prima del 25 agosto 2026; non disciplinano l’applicabilità del PUZ;
  • la regola: i procedimenti di elaborazione, acquisizione dei pareri e approvazione degli strumenti urbanistici restano soggetti alla legge in vigore alla data del loro avvio, e i certificati urbanistici rilasciati in precedenza conservano la loro validità (art. 582 del Codice dell’urbanistica);
  • la conseguenza: per le procedure di autorizzazione avviate sotto la Legge n. 50/1991, la decisione n. 91/2026 resta direttamente applicabile; per le procedure avviate successivamente, si applica l’art. 76 del Codice dell’urbanistica relativo all’approvazione e agli effetti del PUZ.

2. Che cosa ha deciso l’ÎCCJ con la decisione n. 91/2026

Il rinvio è stato disposto dalla Corte d’appello di Costanza, nel giudizio di ricorso (recurs) proposto in una controversia relativa al rifiuto dell’autorità di rilasciare il permesso di costruire per un immobile composto da abitazioni plurifamiliari e spazi commerciali. Il certificato urbanistico era stato rilasciato nell’ottobre 2020, sulla base di un PUZ approvato dal consiglio locale. Tale PUZ aveva modificato la destinazione della zona e fissato indici urbanistici superiori a quelli del PUG. Il beneficiario ha presentato la domanda di rilascio del permesso di costruire nel settembre 2021. Successivamente, su ricorso amministrativo preventivo (plângere prealabilă) di alcuni soggetti lesi, il consiglio locale ha revocato la delibera di approvazione del PUZ, ritenendo che il piano violasse il PUG e il Regolamento generale di urbanistica. Il Tribunale ha respinto la domanda dello sviluppatore volta a ottenere la condanna del sindaco al rilascio del permesso, ritenendo che l’immobile violasse il PUG e che un permesso rilasciato in tali condizioni sarebbe stato annullabile.

La Corte d’appello ha adito l’ÎCCJ ai fini di una pronuncia pregiudiziale per la risoluzione della seguente questione di diritto: se l’art. 56, comma 5, della Legge n. 350/2001, l’art. 28, comma 2, delle relative norme metodologiche di attuazione e l’art. 2, commi 2 e 2¹, della Legge n. 50/1991 debbano essere interpretati nel senso della proroga della validità dello strumento urbanistico in vigore alla data di avvio della procedura di autorizzazione, nell’ipotesi in cui, dopo tale momento, ma prima del rilascio del permesso di costruire, l’autorità locale revochi l’atto amministrativo di approvazione dello strumento urbanistico per motivi di illegittimità.

L’ÎCCJ ha risposto in senso affermativo, stabilendo che: «La validità dello strumento urbanistico in vigore alla data di avvio della procedura di autorizzazione si estende di diritto anche nel caso in cui, successivamente a tale momento, ma prima del rilascio del permesso di costruire, l’autorità pubblica locale abbia proceduto alla revoca dell’atto amministrativo di approvazione dello strumento urbanistico per motivi di illegittimità».

Il dispositivo si riferisce genericamente allo «strumento urbanistico», sicché la soluzione copre, in linea di principio, anche il PUG e il PUD (piano urbanistico di dettaglio), non solo il PUZ.

3. Il ragionamento della Corte suprema

Ai sensi dell’art. 56, comma 5, lettera a), della Legge n. 350/2001, la validità degli strumenti urbanistici si estende di diritto per gli investimenti iniziati nel periodo di validità, fino al loro completamento, se in tale periodo è stata avviata, nelle condizioni di legge, la procedura di autorizzazione. L’ÎCCJ ha rilevato quanto segue:

  • la nozione di «validità» riguarda l’idoneità dell’atto a produrre effetti giuridici, idoneità che può cessare per scadenza del termine, ma anche per annullamento o revoca; la norma non si limita, pertanto, alla scadenza del PUZ;
  • quale momento di riferimento, la legge richiede che la procedura di autorizzazione sia stata avviata nel periodo di validità dello strumento urbanistico, non che lo strumento resti in vigore fino al rilascio del permesso;
  • la procedura di autorizzazione è unitaria: inizia con la domanda di rilascio del certificato urbanistico, che stabilisce il regime tecnico dell’immobile, e si conclude con il rilascio del permesso di costruire;
  • l’illegittimità dell’atto normativo, accertata successivamente, non può eliminare retroattivamente gli effetti giuridici già prodotti a beneficio di un terzo di buona fede; l’ÎCCJ ha richiamato, per analogia, la decisione della Corte costituzionale n. 208/2025 e il principio di irretroattività;
  • la norma mira a tutelare gli investimenti in corso e il legittimo affidamento del beneficiario nello strumento urbanistico che, alla data di avvio della procedura, godeva della presunzione di legittimità.

4. Che cosa non dice la decisione

La decisione ha una portata limitata e i suoi effetti non devono essere sopravvalutati:

  • l’ÎCCJ non ha esaminato la legittimità della revoca del PUZ né ha disposto il rilascio del permesso di costruire nel caso di specie, ma ha risolto esclusivamente la questione di diritto che le era stata sottoposta;
  • la decisione non crea un diritto incondizionato all’autorizzazione: l’autorità emittente continua a verificare le altre condizioni di legge (documentazione completa, pareri e nulla osta, diritto sul terreno);
  • la tutela riguarda solo i progetti per i quali la procedura di autorizzazione è stata avviata mentre lo strumento urbanistico era in vigore; il PUZ revocato non può più essere utilizzato per nuovi progetti;
  • la decisione riguarda la revoca da parte dell’autorità locale; l’ipotesi dell’annullamento del PUZ da parte del giudice amministrativo non è stata risolta, sebbene le motivazioni della decisione possano essere invocate anche in tal caso;
  • non è risolta la situazione in cui il certificato urbanistico sia stato richiesto prima della revoca, ma rilasciato dopo tale data, poiché il dispositivo della decisione, riferito alla data di avvio della procedura, depone per l’estensione della validità, ma alcune motivazioni fanno riferimento alla data di rilascio del certificato.

5. Quando inizia la procedura di autorizzazione

Il momento chiave è l’avvio della procedura di autorizzazione. Ai sensi dell’art. 2, comma 2¹, della Legge n. 50/1991, la procedura di autorizzazione all’esecuzione di lavori edilizi inizia con la presentazione della domanda di rilascio del certificato urbanistico. Conta la data di presentazione di tale domanda, non la data di deposito della documentazione per il permesso di costruire.

In pratica, il beneficiario deve poter provare la data di presentazione della domanda di rilascio del certificato urbanistico e il fatto che il PUZ fosse in vigore a tale data. La prova principale è pertanto la domanda di rilascio del certificato urbanistico, con il numero e la data di protocollo presso l’autorità emittente. Sono utili anche la delibera di approvazione del PUZ, con la data di pubblicazione, nonché la delibera di revoca, dalla quale risulta che la revoca è intervenuta dopo l’avvio della procedura.

Il certificato urbanistico attesta il regime tecnico dell’immobile secondo lo strumento urbanistico in vigore alla data del suo rilascio, sicché l’intera procedura si svolge sotto l’imperio di tale strumento. La successiva revoca dello strumento non può frammentare la procedura e assoggettarne le fasi a regimi giuridici diversi, in assenza di un’espressa disposizione di legge in tal senso.

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6. L’annullamento giurisdizionale del PUZ: che cosa accade ai certificati e ai permessi

Con la decisione n. 10/2015, l’ÎCCJ aveva stabilito che la sentenza di annullamento di un atto amministrativo a carattere normativo produce effetti anche sugli atti individuali emessi sulla sua base, se questi erano impugnati in giudizi pendenti alla data di pubblicazione della sentenza. Dopo l’annullamento di diversi PUZ, tale interpretazione è stata invocata per impugnare permessi di costruire rilasciati sulla loro base, anche per edifici in corso di costruzione.

Con la decisione n. 208/2025, la Corte costituzionale ha accertato che l’art. 23 della Legge n. 554/2004, nell’interpretazione datane dalla decisione ÎCCJ n. 10/2015, è incostituzionale. La Corte ha ritenuto che la legittimità di un atto individuale si valuta in rapporto alla legge in vigore alla data della sua emanazione e che i giudici devono esaminare ciascun caso singolarmente. L’annullamento del PUZ non comporta, di per sé, l’illegittimità dei permessi già rilasciati.

Attualmente, il Codice dell’urbanistica conferma che i permessi rilasciati in violazione delle disposizioni di legge possono essere annullati dal giudice amministrativo [art. 360, comma 2] e consente al giudice di disporre, su richiesta del titolare e sulla base di una perizia tecnica, il mantenimento delle costruzioni realizzate sulla base di un permesso annullato, qualora siano state realizzate in conformità alle disposizioni di legge e alla disciplina urbanistica applicabile e se rispondono ai requisiti fondamentali di qualità nell’edilizia (art. 364). Per le procedure di autorizzazione in corso alla data dell’annullamento del PUZ, il Codice dell’urbanistica non contiene una regola espressa. Si limita a prevedere che, dopo l’annullamento, diventano direttamente applicabili le previsioni del PUG in vigore [art. 361, comma 7] e che, dopo l’annullamento giurisdizionale di un diniego ingiustificato, l’autorità non può respingere la nuova domanda invocando le successive modifiche dello strumento urbanistico [art. 363, comma 2].

7. Le disposizioni transitorie del Codice dell’urbanistica

Il Codice dell’urbanistica è entrato in vigore il 25 agosto 2026. Il regime delle situazioni giuridiche in corso alla data della sua entrata in vigore è stabilito, principalmente, dall’art. 582:

  • i procedimenti di elaborazione, acquisizione dei pareri e approvazione degli strumenti urbanistici avviati prima dell’entrata in vigore del Codice dell’urbanistica restano soggetti alla legge in vigore alla data del loro avvio [art. 582, comma 1]; la data di avvio è quella in cui l’atto amministrativo sulla base del quale è avviato il procedimento è portato a conoscenza dei terzi [art. 582, comma 6];
  • i certificati urbanistici rilasciati prima dell’entrata in vigore del Codice dell’urbanistica conservano la loro validità, e i permessi di costruire sono rilasciati sulla base dei pareri richiesti da tali certificati, secondo la legge in vigore alla data di rilascio dei certificati [art. 582, comma 4].

L’art. 582 non prevede espressamente che la procedura di autorizzazione avviata sotto la Legge n. 50/1991 resti, nel suo complesso, soggetta a tale legge, ma la soluzione discende dal principio tempus regit actum ed è confermata dai Chiarimenti del Ministero dello Sviluppo, dei Lavori Pubblici e dell’Amministrazione (MDLPA) sull’applicazione del Codice dell’urbanistica. Secondo il MDLPA, tutte le domande protocollate fino al 24 agosto 2026 incluso sono decise in base alla legislazione in vigore alla data di protocollazione, ossia la Legge n. 50/1991, la Legge n. 350/2001 e le relative norme di attuazione, indipendentemente dall’oggetto della domanda e dalla fase della procedura.

Pertanto, per le procedure di autorizzazione avviate prima del 25 agosto 2026, sulla base di un certificato urbanistico rilasciato ai sensi della Legge n. 50/1991 e sulla base di uno strumento urbanistico approvato ai sensi della Legge n. 350/2001, la decisione n. 91/2026 resta direttamente applicabile. È anche la situazione della controversia che ha dato origine al rinvio all’ÎCCJ.

8. Che cosa prevede il Codice dell’urbanistica per i nuovi progetti

Anche sotto la nuova disciplina, la procedura di autorizzazione inizia con la richiesta del certificato urbanistico (art. 249 del Codice dell’urbanistica).

Sotto la previgente disciplina (Legge n. 50/1991), il certificato urbanistico era definito come atto di informazione e, di regola, non poteva essere impugnato separatamente dal permesso di costruire. Sotto il Codice dell’urbanistica, il certificato urbanistico diventa un atto amministrativo a carattere individuale, ad eccezione di quello rilasciato esclusivamente a fini informativi. Per i nuovi progetti, tale caratteristica comporta un rischio aggiuntivo per gli investitori, poiché i terzi possono impugnarlo direttamente. In quanto atto individuale entrato nel circuito civile, il certificato non può più essere revocato dall’autorità emittente, ma solo annullato dal giudice, e i terzi possono contestarlo solo entro i termini previsti dall’art. 11 della Legge n. 554/2004.

Per le procedure di autorizzazione avviate dopo il 25 agosto 2026, il Codice dell’urbanistica mantiene la logica del previgente art. 56, comma 5, della Legge n. 350/2001:

  • le previsioni del PUZ si applicano fino al loro aggiornamento o alla loro modifica mediante uno strumento urbanistico di rango pari o superiore, e la validità del PUZ si estende di diritto fino al completamento dell’attuazione dei progetti per i quali la procedura di autorizzazione è stata avviata nel periodo di validità [art. 76, comma 10];
  • la delibera di approvazione può stabilire un termine di validità del PUZ; la sua scadenza non incide sugli investimenti per i quali la procedura di autorizzazione è stata avviata, nelle condizioni di legge, entro la data di scadenza [art. 76, commi 11 e 12];
  • di regola, gli strumenti urbanistici non hanno una durata di validità limitata, ma sono validi fino all’approvazione di un nuovo strumento modificativo di rango pari o superiore; le autorità locali ne verificano l’attualità ogni 5 anni (art. 109);
  • in caso di annullamento di un PUZ da parte del giudice amministrativo, diventano direttamente applicabili le previsioni del PUG in vigore o del PUZ per la zona edificata protetta [art. 361, comma 7].

Il Codice dell’urbanistica non disciplina espressamente gli effetti della revoca della delibera di approvazione del PUZ sulle procedure di autorizzazione in corso. La formulazione dell’art. 76, comma 10, è tuttavia vicina a quella del previgente art. 56, comma 5, e gli argomenti dell’ÎCCJ sul significato della nozione di «validità», sul carattere unitario della procedura di autorizzazione e sulla tutela del beneficiario di buona fede sono, in linea di principio, validi anche sotto il Codice dell’urbanistica. Più incerta è la situazione dell’annullamento giurisdizionale, per il quale l’art. 361, comma 7, del Codice dell’urbanistica prevede l’applicazione diretta del PUG in vigore. Le autorità potrebbero invocare tale disposizione per negare l’estensione della validità del PUZ annullato, sebbene essa non distingua tra le procedure nuove e quelle in corso.

Sotto il Codice dell’urbanistica, il PUD può essere un atto normativo o un atto individuale, a seconda delle sue caratteristiche [art. 110, comma 1]. Un atto amministrativo a carattere individuale entrato nel circuito civile non può più essere revocato, ma solo annullato in giudizio, su domanda dell’autorità emittente, entro un anno [art. 1, comma 6, della Legge n. 554/2004].

9. Tre esempi pratici

  • Il certificato urbanistico è stato richiesto nel marzo 2025 e il consiglio locale revoca il PUZ nel maggio 2026: la procedura resta soggetta alla legge previgente (art. 582 del Codice dell’urbanistica) e la decisione n. 91/2026 si applica direttamente; la revoca non costituisce, di per sé, un motivo di diniego del rilascio del permesso di costruire.
  • Il PUZ è annullato in via definitiva dal giudice nel 2026 e il permesso di costruire rilasciato nel 2024 sulla sua base è impugnato da un vicino: l’annullamento produce effetti solo per il futuro e il giudice valuta la legittimità del permesso in rapporto alla legge e allo strumento urbanistico in vigore alla data del rilascio (decisione CCR n. 208/2025).
  • Il certificato urbanistico è stato richiesto nell’ottobre 2026, sotto il Codice dell’urbanistica, e il PUZ è revocato prima del rilascio del permesso: si applica l’art. 76, comma 10, del Codice dell’urbanistica; in assenza di una regola espressa sulla revoca, il beneficiario può invocare il ragionamento della decisione n. 91/2026.

10. Che cosa possono fare gli investitori

  • Costituisca il fascicolo probatorio fin dall’inizio. Conservi la prova della data in cui ha presentato la domanda di rilascio del certificato urbanistico e verifichi quale strumento urbanistico fosse in vigore a tale data.
  • Segua le sedute del consiglio locale e i contenziosi relativi al PUZ sulla base del quale è stato rilasciato il certificato, comprese le azioni di annullamento proposte da terzi o dal prefetto. Gli atti a carattere normativo possono essere impugnati in qualsiasi momento [art. 11, comma 4, della Legge n. 554/2004], quindi l’anzianità del PUZ non esclude il rischio. Il beneficiario può proporre un intervento adesivo dipendente (intervenție accesorie) a sostegno dell’autorità, per difendere la legittimità del PUZ.
  • Verifichi il termine di validità del certificato urbanistico e dei pareri: l’estensione della validità del PUZ non proroga automaticamente tali termini. Se il certificato scade, l’autorità può sostenere che una nuova domanda avvia una nuova procedura, disciplinata dallo strumento urbanistico in vigore a quella data. Presenti la domanda di permesso di costruire il prima possibile e richieda per tempo le proroghe, se necessarie.
  • Se riceve un diniego del permesso fondato sulla revoca del PUZ, invochi la decisione n. 91/2026 nel ricorso amministrativo preventivo e, successivamente, nel ricorso dinanzi al giudice amministrativo. L’argomentazione deve essere costruita con attenzione, perché l’autorità invocherà le previsioni dell’art. 361, comma 7, del Codice dell’urbanistica.
  • Se il permesso già rilasciato è impugnato dopo l’annullamento del PUZ, invochi la decisione CCR n. 208/2025, che ha stabilito che l’annullamento dell’atto normativo non incide automaticamente sugli atti individuali validamente emessi sulla sua base, e, a seconda dei casi, chieda il mantenimento della costruzione sulla base di una perizia tecnica (art. 364 del Codice dell’urbanistica).
  • Se il PUZ è revocato, valuti l’opportunità di impugnare la delibera di revoca. Si tratta di un atto amministrativo distinto, che può essere impugnato dinanzi al giudice amministrativo.
  • Trasferisca il rischio nel contratto. Nelle operazioni di acquisizione di progetti si raccomandano alcune tutele contrattuali: dichiarazioni e garanzie sulla legittimità del PUZ e sull’assenza di contenziosi o di ricorsi amministrativi preventivi; il rilascio del permesso di costruire come condizione sospensiva; meccanismi di aggiustamento del prezzo per l’ipotesi di revoca o annullamento del PUZ prima dell’ottenimento del permesso di costruire.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra la revoca e l’annullamento di un PUZ?

La revoca è decisa dallo stesso consiglio locale che ha approvato il PUZ, con una delibera successiva. L’annullamento è pronunciato dal giudice amministrativo, su domanda di un soggetto leso o del prefetto, e produce effetti solo per il futuro. La decisione ÎCCJ n. 91/2026 riguarda la revoca.

Che cosa prevede la decisione ÎCCJ n. 91/2026?

La decisione stabilisce che la validità dello strumento urbanistico in vigore all’avvio della procedura di autorizzazione si estende di diritto anche se, prima del rilascio del permesso di costruire, l’autorità locale revoca l’atto di approvazione dello strumento per illegittimità. La decisione è vincolante per i giudici dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Romania, Parte I, n. 923 del 3 novembre 2026.

Posso ottenere il permesso di costruire se il PUZ è stato revocato?

Sì, se la procedura di autorizzazione è stata avviata mentre il PUZ era in vigore e sono soddisfatte le altre condizioni di legge. La revoca successiva non costituisce, di per sé, un motivo di diniego. Se l’autorità rifiuta comunque, il beneficiario può proporre ricorso amministrativo preventivo e poi ricorso dinanzi al giudice amministrativo, invocando la decisione n. 91/2026.

Che cosa accade al permesso di costruire se il PUZ è annullato dal giudice?

Il permesso non è annullato automaticamente. Dopo la decisione CCR n. 208/2025, la legittimità del permesso si valuta caso per caso, in rapporto alla legge in vigore alla data del rilascio. Per la zona interessata diventano applicabili le previsioni del PUG. Se il permesso è comunque annullato, il giudice può disporre il mantenimento della costruzione, sulla base di una perizia tecnica.

La decisione si applica dopo l’entrata in vigore del nuovo Codice dell’urbanistica?

La decisione si applica direttamente alle procedure avviate prima del 25 agosto 2026, che restano soggette alla legge previgente. Per le procedure avviate successivamente, il Codice dell’urbanistica contiene una regola analoga sull’estensione di diritto della validità del PUZ (art. 76, comma 10). Pertanto, il ragionamento della decisione è, in linea di principio, applicabile anche sotto la nuova disciplina, sebbene il Codice dell’urbanistica non disciplini espressamente gli effetti della revoca.

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Il presente materiale ha carattere esclusivamente informativo e generale e non costituisce consulenza legale. Il regime giuridico applicabile deve essere analizzato in funzione della situazione concreta di ciascun progetto e della legislazione in vigore alla data dell’analisi.