Avocați drept imobiliar, construcții și infrastructură

Asistență juridică pentru achiziții imobiliare, dezvoltări, închirieri și proiecte de infrastructură în România

Pentru investitori, dezvoltatori, proprietari și constructori, de la verificarea terenului și autorizare până la contracte, finanțare și litigii

Adesman & Asociații asistă investitori, dezvoltatori și proprietari în tranzacții și proiecte imobiliare din România: achiziția de terenuri și clădiri, dezvoltarea de proiecte de birouri, industriale și energetice, închirierea spațiilor comerciale și finanțarea acestor investiții.

Practica acoperă și proiectele de transport și infrastructură rutieră, feroviară și aeroportuară, unde contractele de construcții și relația cu beneficiarul public ridică alte probleme decât o dezvoltare privată.

Pe piața imobiliară din ultimii 10 ani, avocații echipei au lucrat la unele dintre cele mai mari tranzacții din România. Pentru că practica imobiliară funcționează alături de cea de litigii, putem evalua din faza de tranzacție riscurile care ar putea ajunge mai târziu în instanță.

 

Domeniile noastre de asistență juridică

Achiziții și vânzări de terenuri și clădiri

Asistăm cumpărători și vânzători în tranzacții privind terenuri, clădiri de birouri, spații comerciale și active industriale, de la auditul juridic al imobilului până la semnarea contractului și înscrierea în cartea funciară.

Due diligence-ul verifică istoricul dreptului de proprietate, sarcinile și garanțiile, situația cadastrală, eventualele revendicări sau litigii, regimul urbanistic și concordanța dintre construcții și autorizațiile emise.

Redactăm și negociem promisiuni și contracte de vânzare-cumpărare, contracte de garanție și documentația tranzacțiilor în care imobilul se cumpără odată cu societatea care îl deține.

Due diligence pentru terenuri

Un teren poate arăta curat în extrasul de carte funciară și totuși să aibă probleme care apar abia după cumpărare: o reconstituire a dreptului de proprietate contestată, o suprapunere cu parcela vecină sau o interdicție de construire din documentația de urbanism. Due diligence-ul pe terenuri urmărește să le găsească înainte de semnare.

Verificăm lanțul transmisiunilor și titlurile de proprietate, inclusiv cele emise în baza legilor de restituire și ale fondului funciar, intabularea și corespondența dintre cartea funciară, planul cadastral și situația din teren. Analizăm sarcinile înscrise sau care pot exista fără înscriere: ipoteci, servituți, drepturi de folosință ale terților, litigii, revendicări și cereri de restituire în curs.

Pentru dezvoltare, verificăm regimul juridic și urbanistic al terenului: încadrarea în intravilan sau extravilan, categoria de folosință, reglementările din PUG și PUZ, accesul la drum public, servituțile de utilități și eventualele restricții de mediu, zone protejate sau situri arheologice.

Terenurile agricole din extravilan au reguli proprii de vânzare, inclusiv dreptul de preempțiune și procedura prealabilă de ofertare, iar folosirea lor pentru construcții presupune scoaterea din circuitul agricol. Includem aceste etape în calendarul tranzacției, pentru că pot dura luni.

La proiectele care adună zeci sau sute de parcele, cum sunt parcurile eoliene și fotovoltaice, verificăm fiecare parcelă și drepturile asupra ei (proprietate, superficie, servitute, arendă) și urmărim ca suprafețele securizate să corespundă amplasamentului din autorizații și din avizul de racordare. Rezultatul este un raport care arată, parcelă cu parcelă, ce se poate construi și ce trebuie încă rezolvat.

Dezvoltare imobiliară, urbanism și autorizarea construcțiilor

Asistăm dezvoltatorii în analiza regimului juridic și urbanistic al terenului, în procedurile privind documentațiile de urbanism, certificatul de urbanism, avizele și acordurile, autorizația de construire și recepția lucrărilor.

Redactăm opinii juridice și memorandumuri pe teme de urbanism, reglementare și conformitate, inclusiv pentru investitori și finanțatori care evaluează un proiect.

Urmărim și practica instanțelor privind contestarea autorizațiilor de construire, unde o decizie a Curții Constituționale a schimbat regulile privind cine poate ataca aceste acte.

Drepturi asupra terenurilor pentru proiecte energetice și de infrastructură

Parcurile eoliene și fotovoltaice au nevoie de drepturi asupra unor suprafețe mari de teren, adesea de la mulți proprietari diferiți. Structurăm și negociem contracte de superficie, servitute, arendă, comodat și închiriere și verificăm regimul terenurilor agricole.

Experiența echipei include dezvoltarea, autorizarea și vânzarea unor proiecte fotovoltaice de peste 500 MW și achiziția unor proiecte eoliene și fotovoltaice de peste 200 MW. Mai multe detalii găsiți pe pagina Dreptul energiei.

Închirieri comerciale

Asistăm proprietari și chiriași la redactarea și negocierea contractelor de închiriere pentru spații de retail, birouri și spații industriale.

Negocierea privește de obicei durata și prelungirea contractului, chiria și indexarea ei, lucrările de amenajare, garanțiile, cesiunea și subînchirierea, precum și condițiile în care contractul poate înceta înainte de termen.

Contracte de construcții și FIDIC

Redactăm și negociem contracte de proiectare și execuție, inclusiv pe baza condițiilor FIDIC, și asistăm părțile în gestionarea revendicărilor, a întârzierilor și a modificărilor de lucrări.

Când disputa nu se rezolvă prin negociere, reprezentăm clienții în litigii și arbitraje privind contractele FIDIC, inclusiv în proceduri ICC.

Litigii imobiliare

Reprezentăm clienți în acțiuni în revendicare, litigii privind validitatea actelor juridice, executarea antecontractelor de vânzare-cumpărare, anularea documentațiilor cadastrale și rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Reprezentăm clienți și în dispute privind administrarea și folosința proprietăților și în litigii rezultate din contracte imobiliare. Mai multe despre practica de litigii găsiți pe pagina Litigii & Arbitraje.

Experiență relevantă în drept imobiliar și construcții

Avocații echipei au lucrat la vânzarea și achiziția de terenuri, proiecte de construcții, închirierea de centre comerciale și clădiri de birouri, precum și la litigiile care decurg din acestea. Mandatele de mai jos reflectă atât activitatea Adesman & Asociații, cât și experiența profesională anterioară a membrilor echipei.

Tranzacții și proiecte imobiliare

  1. Proiecte fotovoltaice și eoliene. Asistență acordată unui important dezvoltator european de energie regenerabilă pentru dezvoltarea, autorizarea și vânzarea unor proiecte fotovoltaice de peste 500 MW în România, precum și pentru vânzarea unor parcuri eoliene de peste 200 MW.
  2. Achiziția unor proiecte de energie regenerabilă. Asistență juridică acordată filialei românești a unuia dintre cei mai mari furnizori internaționali de energie la achiziția unor proiecte eoliene și fotovoltaice din România cu o capacitate totală de peste 200 MW.
  3. Recuperarea avansului dintr-o promisiune de vânzare-cumpărare. Asistență juridică pentru un client al cărui vânzător nu și-a executat obligațiile dintr-o promisiune de vânzare-cumpărare, cu obiectivul de a recupera integral avansul plătit fără a ajunge în instanță.
  4. Un nou titlu de proprietate valabil. Consilierea unui client care dobândise un imobil printr-un act afectat de o cauză de nulitate absolută, pentru obținerea unui nou titlu de proprietate valabil.

Litigii privind dreptul de proprietate

  1. Apărarea proprietății asupra unui teren de peste 41.000 mp. Asistență juridică și reprezentare pentru un investitor italian în litigii complexe privind apărarea dreptului de proprietate asupra unui imobil cu o suprafață de peste 41.000 mp.
  2. Litigiu privind administrarea unui imobil din București. Asistență juridică și reprezentare pentru un important dezvoltator imobiliar într-un litigiu privind pretenții de aproximativ 10 milioane EUR.
  3. Cadastru și carte funciară. Asistență juridică și reprezentare pentru o societate privată în litigii privind dreptul de proprietate, anularea unor acte de dezmembrare și a unor documentații cadastrale și rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Finanțări și garanții imobiliare

  1. Ipoteci în litigiu cu Statul Român. Asistență juridică și reprezentare pentru o instituție bancară în litigii cu Statul Român privind anularea unei decizii a Direcției Generale Regionale a Finanțelor Publice București, în legătură cu înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al statului asupra unor imobile ipotecate în favoarea clientului.
  2. Peste 65 de antecontracte în insolvență. Asistență juridică și reprezentare pentru o instituție bancară în contestații privind executarea a peste 65 de antecontracte de vânzare-cumpărare pentru imobile ipotecate în favoarea clientului, care garantau o creanță de 1,8 milioane EUR.
  3. Falimentul unui dezvoltator imobiliar. Asistență juridică și reprezentare pentru o instituție bancară în procedura falimentului unui important dezvoltator imobiliar, pentru recuperarea unei sume de aproximativ 25 milioane lei.

Construcții și infrastructură

  1. Arbitraje ICC privind infrastructura rutieră. Asistență juridică și reprezentare pentru filiala românească a unuia dintre cei mai importanți constructori internaționali în două proceduri arbitrale ICC rezultate din contracte FIDIC Roșu privind reabilitarea infrastructurii rutiere din România.
  2. Reabilitarea unui drum național. Asistență juridică și reprezentare pentru un important grup de construcții și inginerie civilă în dispute privind pretenții dintr-un contract de reabilitare a unui drum național din România, cu o valoare de peste 4,5 milioane EUR.

 

Analize juridice privind imobiliarele și construcțiile

Publicăm analize despre modificările legislative și deciziile instanțelor care afectează investițiile imobiliare, autorizarea construcțiilor și drepturile asupra terenurilor.

Decizia Curții Constituționale privind autorizațiile de construire: Prefectul pierde exclusivitatea contestării

Investiții în energie regenerabilă în România: terenuri, racordare la rețea și autorizare

Întrebări frecvente despre dreptul imobiliar

1Ce verificări juridice se fac înainte de cumpărarea unui teren sau a unei clădiri?
Verificăm istoricul proprietății, extrasul de carte funciară și situația cadastrală, sarcinile și garanțiile, litigiile și revendicările, regimul urbanistic și autorizațiile construcțiilor existente. Pentru terenurile agricole sau pentru cele din extravilan există verificări suplimentare.
2Când se folosește dreptul de superficie?
Când cineva vrea să construiască și să dețină o construcție pe terenul altuia, fără să cumpere terenul. Este soluția frecventă pentru parcuri eoliene și fotovoltaice, unde dezvoltatorul are nevoie de drepturi stabile pe termen lung asupra multor parcele.
3Asistați și tranzacțiile în care se cumpără societatea care deține imobilul?
Da. În acest caz due diligence-ul acoperă atât imobilul, cât și societatea: contractele, datoriile, litigiile și obligațiile fiscale ale acesteia. Documentația tranzacției se negociază după regulile de drept societar și M&A.
4Puteți asista dezvoltatorul pe tot parcursul proiectului?
Da. Putem începe cu securizarea terenului și analiza urbanistică și continua cu autorizarea, contractele de construcție, finanțarea, închirierea sau vânzarea proiectului.
5Ce se poate face când constructorul întârzie lucrările sau cere costuri suplimentare?
Analizăm contractul, notificările transmise și documentația de șantier. În contractele FIDIC, revendicările și contestarea lor au termene stricte. În funcție de situație, recomandăm negocierea, procedura contractuală de soluționare a disputelor sau acțiunea în instanță ori în arbitraj.
6Reprezentați clienți în litigii privind cartea funciară și cadastrul?
Da. Reprezentăm clienți în acțiuni de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, în anularea documentațiilor cadastrale și în acțiuni în revendicare.
7Ce trebuie știut înainte de a cumpăra un teren agricol din extravilan?
Vânzarea acestor terenuri urmează o procedură specială, în care anumite categorii de persoane au drept de preempțiune, iar oferta de vânzare trebuie făcută publică înainte de semnare. Dacă terenul va fi folosit pentru construcții, e nevoie și de scoaterea lui din circuitul agricol. Verificăm aceste condiții de la început, ca să estimăm corect durata tranzacției.

Abordarea noastră

Multe litigii imobiliare pornesc de la o verificare făcută superficial înainte de semnare: o sarcină nevăzută, un PUZ contestat, o autorizație care nu corespunde construcției. De aceea tratăm due diligence-ul ca pe o parte a strategiei tranzacției.

Când identificăm un risc, îl explicăm clientului în termeni practici și propunem soluția: o clauză de garanție, o condiție suspensivă sau renegocierea prețului.

Informațiile prezentate au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică individualizată. Mandatele menționate reflectă circumstanțele specifice ale cauzelor respective și nu constituie o garanție privind rezultatul altor tranzacții sau dispute.

 
Vă putem ajuta?