La Ley n.º 169/2026 relativa al Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción (el «Código») se publicó en el Monitor Oficial de Rumanía, Parte I, n.º 661, de 10 de agosto de 2026 y entró en vigor el 25 de agosto de 2026.
El Código supone un cambio de gran alcance en el marco jurídico aplicable a la ordenación del territorio, el urbanismo y la construcción. Normas que antes figuraban en actos normativos distintos, principalmente en la Ley n.º 50/1991 relativa a la autorización de la ejecución de obras de construcción, en la Ley n.º 10/1995 relativa a la calidad en la construcción y en la Ley n.º 350/2001 relativa a la ordenación del territorio y el urbanismo, se reúnen y reestructuran en un marco legislativo único.
Los cambios son relevantes no solo para las autoridades públicas, los arquitectos o los promotores, sino también para los propietarios que tengan intención de construir, demoler una construcción, modificar un edificio o realizar una operación inmobiliaria, así como para los inversores en proyectos de infraestructura y energía. El artículo explica qué cambia en el certificado urbanístico, quién puede solicitar la licencia de obras y cómo se encuadran los proyectos energéticos en la categoría de obras de ingeniería (lucrări inginerești).
1. Qué cambia en el certificado urbanístico
El certificado urbanístico es uno de los primeros documentos con los que se encuentra una persona que desea realizar una operación inmobiliaria o ejecutar obras en una construcción. Conforme al artículo 253, apartados 1 y 2, del Código, se trata del acto de información de carácter obligatorio mediante el cual la autoridad pública da a conocer las normas, los usos permitidos y las restricciones aplicables al inmueble en la fecha de su expedición, y no confiere el derecho a ejecutar obras de construcción o demolición.
El Código presta mayor atención a la finalidad para la que se solicita el certificado urbanístico y regula de forma separada varias categorías de certificados en función de dicha finalidad. Se contemplan, entre otros, los certificados para:
- información;
- operaciones catastrales;
- construcción o demolición de edificios y obras de acondicionamiento (amenajări);
- construcción o demolición de obras de ingeniería;
- construcciones de carácter especial.
Esta diferenciación es importante, ya que el certificado urbanístico no cumple la misma función en todas las situaciones ni tiene la misma naturaleza jurídica, y la finalidad para la que se solicita debe determinarse correctamente desde el principio. Por ejemplo, el certificado urbanístico informativo no es un acto administrativo, sino que contiene información general, idéntica para todos los solicitantes, mientras que las demás categorías son actos administrativos singulares. Un certificado puede expedirse simultáneamente para varias finalidades y para uno o varios inmuebles.
Las operaciones catastrales sin certificado urbanístico están viciadas de nulidad absoluta
Las agrupaciones y segregaciones de fincas, la inscripción de servidumbres de paso y la constancia o nueva constancia de inmuebles en el registro de la propiedad, en relación con el régimen técnico establecido por los instrumentos de ordenación del territorio y de planeamiento urbanístico aprobados, así como los actos jurídicos correspondientes, realizados sin el certificado urbanístico para operaciones catastrales o incumpliendo sus condiciones, están viciados de nulidad absoluta. Excepcionalmente, el certificado urbanístico para operaciones catastrales no es obligatorio cuando se realicen obras de ingeniería.
2. Plazo de expedición del certificado urbanístico
Los plazos de expedición del certificado urbanístico varían según su categoría:
- certificado informativo: como máximo 5 días hábiles cuando la autoridad dispone de un sistema informático operativo (en cuyo caso el certificado se expide automáticamente) y, hasta que dicho sistema esté operativo, como máximo 10 días hábiles;
- certificado para operaciones catastrales: como máximo 10 días hábiles;
- certificado para construcción o demolición de edificios y obras de acondicionamiento: como máximo 15 días hábiles;
- certificado para construcción o demolición de obras de ingeniería: 15 días hábiles desde la presentación de la solicitud por el beneficiario de las obras.
En la práctica, es importante identificar primero la finalidad de la solicitud, ya que esta determina la categoría del certificado urbanístico y, con ello, el régimen procedimental aplicable.
3. Vigencia del certificado urbanístico
En el caso del certificado urbanístico para construcción o demolición, el plazo de vigencia lo fija la autoridad emisora entre 12 y 36 meses desde la fecha de expedición, en función de la finalidad de la solicitud, de la complejidad de la inversión y de las características urbanísticas de la zona, así como del mantenimiento de la vigencia de los instrumentos urbanísticos aplicables.
Según el proyecto, puede haber varias etapas sucesivas: obtención de los informes sectoriales, elaboración de la documentación, obtención de la licencia y cumplimiento de las demás condiciones legales. Por tanto, la vigencia del certificado urbanístico debe controlarse en relación con el calendario concreto del proyecto. Deben tenerse en cuenta algunas reglas prácticas:
- la prórroga se solicita con al menos 15 días hábiles de antelación al vencimiento y se concede por un máximo de 24 meses, tras lo cual es obligatoria la expedición de un nuevo certificado; el incumplimiento de este plazo conlleva la pérdida de vigencia;
- la vigencia también se extingue cuando el titular renuncia a su intención de construir, en cuyo caso está obligado a notificarlo a la autoridad emisora;
- cuando el certificado exige la elaboración de un plan urbanístico zonal (PUZ) o de un plan urbanístico de detalle (PUD), solo puede utilizarse para la finalidad solicitada tras la aprobación de dicho instrumento, y mantiene su vigencia durante 12 meses más después de la aprobación;
- los derechos y obligaciones derivados del certificado urbanístico y de los informes obtenidos se transmiten de pleno derecho al nuevo titular en caso de cambio de titular antes de la expedición de la licencia;
- los certificados urbanísticos expedidos antes del 25 de agosto de 2026 (fecha de entrada en vigor del Código) mantienen su vigencia.
4. Qué debe comprobarse en el certificado urbanístico antes de iniciar un proyecto
El certificado urbanístico desempeña un papel importante en la identificación del régimen aplicable a un terreno determinado y en la determinación de las condiciones que deben cumplirse para realizar la operación pretendida. Antes de iniciar un proyecto, deben analizarse, según el caso:
- el régimen jurídico del terreno (propiedad, otros derechos reales, servidumbres de utilidad pública, situación dentro o fuera del perímetro urbano –intravilan / extravilan–, regímenes especiales de protección);
- el régimen económico (uso actual, usos permitidos o prohibidos);
- el régimen técnico: los parámetros urbanísticos (coeficiente de ocupación del suelo, POT, y coeficiente de edificabilidad, CUT), la altura máxima, los retranqueos, el acceso a la vía pública y la existencia de servicios urbanos;
- las posibles restricciones o prohibiciones;
- la necesidad de un instrumento urbanístico adicional;
- la lista de estudios técnicos especializados y la lista completa de los informes y autorizaciones (avize și acorduri) necesarios para construir.
Dicho de otro modo, el certificado urbanístico es uno de los puntos de partida del proyecto, pero el análisis jurídico no puede limitarse a su mera existencia.
¿Está preparando un proyecto inmobiliario o energético? Revisamos el certificado urbanístico y el calendario de autorización antes de que invierta en el proyecto técnico.
5. La licencia de obras según el Código de Urbanismo
Conforme al artículo 246, apartado 1, del Código, la licencia de obras es el acto administrativo singular en virtud del cual se permite la ejecución de las obras de construcción, de conformidad con las medidas previstas por la ley en relación con el emplazamiento, la concepción, la realización, la explotación y la posutilización de las construcciones. Se expide para las obras de construcción de nueva planta, para las obras de acondicionamiento y para las obras de intervención en construcciones existentes.
El Código establece un procedimiento de autorización diferenciado según el tipo de construcción: (1) edificios, (2) obras de ingeniería y (3) obras de acondicionamiento. Además:
- ya no se expiden licencias provisionales;
- para un proyecto de inversión que comprenda tanto construcciones nuevas como obras de acondicionamiento, intervenciones o demoliciones, se solicita una única licencia, que presenta de forma diferenciada las categorías de obras;
- para varios proyectos de inversión ubicados en el mismo terreno puede expedirse, a solicitud del interesado, una licencia para cada proyecto, sobre la base del mismo certificado urbanístico;
- las modificaciones del programa del proyecto introducidas tras la autorización de la ejecución de las obras de construcción se autorizan mediante la licencia de modificación (autorizație de modificare), solicitada dentro del plazo de vigencia de la licencia inicial y antes de ejecutar las modificaciones;
- la licencia de legalización (autorizație de regularizare) de obras ejecutadas sin licencia o incumpliendo esta tiene un ámbito restringido: principalmente viviendas unifamiliares y anexos con una superficie construida total máxima de 150 m², fuera de las zonas protegidas, y cerramientos de balcones;
- determinadas obras pueden ejecutarse mediante el procedimiento simplificado de comunicación previa o sin ninguna formalidad, en los casos expresamente previstos en el Código.
Las personas que pueden impugnar judicialmente una licencia de obras se exponen en nuestro artículo sobre la Decisión del Tribunal Constitucional (CCR) n.º 643/2024 y el Código de Urbanismo.
6. Fases del procedimiento y plazos de expedición de la licencia de obras
El proceso de autorización comienza con la solicitud del certificado urbanístico para construcción o demolición y continúa con la elaboración de los estudios técnicos especializados, la elaboración del proyecto para la autorización de la construcción (y, en su caso, de la organización de la obra), la tramitación del procedimiento ambiental, la obtención de los informes y autorizaciones, la elaboración del PUD, si procede, la presentación de la solicitud y la expedición de la licencia.
La documentación se presenta ante la autoridad competente o, una vez esté operativa, a través de la Ventanilla Única Nacional, en formato escrito o digital. Los principales plazos son:
- la autoridad notifica, en un plazo máximo de 10 días hábiles desde el registro, todas las deficiencias de la documentación, y el solicitante dispone de un máximo de 3 meses para subsanarlas;
- la licencia se expide en un plazo máximo de 30 días naturales desde la presentación de la documentación completa;
- a solicitud del beneficiario, la licencia puede expedirse por el procedimiento de urgencia, en un plazo de hasta 7 días hábiles, previo pago de una tasa;
- si el solicitante opta por la aprobación única a través de la Comisión de Aprobación Única, el plazo de 30 días se computa desde la emisión de la aprobación única.
7. Vigencia y transmisión de la licencia de obras
La licencia de obras tiene una vigencia de 3 años desde su expedición, plazo dentro del cual deben iniciarse las obras. Tras el inicio de las obras, comunicado a la autoridad emisora, la vigencia se extiende a toda la duración de la ejecución prevista en la licencia. Si no se comunica el inicio de las obras, la duración de la ejecución se computa desde la fecha de expedición de la licencia. Otros aspectos relevantes:
- la vigencia de la licencia puede suspenderse una sola vez, por un máximo de 12 meses, mediante notificación motivada a la autoridad emisora;
- la prórroga del plazo de 3 años está prohibida; no obstante, puede solicitarse, una sola vez, la prórroga de la duración de la ejecución por un máximo de 12 meses, previo pago de una tasa equivalente al 30 % de la tasa inicial;
- la licencia pierde su vigencia si no se inician las obras, si no se terminan dentro de la duración de la ejecución (sin prórroga) o si la ejecución se suspende durante más de 24 meses, salvo en caso de litigio o de fuerza mayor;
- los informes y autorizaciones exigidos en el certificado urbanístico mantienen su vigencia hasta la recepción de las obras, salvo que surjan elementos nuevos;
- en caso de cambio de titular durante la ejecución, los derechos y obligaciones derivados de la licencia se transmiten de pleno derecho al nuevo titular, aspecto especialmente relevante en las operaciones que tienen por objeto proyectos en desarrollo.
Para las comprobaciones que exige la adquisición de un proyecto en desarrollo, consulte también nuestra guía sobre la due diligence jurídica de proyectos fotovoltaicos y de almacenamiento en baterías (BESS).
8. Quién puede solicitar el certificado urbanístico y la licencia de obras
Una de las distinciones más importantes del Código se refiere a la condición del solicitante. Esta varía en función del acto solicitado y del tipo de obra.
El certificado urbanístico
- informativo: cualquier persona física o jurídica interesada;
- para operaciones catastrales: el titular del derecho de propiedad o una persona apoderada por este;
- para edificios y obras de acondicionamiento: el titular de un derecho real sobre el inmueble;
- para obras de ingeniería: el beneficiario de las obras, sin que sea necesario que sea titular de un derecho real principal sobre el inmueble.
La licencia de obras: la regla
La licencia se expide a solicitud de los titulares del derecho a ejecutar las obras [artículo 248, apartado 1, en relación con el artículo 245, apartado 3, del Código], es decir:
- los titulares del derecho de propiedad;
- los titulares de otros derechos reales correspondientes a la propiedad pública (derechos de administración, concesión y uso gratuito), con sujeción al acto jurídico de constitución o con el consentimiento del propietario.
Al presentar la documentación, el solicitante acredita el derecho de propiedad u otro derecho real o de crédito que permita construir, y la solicitud debe indicar el derecho en virtud del cual se formula.
La licencia de obras: excepciones
- el derecho de crédito (por ejemplo, el arrendamiento) solo permite ejecutar las obras previstas taxativamente en el artículo 245, apartado 4, del Código, a saber: construcciones temporales, reparaciones y compartimentaciones interiores no estructurales y desmontables, con el consentimiento del propietario; determinadas obras en el ámbito del petróleo y el gas natural y de los sistemas de abastecimiento de agua y aguas residuales; otras obras en los casos expresamente previstos por la ley;
- para las obras de ingeniería de interés público, la licencia se expide también a solicitud de personas distintas de los titulares de derechos reales principales sobre los inmuebles;
- para las redes nacionales de transporte de electricidad, gas natural y crudo, la licencia de actividad, el acuerdo de concesión, el acuerdo petrolero o, en su caso, el contrato de arrendamiento hacen las veces de título sobre el terreno, siempre que se notifique a los propietarios y se paguen o consignen las indemnizaciones y compensaciones;
- la organización de la obra puede autorizarse por separado, a solicitud del contratista, sobre la base del contrato de ejecución de obra.
9. Qué son las obras de ingeniería
Las obras de ingeniería son construcciones permanentes que no se encuadran en la categoría de edificios y obras de acondicionamiento, como las obras de infraestructura de transporte, hidráulicas, mineras, de infraestructura energética o de comunicaciones electrónicas. El artículo 326, apartado 3, del Código enumera las obras de ingeniería sujetas al régimen especial de autorización:
- la infraestructura de transporte de interés nacional;
- la infraestructura en el ámbito de la energía, es decir, la infraestructura energética;
- las redes de comunicaciones electrónicas y las infraestructuras físicas correspondientes;
- las obras de gestión de aguas;
- las obras hidráulicas;
- las obras mineras;
- otras obras de ingeniería necesarias para la realización de proyectos de interés público local y de distrito (județ).
En comparación, los edificios son las construcciones destinadas a albergar personas, animales, instalaciones tecnológicas, materiales o el desarrollo de actividades humanas, mientras que las obras de acondicionamiento comprenden, entre otras, las obras de acondicionamiento civil y de mejora del suelo, las construcciones provisionales, los espacios verdes y públicos, las perforaciones, las excavaciones y la organización de la obra.
10. Por qué los proyectos energéticos son obras de ingeniería
El Código no define el concepto de «infraestructura energética», pero varias disposiciones respaldan, en nuestra interpretación, la inclusión de los proyectos energéticos en la categoría de obras de ingeniería:
- el artículo 369, apartado 5, y el artículo 326, apartado 3, letra b), del Código mencionan expresamente la infraestructura energética entre las obras de ingeniería;
- el anexo n.º 6 del Código (clasificación de las construcciones en clases de consecuencias) incluye, en la columna dedicada a las obras de ingeniería, las centrales eléctricas eólicas y fotovoltaicas, las centrales de producción de energía distintas de las nucleares, eólicas o fotovoltaicas, las centrales nucleares, así como los apoyos de las líneas aéreas de transporte y distribución de electricidad;
- el artículo 252, letra i), del Código trata de forma unitaria las capacidades de generación y almacenamiento de electricidad e hidrógeno procedentes de fuentes renovables, junto con las subestaciones transformadoras, los cables y las instalaciones de conexión a la red eléctrica de interés público.
Esta clasificación tiene importantes consecuencias prácticas:
- el certificado urbanístico para obras de ingeniería puede obtenerlo el beneficiario de las obras sin un derecho real principal sobre el terreno;
- no es necesario el certificado urbanístico para operaciones catastrales a efectos de la agrupación o segregación de terrenos;
- no es necesario el consentimiento de los vecinos para las obras de ingeniería de interés público;
- son posibles recepciones parciales por elementos o tramos independientes.
11. Reglas específicas para proyectos fotovoltaicos, eólicos y de almacenamiento
Las capacidades de generación y almacenamiento de electricidad e hidrógeno procedentes de fuentes renovables situadas fuera del perímetro urbano (extravilan), incluidas las subestaciones transformadoras, los cables y las instalaciones de conexión, pueden realizarse sobre la base de la licencia de obras, sin necesidad de elaborar un nuevo instrumento urbanístico. Para las capacidades de generación situadas dentro del perímetro urbano (intravilan) que no se realicen para autoconsumo, la solución y las relaciones con las parcelas colindantes se detallan mediante un PUD.
Las licencias de obras o de demolición para obras de ingeniería que se ejecuten fuera del perímetro urbano de las localidades, con excepción de las redes de comunicaciones electrónicas y de las infraestructuras físicas correspondientes a dichas redes, se expiden de conformidad con los planes de ordenación del territorio informados y aprobados conforme a la ley.
Los trabajos de investigación y prospección de terrenos, las perforaciones y las excavaciones necesarias para realizar los estudios geotécnicos para explotaciones de canteras y graveras, pozos de gas y petróleo, capacidades de generación de electricidad e hidrógeno procedentes de fuentes renovables, así como para otras explotaciones, pueden realizarse sin un nuevo instrumento urbanístico, sobre la base de la normativa urbanística vigente.
Los aspectos regulatorios específicos del almacenamiento se exponen en nuestra guía sobre proyectos BESS en Rumanía, y el marco general de las inversiones, en la guía sobre inversiones en energías renovables en Rumanía.
¿Desarrolla o adquiere un proyecto fotovoltaico, eólico o BESS? Determinamos qué certificado urbanístico es necesario y qué autorizaciones vendrán después.
12. Régimen transitorio
Los procedimientos de elaboración, informe y aprobación de los instrumentos urbanísticos iniciados antes del 25 de agosto de 2026 siguen sujetos a la ley vigente en la fecha de su inicio, y los certificados urbanísticos expedidos con anterioridad mantienen su vigencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Ley n.º 169/2026?
Es el Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción, en vigor desde el 25 de agosto de 2026. El Código reúne en un único acto las normas que figuraban, principalmente, en la Ley n.º 50/1991, la Ley n.º 10/1995 y la Ley n.º 350/2001.
¿En qué plazo se expide la licencia de obras con el nuevo Código?
En un plazo máximo de 30 días naturales desde la presentación de la documentación completa. A solicitud del beneficiario y previo pago de una tasa, la licencia puede expedirse por el procedimiento de urgencia, en un plazo de hasta 7 días hábiles.
¿Se puede prorrogar la licencia de obras?
El plazo de 3 años para iniciar las obras no puede prorrogarse. Puede prorrogarse, una sola vez, la duración de la ejecución, por un máximo de 12 meses, previo pago de una tasa equivalente al 30 % de la tasa inicial.
¿Siguen vigentes los certificados urbanísticos expedidos antes del 25 de agosto de 2026?
Sí. Los certificados urbanísticos expedidos antes de la entrada en vigor del Código mantienen su vigencia.
¿Puede un promotor que no es propietario del terreno obtener el certificado urbanístico para un parque fotovoltaico?
Sí. Los proyectos energéticos se encuadran, como regla general, en la categoría de obras de ingeniería, y el certificado urbanístico para obras de ingeniería puede solicitarlo el beneficiario de las obras, sin un derecho real principal sobre el terreno. Para la licencia de obras, el derecho sobre el terreno debe analizarse por separado, conforme a las reglas expuestas en la sección 8.
Adesman & Asociații asiste a propietarios, inversores y promotores en la obtención de certificados urbanísticos y licencias de obras, así como en las operaciones que tienen por objeto proyectos inmobiliarios y energéticos. Conozca más sobre nuestra práctica de derecho inmobiliario, construcción e infraestructuras.
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Este material tiene carácter exclusivamente informativo y general y no constituye asesoramiento jurídico. El régimen jurídico aplicable debe analizarse en función de la situación concreta de cada proyecto y de la legislación vigente en la fecha del análisis.
