Actualizare la 19 octombrie 2026
Până la publicarea în Monitorul Oficial a Deciziei nr. 643 din 7 noiembrie 2024, o autorizație de construire emisă nelegal putea fi contestată, potrivit art. 12 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții („Legea nr. 50/1991”), doar de prefect, după controlul Inspectoratului de Stat în Construcții. Prin Decizia nr. 643 din 7 noiembrie 2024, Curtea Constituțională a constatat că această limitare este neconstituțională întrucât nu permite persoanelor vătămate să atace la instanțele de contencios administrativ o autorizație de construire sau de desființare a lucrărilor de construcții. Din 25 august 2026, Legea nr. 50/1991 a fost abrogată și înlocuită de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026). Explicăm ce a decis Curtea, ce se aplică astăzi și ce înseamnă pentru dezvoltatori, în special pentru proiectele de energie.
Ce prevedea art. 12 din Legea nr. 50/1991
Alineatul (1) prevedea că autorizațiile de construire sau de desființare emise cu încălcarea legii pot fi anulate de instanța de contencios administrativ la cererea prefectului, formulată în urma controlului efectuat de Inspectoratul de Stat în Construcții. Alineatul (2) permitea instanței să dispună, la cererea prefectului, suspendarea autorizației și oprirea lucrărilor până la soluționarea cauzei pe fond.
În practică, textul a fost invocat pentru a respinge, ca lipsite de calitate procesuală activă, acțiunile formulate de persoane private împotriva autorizațiilor de construire.
Ce a decis Curtea Constituțională
1. Exclusivitatea prefectului încalcă accesul la justiție
Curtea a reținut că o persoană vătămată într-un drept sau într-un interes legitim printr-un act administrativ are dreptul să obțină anularea acestuia, potrivit art. 52 alin. (1) din Constituție. Rezervarea acțiunii exclusiv prefectului lipsea persoanele vătămate de acest drept.
2. Actul atacat de prefect este suspendat de drept
Potrivit art. 123 alin. (5) din Constituție, actul atacat de prefect este suspendat de drept. O normă care lasă suspendarea la aprecierea instanței contravine acestei reguli, așa că art. 12 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 a fost declarat, de asemenea, neconstituțional.
3. Efectele deciziei
Deciziile Curții Constituționale sunt general obligatorii și au putere numai pentru viitor. Potrivit art. 147 alin. (1) din Constituție, dispozițiile constatate ca neconstituționale își încetează efectele în termen de 45 de zile de la publicarea deciziei în Monitorul Oficial, dacă, în acest interval, Parlamentul nu le pune de acord cu Constituția. Decizia a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 41 din 17 ianuarie 2025.
Ce se aplică astăzi: Codul urbanismului (Legea nr. 169/2026)
Din 25 august 2026, autorizarea lucrărilor de construcții este reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor („Codul urbanismului”), care înlocuiește Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare. Procedurile începute înainte de această dată rămân, ca regulă, guvernate de legea veche, iar certificatele de urbanism și autorizațiile emise anterior își păstrează valabilitatea.
Codul urbanismului, prin art. 365, prevede că litigiile de urbanism se judecă cu celeritate de completuri specializate în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și autorizării construcțiilor; până la constituirea acestora, ele sunt soluționate de secțiile de contencios administrativ existente. Potrivit art. 360 alin. (2) din Codul urbanismului, autorizațiile de construire, desființare, modificare sau regularizare, emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanțele de contencios administrativ, în conformitate cu prevederile din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004. Pentru facilitarea aplicării acestei legi, Codul urbanismului a catalogat în mod expres autorizația de construire ca fiind un act administrativ cu caracter individual.
Ca atare, conform Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, orice persoană care se consideră vătămată într-un drept sau interes legitim poate cere anularea unei autorizații de construire, după parcurgerea procedurii plângerii prealabile. Plângerea prealabilă se poate introduce în termen de 30 de zile din momentul în care persoanei vătămate destinatare a actului i-a fost comunicat respectivul act, iar, în cazul terțului, de când acesta a luat cunoștință, pe orice cale, de conținutul actului contestat. Pentru motive temeinice, plângerea prealabilă se poate formula și peste termenul de 30 de zile, dar nu mai târziu de 6 luni de la data emiterii actului, în cazul persoanei vătămate destinatare a actului, respectiv de la data la care a luat cunoștință, pe orice cale, de conținutul acestuia, în cazul terțului.
Ulterior, acțiunea în contencios poate fi formulată într-un termen de 6 luni. Termenul de 6 luni pentru cererea de anulare a unui act administrativ individual curge de la: (i) data comunicării răspunsului la plângerea prealabilă, (ii) data comunicării refuzului nejustificat de soluționare a cererii, (iii) data expirării termenului de soluționare a plângerii prealabile, respectiv data expirării termenului legal de soluționare a cererii, (iv) data luării la cunoștință a conținutului actului, dacă plângerea prealabilă nu mai este obligatorie. În plus, trebuie ținut cont și de faptul că, în conformitate cu prevederile art. 7 alin. (5) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, plângerea prealabilă nu mai e obligatorie dacă actul a intrat în circuitul civil și a produs efecte, ceea ce este frecvent cazul autorizațiilor în baza cărora au început lucrările.
Legea recunoaște că, pentru motive temeinice, în cazul actului administrativ individual, cererea de anulare poate fi introdusă și peste termenul de 6 luni, dar nu mai târziu de un an de la data comunicării actului, data luării la cunoștință, data introducerii cererii sau data încheierii procesului-verbal de conciliere, după caz.
Autorizațiile de construire pot fi suspendate de către instanță în continuare, în aceleași condiții, în temeiul art. 14 și 15 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, dacă sunt îndeplinite condițiile privind cazul bine justificat și paguba iminentă. Prefectul poate ataca autorizația în baza art. 3 din aceeași lege, iar actul atacat este suspendat de drept până la soluționarea cauzei.
Ce înseamnă pentru proiectele de energie
Parcurile fotovoltaice și eoliene, liniile electrice, stațiile de transformare și sistemele de stocare în baterii, pentru a fi construite, au nevoie de obținerea în prealabil a autorizației de construire. Deschiderea dreptului de a ataca autorizația către orice persoană care se consideră vătămată crește riscul de litigiu, mai ales pentru proiectele mari, situate lângă zone rezidențiale sau în zone protejate.
- Calendarul proiectului. O acțiune în anulare, însoțită de o cerere de suspendare, poate opri lucrările până la soluționarea cauzei. Dacă acțiunea este formulată de prefect, suspendarea operează de drept.
- Finanțarea. Băncile și investitorii cer, de regulă, confirmarea că termenele de contestare au expirat sau că nu există litigii. Întrucât pentru terți termenele curg de la luarea la cunoștință a autorizației, iar nu de la emiterea ei, documentarea datei ultimei operațiuni de publicitate devine esențială pentru închiderea finanțării.
- Tranzacțiile. La achiziția unui proiect în dezvoltare (proiect „ready-to-build”), analiza juridică trebuie să verifice legalitatea autorizației, documentația de urbanism pe care se sprijină și orice contestație sau litigiu în curs.
- Avizul de mediu. Contestațiile și litigiile vizează adesea și actele de reglementare de mediu, pe care se fundamentează autorizația. Un viciu al acestora poate afecta și autorizația de construire.
Dezvoltați un proiect de energie? Verificăm autorizația de construire și documentația de urbanism înainte de începerea lucrărilor sau de închiderea finanțării.
Ce ar trebui să facă dezvoltatorii și investitorii
- Verificarea înainte de începerea lucrărilor dacă autorizația și documentația de urbanism pe care se bazează sunt conforme cu legea aplicabilă la data emiterii.
- Aducerea autorizației la cunoștința publicului prin afișarea panoului de identificare a investiției, publicarea pe site-ul autorității publice emitente, notarea în cartea funciară a imobilului și publicarea într-un ziar de largă circulație, pentru a putea demonstra un moment clar în funcție de care să fie calculate termenele de atacare, întrucât conținutul autorizației de construire se consideră adus la cunoștința publicului la data îndeplinirii ultimei operațiuni de publicitate.
- Monitorizarea eventualelor plângeri prealabile adresate autorității emitente; ele preced, de regulă, acțiunea în instanță.
- Pentru autorizațiile emise înainte de 25 august 2026, stabilirea împreună cu un avocat a legii aplicabile procedurii și eventualelor litigii.
- Includerea în contractele de finanțare și de achiziție a unor clauze privind riscul de contestare a autorizației.
Întrebări frecvente
Pot ataca autorizația de construire a vecinului?
Da, dacă autorizația vă provoacă o vătămare a unui drept sau a unui interes legitim, de exemplu prin nerespectarea distanțelor față de proprietatea dumneavoastră. Acțiunea se introduce la instanța de contencios administrativ, de regulă, după plângerea prealabilă adresată autorității care a emis autorizația.
O autorizație emisă vecinului vă afectează proprietatea? Vă spunem dacă și până când o puteți ataca.
În ce termen pot ataca autorizația?
Plângerea prealabilă se poate introduce în termen de 30 de zile de când terțul a luat cunoștință, pe orice cale, de conținutul actului contestat.
Pentru motive temeinice, plângerea prealabilă se poate formula și peste termenul de 30 de zile, dar nu mai târziu de 6 luni de la data la care terțul a luat cunoștință, pe orice cale, de conținutul autorizației de construire. Data luării la cunoștință se raportează, de regulă, la ultima operațiune de publicitate a autorizației.
Se opresc lucrările dacă autorizația este atacată?
Nu în mod automat, dacă acțiunea este formulată de o persoană privată: aceasta trebuie să ceară instanței suspendarea autorizației și să dovedească un caz bine justificat și o pagubă iminentă. Dacă acțiunea este formulată de prefect, autorizația este suspendată de drept.
Se mai aplică Legea nr. 50/1991?
Începând cu data de 25 august 2026, Legea nr. 50/1991 a fost înlocuită de Codul urbanismului. Ea poate rămâne relevantă pentru procedurile și autorizațiile demarate sau obținute anterior acestei date.
Decizia CCR se aplică și autorizațiilor emise înainte de publicarea sa în Monitorul Oficial?
Decizia produce efecte pentru viitor și se aplică, potrivit jurisprudenței Curții, și în cauzele aflate în curs de judecată la data publicării.
Cum vă putem ajuta
Echipa Adesman & Asociații asistă dezvoltatori, investitori și proprietari în proceduri de autorizare și în litigiile privind autorizațiile de construire. Aflați mai multe despre practica noastră de drept imobiliar, construcții și infrastructură și de dreptul energiei.
Aveți o întrebare despre o autorizație de construire?
Acest material informativ are exclusiv un caracter orientativ și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru analiza situației concrete, vă rugăm să ne contactați.
