Başlangıçtaki durum şöyledir: bir geliştirici, yerel meclis (consiliul local) tarafından onaylanmış bir bölgesel imar planına (PUZ) dayanarak imar durum belgesini alır, projenin bedelini öder ve görüşleri (avize) temin eder. Yapı ruhsatı düzenlenmeden önce PUZ geçerliliğini yitirir: ya onaylandığı süre sona erer ya yerel meclis onay kararını hukuka aykırı bularak geri alır ya da idari yargı mahkemesi bu kararı iptal eder. Buna ek olarak, 25 Ağustos 2026’dan itibaren uygulanacak kanun değişmiştir. 10 Ağustos 2026 tarihli ve 661 sayılı Romanya Resmî Gazetesi (Monitorul Oficial), Kısım I’de yayımlanan Mekânsal Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu hakkında 169/2026 sayılı Kanun (“İmar Kanunu”), mekânsal planlama ve şehirciliğe ilişkin 350/2001 sayılı Kanun’u ve inşaat işlerinin yapımına izin verilmesine ilişkin 50/1991 sayılı Kanun’u yürürlükten kaldırmıştır.

Romanya Yüksek Kasasyon ve Adalet Divanı – Hukuki Meselelerin Çözümü Heyeti (“ÎCCJ”), 3 Kasım 2026 tarihli ve 923 sayılı Romanya Resmî Gazetesi, Kısım I’de yayımlanan 21 Eylül 2026 tarihli ve 91 sayılı Kararıyla, onay kararı sonradan hukuka aykırılık nedeniyle geri alınmış olsa bile, imar planının (documentație de urbanism) geçerliliğinin halihazırda başlamış ruhsat süreci bakımından kanun gereği uzadığına hükmetmiştir. Karar, Medeni Usul Kanunu’nun 521. maddesinin (3). fıkrası uyarınca, Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren mahkemeler için bağlayıcıdır.

Karar, 350/2001 sayılı Kanun’un 56. maddesinin (5). fıkrasını ve bu Kanun’un uygulama usul ve esaslarının 28. maddesinin (2). fıkrasını yorumlamaktadır. ÎCCJ gerekçesinde, ruhsat sürecinin imar durum belgesinin düzenlenmesi için başvuru yapılmasıyla başladığını öngören 50/1991 sayılı Kanun’un 2. maddesinin (2¹). fıkrasına da dayanmaktadır. Bu mevzuat İmar Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olsa da karar, devam eden süreçler bakımından önemini korumaktadır. Kararın somut bir proje için ne anlama geldiğini anlamak için üç durumun birbirinden ayrılması gerekir: PUZ’un geri alınması, mahkeme tarafından iptali ve İmar Kanunu’nun geçiş hükümlerinin uygulanması.

1. Geri alma, iptal, geçiş hükümleri: üç farklı soru

PUZ onay kararının geri alınması ve iptali aynı sorunu doğurur: PUZ’un hâlâ sonuç doğurup doğurmadığı ve hangi andan itibaren doğurmadığı. İmar Kanunu’nun geçiş hükümleri ise ayrı bir konuya ilişkindir: devam eden (25 Ağustos 2026’dan önce başlatılmış) ruhsat sürecine hangi kanun uygulanır? Bu iki düzlem birbirini tamamlar, ancak birbirine karıştırılmamalı, ayrı ayrı incelenmelidir.

PUZ’un yerel meclis tarafından geri alınması

  • kim karar verir: PUZ’u onaylamış olan yerel meclis, yeni bir kararla; kural olarak PUZ üst kademe imar planını (örneğin PUG – genel imar planı) ihlal ettiği için;
  • işlemin niteliği: PUZ onay kararı, düzenleyici nitelikte bir idari işlemdir (ÎCCJ’nin kanun yararına temyiz üzerine verdiği 12/2021 sayılı Kararı); işlemi tesis eden idare, kendi düzenleyici işleminin iptalini mahkemeden talep edemez (ÎCCJ’nin 74/2023 sayılı Kararı); bu nedenle başvurulan yol geri almadır;
  • etkiler: 91/2026 sayılı Karara göre geri alma, iyi niyetli yararlanıcı lehine halihazırda doğmuş sonuçları geriye etkili olarak ortadan kaldıramaz; bunun sonucu olarak, PUZ yürürlükteyken başlatılan ruhsat süreçleri bu plana dayanılarak devam edebilir.

Onay kararının mahkeme tarafından iptali

  • kim karar verir: hukuka uygunluk denetimi kapsamında, bir zarar gören kişi veya vali (prefect) tarafından başvurulan idari yargı mahkemesi; düzenleyici nitelikteki idari işlemlere her zaman dava açılabilir [554/2004 sayılı İdari Yargı Kanunu’nun (“554/2004 sayılı Kanun”) 11. maddesinin (4). fıkrası];
  • etkiler: PUZ’u iptal eden kesinleşmiş karar herkes için bağlayıcıdır ve yalnızca ileriye yönelik sonuç doğurur (554/2004 sayılı Kanun’un 23. maddesi); İmar Kanunu’na göre [361. maddenin (7). fıkrası], bir PUZ’un iptalinden sonra yürürlükteki PUG hükümleri doğrudan uygulanır hâle gelir;
  • halihazırda düzenlenmiş imar durum belgeleri ve yapı ruhsatları kendiliğinden iptal edilmiş olmaz: CCR’nin 208/2025 sayılı Kararına göre her bireysel işlemin hukuka uygunluğu, düzenlendiği tarihte yürürlükte olan kanun esas alınarak her somut olayda ayrıca değerlendirilir;
  • 91/2026 sayılı Karar bu duruma ilişkin değildir; ancak gerekçeleri iki nedenle yararlanıcı tarafından ileri sürülebilir. Birincisi, ÎCCJ, imar planının geçerliliğinin hem sürenin dolmasıyla hem de geri alma veya iptal yoluyla etkilenebileceğini belirtmektedir. İkincisi, çözümün tamamı, CCR’nin düzenleyici işlemlerin yargısal iptali için geliştirdiği akıl yürütmenin geri alma alanında mutatis mutandis uygulanmasına dayanmaktadır.

İmar Kanunu’nun geçiş hükümleri

  • neyi belirler: 25 Ağustos 2026’dan önce başlatılan ruhsat süreçlerine uygulanacak kanunu; PUZ’un uygulanabilirliğini düzenlemez;
  • kural: imar planlarının hazırlanması, görüş alınması ve onaylanması usulleri, başlatıldıkları tarihte yürürlükte olan kanuna tabi olmaya devam eder; daha önce düzenlenen imar durum belgeleri ise geçerliliklerini korur (İmar Kanunu’nun 582. maddesi);
  • sonuç: 50/1991 sayılı Kanun döneminde başlatılan ruhsat süreçleri için 91/2026 sayılı Karar doğrudan uygulanabilir olmaya devam eder; sonradan başlatılan süreçler için ise İmar Kanunu’nun PUZ’un onaylanmasına ve etkilerine ilişkin 76. maddesi uygulanır.

2. ÎCCJ 91/2026 sayılı Kararla neye hükmetti?

Başvuru, toplu konutlar ve ticari alanlardan oluşan bir yapı için yapı ruhsatı düzenlenmesinin idarece reddine ilişkin bir uyuşmazlıkta yapılan temyiz kapsamında Köstence İstinaf Mahkemesi tarafından yapılmıştır. İmar durum belgesi, yerel meclis tarafından onaylanmış bir PUZ’a dayanılarak Ekim 2020’de düzenlenmişti. Bu PUZ, bölgenin kullanım amacını değiştirmiş ve PUG’dakilerden daha yüksek yapılaşma değerleri belirlemişti. Yararlanıcı, yapı ruhsatı başvurusunu Eylül 2021’de yapmıştır. Daha sonra, zarar gören bazı kişilerin idari ön başvurusu (plângere prealabilă) üzerine yerel meclis, planın PUG’u ve Genel İmar Yönetmeliği’ni ihlal ettiğini değerlendirerek PUZ onay kararını geri almıştır. İlk derece mahkemesi (Tribunal), yapının PUG’a aykırı olduğunu ve bu koşullarda düzenlenecek bir ruhsatın iptal edilebilir olacağını belirterek, geliştiricinin belediye başkanının ruhsat düzenlemeye zorlanması talebini reddetmiştir.

İstinaf Mahkemesi, aşağıdaki hukuki meselenin çözümü amacıyla ön karar verilmesi için ÎCCJ’ye başvurmuştur: 350/2001 sayılı Kanun’un 56. maddesinin (5). fıkrası, bu Kanun’un uygulama usul ve esaslarının 28. maddesinin (2). fıkrası ve 50/1991 sayılı Kanun’un 2. maddesinin (2) ve (2¹). fıkraları, ruhsat sürecinin başladığı tarihte yürürlükte olan imar planının geçerliliğinin uzatılması şeklinde mi yorumlanmalıdır; bu andan sonra, ancak yapı ruhsatı düzenlenmeden önce yerel idarenin, imar planını onaylayan idari işlemi hukuka aykırılık nedeniyle geri alması hâlinde.

ÎCCJ soruyu olumlu yanıtlayarak şuna hükmetmiştir: “Ruhsat sürecinin başladığı tarihte yürürlükte olan imar planının geçerliliği, bu andan sonra, ancak yapı ruhsatının düzenlenmesinden önce yerel kamu idaresinin imar planını onaylayan idari işlemi hukuka aykırılık gerekçesiyle geri alması hâlinde de kanun gereği uzar.”

Hüküm fıkrası genel olarak “imar planı”ndan söz ettiğinden, çözüm, ilke olarak, yalnızca PUZ’u değil, PUG’u ve PUD’u (ayrıntılı imar planı) da kapsamaktadır.

3. Yüksek mahkemenin gerekçesi

350/2001 sayılı Kanun’un 56. maddesinin (5). fıkrasının (a) bendine göre imar planlarının geçerliliği, geçerlilik süresi içinde başlayan yatırımlar için, bu süre içinde kanuna uygun olarak ruhsat süreci başlatılmışsa, yatırımlar tamamlanıncaya kadar kanun gereği uzar. ÎCCJ şu tespitlerde bulunmuştur:

  • “geçerlilik” kavramı, işlemin hukuki sonuç doğurma ehliyetine ilişkindir; bu ehliyet sürenin dolmasıyla, ancak aynı zamanda iptal veya geri alma yoluyla da sona erebilir; dolayısıyla norm, PUZ’un süresinin dolmasıyla sınırlı değildir;
  • esas alınacak an bakımından kanun, imar planının ruhsat düzenleninceye kadar yürürlükte kalmasını değil, ruhsat sürecinin planın geçerlilik süresi içinde başlamış olmasını aramaktadır;
  • ruhsat süreci bütünlük arz eder: taşınmazın teknik rejimini belirleyen imar durum belgesi başvurusuyla başlar ve yapı ruhsatının düzenlenmesiyle sona erer;
  • düzenleyici işlemin sonradan tespit edilen hukuka aykırılığı, iyi niyetli üçüncü kişi lehine halihazırda doğmuş hukuki sonuçları geriye etkili olarak ortadan kaldıramaz; ÎCCJ, kıyasen Anayasa Mahkemesi’nin 208/2025 sayılı Kararına ve geriye yürümezlik ilkesine atıfta bulunmuştur;
  • norm, devam eden yatırımların ve yararlanıcının, sürecin başladığı tarihte hukuka uygunluk karinesinden yararlanan imar planına duyduğu meşru güvenin korunmasını amaçlamaktadır.

4. Kararın söylemedikleri

Kararın kapsamı sınırlıdır ve etkileri abartılmamalıdır:

  • ÎCCJ, PUZ’un geri alınmasının hukuka uygunluğunu incelememiş ve somut olayda yapı ruhsatının düzenlenmesine karar vermemiş, yalnızca kendisine sunulan hukuki meseleyi çözmüştür;
  • karar, ruhsata yönelik koşulsuz bir hak yaratmaz: ruhsatı düzenleyen idare diğer yasal koşulları (eksiksiz dosya, görüş ve onaylar, arazi üzerindeki hak) incelemeye devam eder;
  • koruma, yalnızca imar planı yürürlükteyken ruhsat süreci başlatılmış projeleri kapsar; geri alınan PUZ artık yeni projeler için kullanılamaz;
  • karar, yerel idare tarafından yapılan geri almaya ilişkindir; PUZ’un idari yargı mahkemesi tarafından iptali hâli çözüme kavuşturulmamıştır, ancak kararın gerekçeleri bu durumda da ileri sürülebilir;
  • imar durum belgesinin geri almadan önce talep edildiği, ancak bu tarihten sonra düzenlendiği durum çözüme kavuşturulmamıştır; zira kararın sürecin başlangıç tarihini esas alan hüküm fıkrası geçerliliğin uzamasını desteklemekte, ancak bazı gerekçeler belgenin düzenlendiği tarihe atıf yapmaktadır.

5. Ruhsat süreci ne zaman başlar?

Belirleyici an, ruhsat sürecinin başlamasıdır. 50/1991 sayılı Kanun’un 2. maddesinin (2¹). fıkrasına göre inşaat işlerinin yapımına izin verilmesi süreci, imar durum belgesinin düzenlenmesi için başvuru yapılmasıyla başlar. Önemli olan, yapı ruhsatı dosyasının sunulduğu tarih değil, bu başvurunun yapıldığı tarihtir.

Uygulamada yararlanıcı, imar durum belgesi başvurusunun yapıldığı tarihi ve PUZ’un o tarihte yürürlükte olduğunu ispat edebilmelidir. Dolayısıyla temel delil, düzenleyen idarenin kayıt numarası ve tarihini taşıyan imar durum belgesi başvurusudur. Yayım tarihini gösteren PUZ onay kararı ile geri almanın sürecin başlamasından sonra gerçekleştiğini ortaya koyan geri alma kararı da yararlıdır.

İmar durum belgesi, düzenlendiği tarihte yürürlükte olan imar planına göre taşınmazın teknik rejimini kayda geçirir; bu nedenle sürecin tamamı bu planın hükümleri altında yürür. Planın sonradan geri alınması, bu yönde açık bir kanun hükmü bulunmadıkça, süreci bölemez ve aşamalarını farklı hukuki rejimlere tabi kılamaz.

PUZ’un geri alınması veya iptalinden sonra ruhsat başvurunuz reddedildi mi? Belgeleri inceliyor ve ruhsat sürecinin devam edip edemeyeceğini belirliyoruz.

Görüşme planlayın

6. PUZ’un mahkemece iptali: imar durum belgeleri ve ruhsatlara ne olur?

ÎCCJ, 10/2015 sayılı Kararıyla, düzenleyici nitelikteki bir idari işlemi iptal eden kararın, bu işleme dayanılarak düzenlenen bireysel işlemler hakkında da, söz konusu işlemler kararın yayımlandığı tarihte görülmekte olan davalarda dava konusu edilmişse, sonuç doğuracağına hükmetmişti. Çok sayıda PUZ’un iptalinden sonra bu yorum, bunlara dayanılarak düzenlenmiş yapı ruhsatlarına, inşası devam eden binalar dahil, itiraz etmek için ileri sürülmüştür.

Anayasa Mahkemesi, 208/2025 sayılı Kararıyla, 554/2004 sayılı Kanun’un 23. maddesinin, ÎCCJ’nin 10/2015 sayılı Kararıyla yapılan yorumu çerçevesinde Anayasa’ya aykırı olduğunu tespit etmiştir. Mahkeme, bireysel bir işlemin hukuka uygunluğunun düzenlendiği tarihte yürürlükte olan kanuna göre değerlendirildiğini ve mahkemelerin her olayı ayrı ayrı incelemesi gerektiğini belirtmiştir. PUZ’un iptali, halihazırda düzenlenmiş ruhsatların hukuka aykırılığını tek başına doğurmaz.

Günümüzde İmar Kanunu, mevzuata aykırı olarak düzenlenen ruhsatların idari yargı mahkemesince iptal edilebileceğini teyit etmekte [360. maddenin (2). fıkrası] ve mahkemeye, ruhsat sahibinin talebi üzerine ve teknik bilirkişi incelemesine dayanarak, iptal edilen bir ruhsata dayanılarak inşa edilen yapıların, kanun hükümlerine ve uygulanacak imar düzenlemelerine uygun olarak inşa edilmiş olmaları ve yapılarda temel kalite gereklerini karşılamaları hâlinde muhafazasına karar verme imkânı tanımaktadır (364. madde). PUZ’un iptal edildiği tarihte devam eden ruhsat süreçleri için İmar Kanunu açık bir kural içermemektedir. Kanun, yalnızca iptalden sonra yürürlükteki PUG hükümlerinin doğrudan uygulanır hâle geleceğini [361. maddenin (7). fıkrası] ve haksız bir ret işleminin yargısal olarak iptalinden sonra idarenin, imar planında sonradan yapılan değişiklikleri ileri sürerek yeni başvuruyu reddedemeyeceğini [363. maddenin (2). fıkrası] öngörmekle yetinmektedir.

7. İmar Kanunu’nun geçiş hükümleri

İmar Kanunu 25 Ağustos 2026’da yürürlüğe girmiştir. Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte devam eden hukuki durumların rejimi esas olarak 582. maddede düzenlenmektedir:

  • İmar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce başlatılan imar planlarının hazırlanması, görüş alınması ve onaylanması usulleri, başlatıldıkları tarihte yürürlükte olan kanuna tabi olmaya devam eder [582. maddenin (1). fıkrası]; başlatma tarihi, usulün başlatılmasına esas olan idari işlemin üçüncü kişilerin bilgisine sunulduğu tarihtir [582. maddenin (6). fıkrası];
  • İmar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce düzenlenen imar durum belgeleri geçerliliklerini korur ve yapı ruhsatları, belgelerin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan kanuna göre, bu belgelerle istenen görüşlere dayanılarak düzenlenir [582. maddenin (4). fıkrası].

582. madde, 50/1991 sayılı Kanun döneminde başlatılan ruhsat sürecinin bir bütün olarak bu Kanun’a tabi kalacağını açıkça öngörmemektedir; ancak bu çözüm tempus regit actum ilkesinden kaynaklanmakta ve Kalkınma, Bayındırlık ve İdare Bakanlığı’nın (MDLPA) İmar Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin Açıklamaları ile teyit edilmektedir. MDLPA’ya göre 24 Ağustos 2026 dahil bu tarihe kadar kaydedilen tüm başvurular, başvurunun konusu ve sürecin aşaması ne olursa olsun, kayıt tarihinde yürürlükte olan mevzuata, yani 50/1991 sayılı Kanun, 350/2001 sayılı Kanun ve bunların uygulama usul ve esaslarına göre karara bağlanır.

Dolayısıyla, 25 Ağustos 2026’dan önce, 50/1991 sayılı Kanun’a göre düzenlenmiş bir imar durum belgesine ve 350/2001 sayılı Kanun’a göre onaylanmış bir imar planına dayanılarak başlatılan ruhsat süreçleri için 91/2026 sayılı Karar doğrudan uygulanabilir olmaya devam eder. ÎCCJ’ye başvurulmasına yol açan uyuşmazlıktaki durum da budur.

8. İmar Kanunu yeni projeler için ne öngörüyor?

Yeni düzenleme altında da ruhsat süreci, imar durum belgesinin talep edilmesiyle başlar (İmar Kanunu’nun 249. maddesi).

Eski düzenleme (50/1991 sayılı Kanun) altında imar durum belgesi bir bilgilendirme işlemi olarak tanımlanıyordu ve kural olarak yapı ruhsatından ayrı şekilde dava konusu edilemiyordu. İmar Kanunu altında imar durum belgesi, yalnızca bilgilendirme amacıyla düzenlenen belge hariç, bireysel nitelikte bir idari işlem hâline gelmektedir. Yeni projelerde bu özellik, üçüncü kişilerin belgeye doğrudan dava açabilmesi nedeniyle yatırımcılar için ek bir risk anlamına gelmektedir. Hukuki sonuç doğurmaya başlamış (circuitul civil’e girmiş) bireysel bir işlem olarak belge, düzenleyen idare tarafından artık geri alınamaz, yalnızca mahkemece iptal edilebilir; üçüncü kişiler ise belgeye ancak 554/2004 sayılı Kanun’un 11. maddesinde öngörülen süreler içinde itiraz edebilir.

25 Ağustos 2026’dan sonra başlatılan ruhsat süreçleri için İmar Kanunu, 350/2001 sayılı Kanun’un eski 56. maddesinin (5). fıkrasının mantığını korumaktadır:

  • PUZ hükümleri, eşit veya üst kademe bir imar planıyla güncellenene veya değiştirilene kadar uygulanır ve PUZ’un geçerliliği, ruhsat süreci geçerlilik süresi içinde başlatılmış projelerin uygulanması tamamlanıncaya kadar kanun gereği uzar [76. maddenin (10). fıkrası];
  • onay kararı PUZ için bir geçerlilik süresi belirleyebilir; bu sürenin dolması, sürenin dolduğu tarihe kadar kanuna uygun olarak ruhsat süreci başlatılmış yatırımları etkilemez [76. maddenin (11) ve (12). fıkraları];
  • kural olarak imar planlarının geçerlilik süresi sınırlı değildir; bunlar, eşit veya üst kademe değiştirici yeni bir plan onaylanıncaya kadar geçerlidir; yerel idareler planların güncelliğini her 5 yılda bir inceler (109. madde);
  • bir PUZ’un idari yargı mahkemesince iptali hâlinde, yürürlükteki PUG’un veya korunan yapılaşmış alana ilişkin PUZ’un hükümleri doğrudan uygulanır hâle gelir [361. maddenin (7). fıkrası].

İmar Kanunu, PUZ onay kararının geri alınmasının devam eden ruhsat süreçleri üzerindeki etkilerini açıkça düzenlememektedir. Bununla birlikte, 76. maddenin (10). fıkrasının ifadesi, eski 56. maddenin (5). fıkrasınınkine yakındır ve ÎCCJ’nin “geçerlilik” kavramının anlamı, ruhsat sürecinin bütünlüğü ve iyi niyetli yararlanıcının korunmasına ilişkin argümanları, ilke olarak, İmar Kanunu altında da geçerlidir. İmar Kanunu’nun 361. maddesinin (7). fıkrasının yürürlükteki PUG’un doğrudan uygulanmasını öngördüğü yargısal iptal durumu ise daha belirsizdir. İdareler, bu hüküm yeni süreçler ile devam eden süreçler arasında bir ayrım yapmasa da iptal edilen PUZ’un geçerliliğinin uzatılmasını reddetmek için bu hükmü ileri sürebilir.

İmar Kanunu altında PUD, özelliklerine göre düzenleyici işlem veya bireysel işlem olabilir [110. maddenin (1). fıkrası]. Hukuki sonuç doğurmaya başlamış bireysel nitelikte bir idari işlem artık geri alınamaz, yalnızca işlemi tesis eden idarenin talebi üzerine bir yıl içinde mahkemece iptal edilebilir [554/2004 sayılı Kanun’un 1. maddesinin (6). fıkrası].

9. Üç uygulama örneği

  • İmar durum belgesi Mart 2025’te talep edilmiş ve yerel meclis PUZ’u Mayıs 2026’da geri almıştır: süreç eski kanuna tabi kalır (İmar Kanunu’nun 582. maddesi) ve 91/2026 sayılı Karar doğrudan uygulanır; geri alma, tek başına, yapı ruhsatı düzenlenmesinin reddi için bir gerekçe değildir.
  • PUZ 2026’da mahkemece kesin olarak iptal edilmiş ve buna dayanılarak 2024’te düzenlenen yapı ruhsatına bir komşu tarafından itiraz edilmiştir: iptal yalnızca ileriye yönelik sonuç doğurur ve mahkeme, ruhsatın hukuka uygunluğunu düzenlendiği tarihte yürürlükte olan kanun ve imar planına göre değerlendirir (CCR’nin 208/2025 sayılı Kararı).
  • İmar durum belgesi Ekim 2026’da, İmar Kanunu döneminde talep edilmiş ve PUZ ruhsat düzenlenmeden önce geri alınmıştır: İmar Kanunu’nun 76. maddesinin (10). fıkrası uygulanır; geri almaya ilişkin açık bir kural bulunmadığından yararlanıcı, 91/2026 sayılı Kararın gerekçesini ileri sürebilir.

10. Yatırımcılar ne yapabilir?

  • Delil dosyasını en baştan oluşturun. İmar durum belgesi başvurusunu yaptığınız tarihin kanıtını saklayın ve o tarihte hangi imar planının yürürlükte olduğunu kontrol edin.
  • Yerel meclis toplantılarını ve imar durum belgesinin dayandığı PUZ’a ilişkin davaları, üçüncü kişiler veya vali tarafından açılan iptal davaları dahil, takip edin. Düzenleyici nitelikteki işlemlere her zaman dava açılabilir [554/2004 sayılı Kanun’un 11. maddesinin (4). fıkrası]; bu nedenle PUZ’un eski olması riski ortadan kaldırmaz. Yararlanıcı, PUZ’un hukuka uygunluğunu savunmak amacıyla idarenin yanında fer’i müdahale (intervenție accesorie) talebinde bulunabilir.
  • İmar durum belgesinin ve görüşlerin geçerlilik süresini kontrol edin: PUZ’un geçerliliğinin uzaması bu süreleri kendiliğinden uzatmaz. Belgenin süresi dolarsa idare, yeni bir başvurunun o tarihte yürürlükte olan imar planına tabi yeni bir süreç başlattığını ileri sürebilir. Yapı ruhsatı başvurusunu mümkün olan en kısa sürede yapın ve gerekiyorsa süre uzatımlarını zamanında talep edin.
  • PUZ’un geri alınmasına dayanan bir ruhsat reddi alırsanız, 91/2026 sayılı Kararı idari ön başvuruda ve ardından idari yargıda açacağınız davada ileri sürün. Argümanlar dikkatle kurgulanmalıdır, zira idare İmar Kanunu’nun 361. maddesinin (7). fıkrası hükümlerini ileri sürecektir.
  • Halihazırda düzenlenmiş ruhsata PUZ’un iptalinden sonra itiraz edilirse, düzenleyici işlemin iptalinin buna dayanılarak geçerli şekilde düzenlenmiş bireysel işlemleri kendiliğinden etkilemediğine hükmeden CCR’nin 208/2025 sayılı Kararını ileri sürün ve duruma göre teknik bilirkişi incelemesine dayanarak yapının muhafazasını talep edin (İmar Kanunu’nun 364. maddesi).
  • PUZ geri alınırsa, geri alma kararına karşı dava açmanın yerindeliğini değerlendirin. Bu karar, idari yargıda dava konusu edilebilecek ayrı bir idari işlemdir.
  • Riski sözleşmeye yansıtın. Proje devralma işlemlerinde bazı sözleşmesel korumalar önerilir: PUZ’un hukuka uygunluğuna ve dava veya idari ön başvuru bulunmadığına ilişkin beyan ve tekeffüller; yapı ruhsatının düzenlenmesinin geciktirici şart olarak öngörülmesi; yapı ruhsatı alınmadan önce PUZ’un geri alınması veya iptali ihtimaline yönelik fiyat düzeltme mekanizmaları.

Sıkça sorulan sorular

Bir PUZ’un geri alınması ile iptali arasındaki fark nedir?

Geri alma, PUZ’u onaylamış olan yerel meclisin kendisi tarafından sonraki bir kararla yapılır. İptal ise zarar gören bir kişinin veya valinin talebi üzerine idari yargı mahkemesi tarafından verilir ve yalnızca ileriye yönelik sonuç doğurur. ÎCCJ’nin 91/2026 sayılı Kararı geri almaya ilişkindir.

ÎCCJ’nin 91/2026 sayılı Kararı neyi öngörüyor?

Karar, yapı ruhsatı düzenlenmeden önce yerel idarenin planı onaylayan işlemi hukuka aykırılık nedeniyle geri alması hâlinde de ruhsat sürecinin başında yürürlükte olan imar planının geçerliliğinin kanun gereği uzadığına hükmetmektedir. Karar, 3 Kasım 2026 tarihli ve 923 sayılı Romanya Resmî Gazetesi, Kısım I’de yayımlanmasından itibaren mahkemeler için bağlayıcıdır.

PUZ geri alındıysa yapı ruhsatı alabilir miyim?

Evet, ruhsat süreci PUZ yürürlükteyken başlatılmışsa ve diğer yasal koşullar sağlanıyorsa. Sonradan yapılan geri alma, tek başına bir ret gerekçesi değildir. İdare buna rağmen reddederse yararlanıcı, 91/2026 sayılı Kararı ileri sürerek idari ön başvuruda bulunabilir ve ardından idari yargıda dava açabilir.

PUZ mahkemece iptal edilirse yapı ruhsatına ne olur?

Ruhsat kendiliğinden iptal edilmiş olmaz. CCR’nin 208/2025 sayılı Kararından sonra ruhsatın hukuka uygunluğu, düzenlendiği tarihte yürürlükte olan kanuna göre her somut olayda ayrıca değerlendirilir. İlgili bölge için PUG hükümleri uygulanır hâle gelir. Ruhsat yine de iptal edilirse mahkeme, teknik bilirkişi incelemesine dayanarak yapının muhafazasına karar verebilir.

Karar, yeni İmar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra da uygulanır mı?

Karar, eski kanuna tabi olmaya devam eden ve 25 Ağustos 2026’dan önce başlatılmış süreçlere doğrudan uygulanır. Sonradan başlatılan süreçler için İmar Kanunu, PUZ’un geçerliliğinin kanun gereği uzamasına ilişkin benzer bir kural içermektedir (76. maddenin (10). fıkrası). Dolayısıyla, İmar Kanunu geri almanın etkilerini açıkça düzenlemese de kararın gerekçesi, ilke olarak, yeni düzenleme altında da uygulanabilir.

Adesman & Asociații, yatırımcılara ve geliştiricilere yapı ruhsatı süreçlerinde ve imar planlarına, imar durum belgelerine ve yapı ruhsatlarına ilişkin idari davalarda destek vermektedir. İmar durum belgesi ve yapı ruhsatına ilişkin yeni kurallar hakkında 169/2026 sayılı Kanun konulu incelememizi de okuyabilirsiniz. Gayrimenkul, inşaat ve altyapı hukuku alanındaki çalışmalarımız hakkında daha fazla bilgi edinin.

PUZ’un geri alınması veya iptali nedeniyle engellenen bir projeniz mi var? Gayrimenkul hukuku ekibimizle görüşün.

Bize ulaşın

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Uygulanacak hukuki rejim, her projenin somut durumuna ve inceleme tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre değerlendirilmelidir.