Proyectos BESS en Rumanía: autorizaciones, conexión a la red y due diligence para inversores

En los últimos años, los proyectos BESS en Rumanía han adquirido una importancia creciente para las inversiones en el sector energético. Los sistemas de almacenamiento de energía en baterías —Battery Energy Storage Systems (BESS)— contribuyen a la flexibilidad del sistema eléctrico.

El aumento de la capacidad de generación de energía renovable, las limitaciones de la red eléctrica y la creciente necesidad de flexibilidad del sistema energético generan importantes oportunidades para el desarrollo de proyectos de almacenamiento, tanto independientes (BESS stand-alone) como asociados a instalaciones de generación, especialmente fotovoltaicas y eólicas (BESS co-located).

Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, disponer de un terreno y de una configuración técnica definida no basta para considerar que un proyecto BESS es viable para su desarrollo o que está listo para iniciar su construcción (ready-to-build – RTB).

La viabilidad jurídica de un proyecto depende de la coherencia entre diversos elementos: los derechos sobre el terreno y el acceso al emplazamiento, la normativa urbanística, la conexión a la red eléctrica, las capacidades autorizadas de absorción e inyección de electricidad, las autorizaciones de la autoridad reguladora de la energía de Rumanía (ANRE), los requisitos técnicos, medioambientales y de seguridad contra incendios, así como el modelo de explotación previsto.

Para los inversores que adquieren proyectos en fase de desarrollo, la cuestión fundamental no es únicamente qué documentos tiene el proyecto, sino, sobre todo, si estos permiten construir y explotar efectivamente el BESS conforme a la configuración técnica y al modelo comercial previstos.

1. Derechos sobre el terreno y emplazamiento del proyecto BESS

El primer nivel del análisis jurídico se centra en los derechos sobre el terreno.

El inversor debe comprobar no solo la existencia de un título jurídico sobre el terreno —derecho de propiedad, derecho de superficie, concesión u otro derecho real—, sino también si su duración, alcance y contenido son suficientes para desarrollar, construir y explotar el proyecto, incluido el acceso al emplazamiento y el trazado de las líneas de conexión a la red.

Debe prestarse especial atención a los terrenos agrícolas situados fuera del perímetro urbano de las localidades (extravilan), sujetos a un régimen jurídico específico en Rumanía.

¿Puede instalarse un BESS en un terreno agrícola situado en extravilan?

Sí, bajo determinadas condiciones. La Ley rumana del Suelo n.º 18/1991 contempla expresamente las instalaciones de almacenamiento de electricidad entre las infraestructuras que pueden ubicarse en terrenos agrícolas situados en extravilan. Estas instalaciones figuran entre las inversiones vinculadas a la generación de electricidad a partir de fuentes renovables, junto con las instalaciones solares, eólicas, de biomasa, biolíquidos y biogás, las subestaciones eléctricas y otros sistemas similares, con una superficie máxima de 50 hectáreas.

No obstante, el régimen general previsto en el artículo 92, apartado 2, letra j), de la Ley n.º 18/1991 debe analizarse teniendo en cuenta la categoría de uso y la clase de calidad del terreno, la superficie del proyecto y el procedimiento para excluir el terreno del uso agrícola.

Într-un proces de due diligence trebuie verificate, printre altele, titlul asupra terenului și înscrierea acestuia în registrul de carte funciară, sarcinile și eventualele litigii, durata drepturilor constituite, accesul la teren, servituțile necesare amplasării cablurilor și infrastructurii de racordare, precum și compatibilitatea dintre situația cadastrală și urbanistică și configurația tehnică a proiectului.

2. Conexión de los proyectos BESS a la red eléctrica en Rumanía

Para muchos proyectos BESS, la conexión a la red eléctrica constituye uno de los principales factores que determinan su valor económico.

A diferencia de una instalación de generación eléctrica, un sistema de almacenamiento puede funcionar tanto absorbiendo electricidad de la red para cargar las baterías como inyectando electricidad en la red durante su descarga.

Por este motivo, la mera existencia de un informe técnico de conexión (Aviz Tehnic de Racordare – ATR), expedido por el operador de red rumano competente y en el que se establecen las condiciones técnicas para conectar el proyecto a la red eléctrica, o de un contrato de conexión no resulta suficiente para evaluar jurídicamente el proyecto.

Es necesario analizar con precisión qué permite la solución de conexión aprobada: las potencias autorizadas de absorción e inyección de electricidad, el punto de conexión y el nivel de tensión, las posibles obras de refuerzo de la red y quién debe asumir sus costes —el usuario o el operador de red—, las condiciones o limitaciones técnicas impuestas y el calendario previsto para su ejecución.

Pentru un investitor care cumpără un proiect BESS, orice diferență dintre capacitatea prezentată comercial și capacitatea efectiv permisă prin documentația de racordare poate avea consecințe directe asupra valorii investiției.

3. Capacidad de la red y riesgos de desarrollo

En un contexto de rápido crecimiento del número de proyectos energéticos que solicitan conectarse a la red, el acceso efectivo a esta se ha convertido en uno de los principales riesgos asociados al desarrollo de proyectos.

Un proyecto puede disponer de un terreno, de una estructura societaria e incluso de una parte importante de las autorizaciones necesarias, sin que ello garantice que pueda construirse y explotarse conforme a la capacidad económica prevista por el inversor.

Por tanto, el análisis jurídico de la conexión a la red debe realizarse conjuntamente con el análisis técnico.

Într-o tranzacție privind un proiect BESS, documentația de racordare nu ar trebui tratată ca un simplu element din checklist, ci ca unul dintre documentele care definesc însuși obiectul achiziției.

4. Urbanismo y licencia de obras para proyectos BESS

La construcción de un sistema de almacenamiento de energía mediante baterías en Rumanía debe cumplir las disposiciones aplicables en materia de urbanismo y autorización de obras, en particular las establecidas por la Ley n.º 50/1991 sobre la autorización de la ejecución de obras de construcción.

¿Es suficiente la licencia de obras para que un proyecto BESS pueda entrar en explotación?

No. La licencia de obras constituye únicamente una etapa del procedimiento de autorización. Permite ejecutar las obras, pero no iniciar la explotación comercial de la instalación.

Para la entrada efectiva en explotación pueden ser necesarios, según corresponda, la recepción de las obras terminadas y su inscripción en el Registro de la Propiedad, la puesta en tensión y la obtención del certificado de conexión, así como las autorizaciones y licencias expedidas por la ANRE.

En función de las características del proyecto y de su emplazamiento, deben coordinarse el certificado urbanístico, los informes y autorizaciones exigidos por este, el régimen jurídico del terreno, la documentación técnica, la licencia de obras y las demás aprobaciones sectoriales aplicables.

În cadrul due diligence trebuie verificat inclusiv dacă autorizațiile obținute corespund configurației BESS care urmează efectiv să fie construită. Orice modificare ulterioară privind puterea instalată, tehnologia utilizată, amplasarea echipamentelor sau a infrastructurii de racordare poate impune actualizarea ori reluarea procedurilor de autorizare.

5. Autorización de establecimiento y licencias de la ANRE

La Ley rumana de la electricidad y del gas natural n.º 123/2012 regula expresamente las instalaciones de almacenamiento dentro del régimen de autorizaciones y licencias del sector eléctrico.

¿Es necesaria una autorización de establecimiento de la ANRE para un proyecto BESS?

Para construir una nueva instalación de almacenamiento cuya potencia eléctrica máxima inyectada en la red supere 1 MW, la ley exige obtener una autorización de establecimiento.

Para las instalaciones de hasta 1 MW, dicha autorización no es necesaria. No obstante, existen obligaciones de notificación a la ANRE y de presentación de informes periódicos, de conformidad con la normativa aplicable.

Por otra parte, la Ley n.º 123/2012 incluye la explotación comercial de instalaciones de almacenamiento entre las actividades sujetas a licencia de la ANRE y distingue entre las instalaciones asociadas a capacidades de generación y las demás instalaciones de almacenamiento.

Această distincție devine relevantă inclusiv pentru diferența dintre un BESS stand-alone și un sistem de stocare integrat într-un proiect de producere existent.

6. Puesta en servicio y conformidad técnica

La finalización de las obras de construcción no significa automáticamente que la instalación pueda iniciar su explotación comercial.

La puesta en servicio exige que la documentación de construcción sea coherente con los requisitos técnicos aplicables a la conexión y al funcionamiento de la instalación dentro del sistema eléctrico.

Para el inversor, es importante que el proceso de due diligence distinga entre:

• la potencia instalada;
• la potencia autorizada;
• la capacidad de almacenamiento (MWh) y la duración de descarga;
• la potencia autorizada para absorber electricidad de la red;
• la potencia autorizada para inyectar electricidad en la red; y
• la potencia y la energía que pueden comercializarse efectivamente.

Aceste valori nu trebuie presupuse ca fiind automat identice. Orice neconcordanță între ele trebuie identificată și evaluată din perspectiva impactului asupra veniturilor proiectului.

7. Medio ambiente y seguridad contra incendios

Los sistemas BESS presentan características técnicas diferentes de las de los parques fotovoltaicos o eólicos, especialmente en relación con los riesgos asociados a las baterías.

Además de los impactos habituales de una infraestructura energética, existen riesgos específicos asociados a las baterías: la inestabilidad térmica y la propagación de incendios entre módulos o contenedores, la emisión de gases tóxicos en caso de incendio, la posible contaminación del suelo y de las aguas por electrolitos o por el agua utilizada en la extinción, así como el ruido generado por los sistemas de refrigeración y los inversores.

La necesidad y el alcance de los procedimientos medioambientales deben determinarse en función de las características concretas del proyecto y del emplazamiento: potencia, capacidad de almacenamiento, superficie ocupada y proximidad a zonas habitadas o espacios naturales protegidos.

Desde la perspectiva de la operación, debe comprobarse que el acto expedido por la autoridad medioambiental corresponda a la configuración actual del proyecto y determinar si establece condiciones que puedan afectar a su construcción o explotación, como medidas de recogida de aguas, obligaciones de seguimiento o límites de ruido.

Del mismo modo, los requisitos de seguridad contra incendios deben analizarse atendiendo a la tecnología de las baterías, la configuración y ubicación de los contenedores, las distancias de seguridad respecto de las propiedades colindantes y entre los equipos, las vías de acceso para los servicios de emergencia y la disponibilidad de fuentes de agua.

En una operación de adquisición, estos aspectos no deberían aplazarse automáticamente hasta la fase de construcción. Una configuración técnica incompatible con los requisitos aplicables puede afectar a la superficie utilizable, a la distribución de los equipos y, en última instancia, limitar la potencia y la capacidad de almacenamiento que pueden instalarse.

Pentru investitor, un layout care nu a fost testat din această perspectivă reprezintă un risc de reducere a capacității, nu doar o formalitate administrativă.

8. BESS independiente (stand-alone) frente a BESS asociado a una instalación de generación (co-located)

La diferencia entre ambos modelos tiene consecuencias jurídicas directas sobre las autorizaciones, la conexión a la red y la estructuración de la operación.

Un BESS independiente (stand-alone) se desarrolla como una instalación autónoma de almacenamiento, con su propio terreno, punto de conexión y régimen de autorizaciones, licencias y explotación. Su principal ventaja es la autonomía: el proyecto puede venderse, financiarse y explotarse por separado.

Un BESS asociado a una instalación de generación (co-located) se ubica junto a una capacidad de producción eléctrica —por ejemplo, un parque fotovoltaico— y puede utilizar total o parcialmente la infraestructura existente: el terreno, las vías de acceso, la subestación eléctrica y el punto de conexión. Este modelo puede reducir costes y plazos, pero traslada parte de la complejidad jurídica a la necesidad de coordinar el sistema de almacenamiento con la documentación existente de la instalación de generación.

En este segundo supuesto, el análisis debe determinar si la incorporación del sistema de almacenamiento es compatible con los derechos y autorizaciones existentes y qué modificaciones resultan necesarias en la documentación de conexión, autorización y licencias.

Faptul că un parc fotovoltaic este deja autorizat sau racordat nu înseamnă automat că un BESS poate fi adăugat fără modificarea documentației existente.

9. ¿Cuándo está realmente un proyecto BESS listo para construir (ready-to-build)?

El concepto de ready-to-build (RTB) se utiliza frecuentemente en las operaciones del sector energético, pero no debe tratarse exclusivamente como una etiqueta comercial.

Desde el punto de vista jurídico, un proyecto solo puede considerarse listo para construir cuando se hayan obtenido y verificado conjuntamente todos los documentos y derechos necesarios, atendiendo a la configuración concreta que se pretende ejecutar.

En el caso de un BESS, esto exige comprobar especialmente:

• los derechos sobre el terreno y de acceso, su oponibilidad mediante inscripción en el Registro de la Propiedad y su duración;
• el régimen urbanístico y la existencia de una licencia de obras vigente;
• la situación de la conexión a la red, mediante un ATR y un contrato de conexión vigentes, con potencia autorizada tanto para absorción como para inyección;
• la autorización de establecimiento de la ANRE;
• el acto expedido por la autoridad medioambiental y los requisitos de seguridad contra incendios;
• la coherencia entre la documentación jurídica y la configuración técnica;
• las posibles condiciones suspensivas, los plazos de validez y los riesgos que puedan afectar a la ejecución, incluidos eventuales litigios e impugnaciones.

Prin urmare, într-o tranzacție, RTB ar trebui definit contractual, nu doar menționat. Fără o astfel de definiție, „RTB” rămâne o declarație comercială a vânzătorului, iar riscul diferențelor dintre ceea ce s-a promis și ceea ce permite efectiv documentația este transferat cumpărătorului.

10. Due diligence en la adquisición de un proyecto BESS

¿Qué debe comprobarse antes de adquirir un proyecto BESS en Rumanía?

La due diligence debe responder a una cuestión más amplia que la mera existencia de determinados documentos en poder de la sociedad titular del proyecto.

El inversor debe poder determinar si el proyecto adquirido puede construirse, conectarse a la red y explotarse conforme a los parámetros económicos que fundamentaron la decisión de inversión.

El análisis debería abarcar, como mínimo, los siguientes aspectos:

Aspectos societarios: estructura de la sociedad titular del proyecto (SPV), capital social, composición del accionariado, contratos en vigor y posibles cargas sobre las participaciones sociales o los activos de la sociedad.

Terreno: título jurídico, duración de los derechos, cargas, acceso y servidumbres.

Conexión a la red: ATR y demás documentos de conexión, potencias autorizadas para absorción e inyección, posibles obras de refuerzo de la red y plazos de ejecución.

Autorizaciones: documentación urbanística, licencia de obras, actos medioambientales y demás informes y autorizaciones relevantes.

Régimen de la ANRE: autorización de establecimiento, notificaciones y licencias aplicables.

Coherencia técnico-jurídica: correspondencia entre la configuración técnica presentada al inversor y la efectivamente autorizada.

Contratos del proyecto: contrato de ingeniería, adquisición de equipos y construcción llave en mano (EPC), contrato de suministro de equipos, contrato de operación y mantenimiento (O&M), contrato de conexión y otros contratos esenciales, cuando existan.

Pentru proiectele achiziționate înainte de atingerea stadiului RTB, contractul de vânzare ar trebui să aloce expres riscurile de dezvoltare și să definească precis etapele de dezvoltare (milestone-urile) de care depind plata prețului sau transferul economic al proiectului.

Conclusiones

El mercado BESS de Rumanía ofrece oportunidades significativas, pero el valor de un proyecto de almacenamiento no puede evaluarse exclusivamente a partir de su potencia y capacidad nominal de almacenamiento, expresadas en MW/MWh.

Para el inversor, el valor real del proyecto depende de que los derechos sobre el terreno, la solución de conexión, las autorizaciones obtenidas y la configuración técnica sean coherentes entre sí y permitan la explotación comercial efectiva de la instalación. Esta última comprende el acceso a los mercados de electricidad y a los servicios del sistema que sustentan los ingresos del proyecto.

Especialmente en las operaciones relativas a proyectos en fase de desarrollo, la diferencia entre un proyecto presentado comercialmente como «listo para construir» (ready-to-build / RTB) y uno que realmente pueda construirse, conectarse y explotarse conforme a la configuración prometida puede convertirse en una de las principales fuentes de riesgo.

Din acest motiv, analiza juridică trebuie începută suficient de devreme pentru ca eventualele neconcordanțe să poată fi reflectate în structura tranzacției, în condițiile suspensive, în mecanismul de preț, în declarațiile și garanțiile vânzătorului și în obligațiile de despăgubire.

Preguntas frecuentes

¿Puede construirse un BESS en terrenos agrícolas situados fuera del perímetro urbano en Rumanía?

Sí, bajo determinadas condiciones. La Ley rumana del Suelo n.º 18/1991 incluye expresamente las instalaciones de almacenamiento de electricidad entre las infraestructuras que pueden ubicarse en terrenos agrícolas situados en extravilan. No obstante, deben analizarse la categoría de uso y la clase de calidad del terreno, la superficie ocupada y los procedimientos para su exclusión del uso agrícola.

¿Es necesario un ATR para un proyecto BESS?

Sí. Como cualquier instalación que vaya a conectarse a la red eléctrica, un BESS necesita un informe técnico de conexión (Aviz Tehnic de Racordare – ATR), expedido por el operador de red competente. Tras la emisión del ATR debe celebrarse el correspondiente contrato de conexión.

Cuando el BESS se incorpora a una instalación de generación existente, generalmente es necesario actualizar el ATR vigente.

¿Es necesaria una autorización de la ANRE?

Sí. Para las nuevas instalaciones de almacenamiento cuya potencia eléctrica máxima inyectada en la red supere 1 MW, la Ley n.º 123/2012 exige obtener previamente una autorización de establecimiento.

Para las instalaciones de hasta 1 MW, dicha autorización no es necesaria, pero es obligatorio notificar el proyecto de inversión a la ANRE y comunicar periódicamente el estado de su ejecución.

¿Necesita un BESS una licencia para su explotación comercial?

Sí, como regla general. La Ley n.º 123/2012 somete el almacenamiento de electricidad al régimen de licencias y distingue dos situaciones:

(i) BESS asociado a una instalación de generación (co-located): la explotación comercial de la instalación de almacenamiento queda cubierta por la licencia de la instalación de generación a la que se incorpora.

(ii) BESS independiente (stand-alone): se requiere una licencia específica para la explotación comercial de instalaciones de almacenamiento.

Como excepción, no se exige licencia para instalaciones de generación y/o almacenamiento con una potencia eléctrica total inferior a 1 MW. No obstante, sus titulares están sujetos a las mismas obligaciones de cumplimiento de la normativa de la ANRE que los titulares de licencias.

¿Cuál es la diferencia entre un BESS independiente y un BESS asociado a una instalación de generación?

Un BESS independiente es una instalación de almacenamiento conectada directamente a la red, con su propio punto de conexión y su propio régimen de autorizaciones y licencias.

Un BESS asociado a una instalación de generación se incorpora, generalmente, a un parque fotovoltaico o eólico y utiliza total o parcialmente su infraestructura: terreno, subestación eléctrica y punto de conexión.

Esta diferencia puede influir en la conexión, las autorizaciones y las licencias.

¿Qué debe comprobarse al comprar un proyecto BESS?

La revisión debe determinar si el proyecto puede construirse, conectarse y explotarse conforme a los parámetros que justificaron su precio. El análisis se centra principalmente en:

• los derechos sobre el terreno, el acceso y las servidumbres;
• los derechos sobre el terreno, el acceso y las servidumbres;
• la conexión a la red, incluidas las potencias autorizadas para absorción e inyección;
• las autorizaciones urbanísticas y de construcción, la documentación medioambiental y la seguridad contra incendios;
• el régimen de la ANRE, incluida la autorización de establecimiento y la licencia;el régimen de la ANRE, incluida la autorización de establecimiento y la licencia;
• los contratos del proyecto;
• los plazos de validez, las condiciones impuestas y los posibles litigios;
• la correspondencia entre la potencia y capacidad de almacenamiento presentadas comercialmente y las efectivamente autorizadas.

¿Qué significa «listo para construir» (ready-to-build / RTB) para un proyecto BESS?

En la práctica, se considera que un proyecto está listo para construir cuando dispone de todos los derechos y autorizaciones necesarios para iniciar las obras: derechos válidos sobre el terreno, ATR y contrato de conexión, licencia de obras y, cuando corresponda, autorización de establecimiento de la ANRE. Todos estos elementos deben ser coherentes con la configuración que se pretende construir.

Sin embargo, este concepto no tiene una definición legal. Por ello, en una operación de adquisición, el estado RTB debe definirse contractualmente mediante una relación de los documentos, derechos e hitos concretos que debe cumplir el proyecto.

¿Es suficiente la capacidad expresada en MW/MWh para evaluar un proyecto?

No. Los valores nominales únicamente reflejan las dimensiones del proyecto, pero no determinan qué puede construirse y explotarse efectivamente.

Deben analizarse las potencias de absorción e inyección autorizadas en la documentación de conexión, las autorizaciones obtenidas y su correspondencia con la configuración técnica, así como la posibilidad de explotar comercialmente la instalación conforme a los parámetros económicos que fundamentaron la inversión.

Adesman & Asociații presta asistencia jurídica a inversores y promotores de proyectos de energías renovables y almacenamiento de energía, incluidos los procesos de desarrollo, conexión a la red y obtención de autorizaciones, así como las operaciones de due diligence y las transacciones relacionadas con proyectos energéticos.

Este material tiene carácter exclusivamente general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico sobre un proyecto o una operación concreta. El régimen jurídico aplicable debe analizarse en función de las características específicas de cada proyecto y de la legislación vigente en el momento del análisis, teniendo en cuenta la evolución continua de la normativa y de la práctica de las autoridades del sector energético.