Fotovoltaik veya batarya enerji depolama sistemi (BESS) projesi, kural olarak inşaattan önce satın alınır. Yatırımcı; arazi, haklar, onaylar ve şebekede tahsis edilen kapasite için ödeme yapar ve müzakere edilen fiyat, bunların tamamının mevcut, geçerli ve birbiriyle tutarlı olduğu varsayımına dayanır. Hukuki durum tespiti (due diligence) tam da bu varsayımı doğrular: projenin, fiyat teklifinin oluşturulmasına esas alınan parametreler dahilinde inşa edilip edilemeyeceğini, şebekeye bağlanıp bağlanamayacağını ve işletilip işletilemeyeceğini.
2026 yılında inceleme daha titiz hâle gelmiştir. 25 Mayıs 2026'dan itibaren Romanya Ulusal Enerji Düzenleme Kurumu'nun (ANRE) üretim ve depolama kapasitelerinin şebekeye bağlanması ve izinlendirilmesine ilişkin yeni kuralları (15/2026 sayılı ANRE Kararı) uygulanmakta, 25 Ağustos 2026'dan itibaren yapıların izinlendirilmesi Mekânsal Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu'na (169/2026 sayılı Kanun) tabi bulunmakta, yabancı yatırımların incelenmesine ilişkin eşik ise 17/2026 sayılı Hükümet Acil Kararnamesi (O.U.G.) ile yükseltilmiş bulunmaktadır. Depolamaya özgü teknik ve düzenleyici hususlar için Romanya'daki BESS projelerine ilişkin rehberimize de başvurabilirsiniz.
1. Bir enerji işleminde hukuki durum tespitinin amacı
Satın alma, proje şirketinin (SPV) paylarının devralınması (share deal) veya varlıkların (arazi, haklar, onaylar ve sözleşmeler) doğrudan devralınması (asset deal) yoluyla gerçekleştirilebilir. İlk durumda yatırımcı, şirketi varsa borçları ve davaları da dahil olmak üzere tüm geçmişiyle birlikte devralır. İkinci durumda ise hangi hakların ve izinlerin alıcıya fiilen devredilebileceği ve bunun hangi koşullarda mümkün olduğu incelenmelidir.
Yapı ne olursa olsun temel soru aynıdır: projenin belgeleri birbirini destekliyor mu? Belirli bir güç için düzenlenmiş bir ATR, farklı bir konfigürasyon için düzenlenmiş bir yapı ruhsatı ve işletme süresinin sonundan önce sona eren bir üst hakkı, ayrı ayrı ele alındığında her biri geçerli belgeler olabilir. Bir arada ise projeyi finanse edilemez hâle getirebilirler.
İncelemenin sonucu; riskleri tespit eden, önem derecesine göre sıralayan ve akdedilecek sözleşmede bunların nasıl ele alınacağını öneren hukuki durum tespiti raporudur: geciktirici koşullar (conditions precedent), fiyat düzeltmeleri, beyan ve tekeffüller (representations and warranties) veya özel tazminatlar (specific indemnities).
2. Fotovoltaik ve BESS projeleri için hukuki durum tespiti kontrol listesi
Proje şirketi (SPV)
- esas sözleşme, ortaklık yapısı ve gerçek faydalanıcı;
- paylar ve şirket varlıkları üzerindeki takyidatlar (rehinler, ipotekler, hacizler);
- devam eden sözleşmeler, geliştiriciye veya üçüncü kişilere karşı üstlenilen taahhütler ve kontrol değişikliği hükümleri;
- 2027'deki ilgadan önceki son uygulama yılı olan 2026 yılı için ödenmesi gereken özel yapılar vergisi de dahil olmak üzere vergi durumu;
- davalar ve idari süreçler.
Arazi
Yatırımcı, arazi üzerindeki hakkı (mülkiyet, üst hakkı, imtiyaz veya diğer bir ayni hak), bu hakkın tapu siciline tescilini ve hakkın tesis edildiği süreyi incelemelidir. Hak; inşaat, işletme ve söküm dönemlerinin tamamını ve ayrıca irtifaklar veya üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen diğer haklar aracılığıyla erişimi ve bağlantı hatlarının güzergâhını kapsamalıdır.
Yerleşim alanı dışında (extravilan) bulunan tarım arazileri bakımından, 18/1991 sayılı Arazi Kanunu'nun 92. maddesinin (2). fıkrasının j) bendi, yenilenebilir kaynaklardan üretim kapasitelerinin ve elektrik enerjisi depolama birimlerinin azami 50 hektarlık bir alana kurulmasına izin vermektedir. Bunun yanı sıra arazinin kullanım kategorisi, kalite sınıfı ve tarımsal kullanımdan çıkarılması prosedürü de incelenmelidir.
Arazi üzerindeki hak, şebeke bağlantısı açısından da önem taşır: ANRE kurallarına göre bu hakkın varlığı ve kapsamı bağlantı başvurusunun yapılması sırasında ispat edilmeli ve hak, en azından kullanım tesisinin nihai olarak işletmeye alınmasının öngörüldüğü yılın sonuna kadar geçerli olmalıdır.
İmar ve yapı ruhsatı
25 Ağustos 2026'dan itibaren yapıların izinlendirilmesi, 50/1991 sayılı Kanun ile 350/2001 sayılı Kanun'un yerini alan Mekânsal Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu (169/2026 sayılı Kanun) ile düzenlenmektedir. Bu tarihten önce başlatılan prosedürler kural olarak eski kanuna tabi olmaya devam eder; daha önce düzenlenmiş imar durum belgeleri ve ruhsatlar da geçerliliğini korur. Bu nedenle her proje için uygulanacak rejimin belirlenmesi gerekir.
İmar durum belgesi (certificat de urbanism), projenin dayandığı imar planı dokümantasyonu, gerekli onaylar ve uygun görüşler, yapı ruhsatı ve ruhsatın geçerlilik süresi incelenir. Bunun yanı sıra itiraz riski ayrıca analiz edilmelidir: yapı ruhsatına karşı, menfaatinin ihlal edildiğini düşünen her kişi idari yargıda dava açabilir (bu husus Anayasa Mahkemesi'nin 643/2024 sayılı Kararı ile de teyit edilmiştir). Üçüncü kişiler bakımından süreler ruhsatın öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başladığından, ruhsatın kanunda sayılan araçlarla ilan edildiği tarihin dikkatle belgelenmesi gerekir.
Şebeke bağlantısı ve teminatlar
Şebeke bağlantısı teknik onayı (ATR), şebeke bağlantı sözleşmesi, onaylı güç, bağlantı noktası, gerilim seviyesi, şebeke güçlendirme işleri ve gerçekleştirme süreleri incelenir. Bir BESS için ATR'de hem şebekeden çekiş (absorpsiyon) hem de şebekeye enjeksiyon (şebekeye verme) için onaylı güç öngörülmelidir.
25 Mayıs 2026'dan itibaren yürürlükte olan 15/2026 sayılı ANRE Kararı ile onaylı gücü 1 MW'ın üzerinde olan üretim yerleri veya karma yerler için ATR düzenlenmesine ilişkin mali teminat, KDV hariç bağlantı tarifesinin %5'inden 'sine yükseltilmiştir. Proje öngörülen süreler içinde ilerlemezse teminat paraya çevrilir. Hukuki durum tespiti raporu, teminatların verilip verilmediğini, hangi tutarda verildiğini, işlemin kapanışından sonra bunlara kimin katlanacağını ve hangi durumlarda paraya çevrilebileceğini göstermelidir.
Şebeke bağlantı sözleşmesinin sebebi ne olursa olsun sona ermesi, ATR'nin de sona ermesi sonucunu doğurur. Bu nedenle, bağlantı veya izin prosedüründe kaçırılan her süre, proje değeri bakımından büyük bir risk olarak ele alınmalıdır.
ANRE izinleri ve lisanslama
Gücü 1 MW'ın üzerinde olan üretim kapasiteleri ve depolama tesisleri için ANRE'den kuruluş izni alınması gerekir. 16/2026 sayılı ANRE Kararı, 25 Mayıs 2026'dan sonra yapılan başvurular için ATR'deki kurulu güce göre hesaplanan ve işlerin nihai kabulüne kadar geçerli kalan 30 EUR/kW tutarında bir teminat öngörmüştür. Diğerlerinin yanı sıra, bir fark sözleşmesi (CfD) kapsamında iyi ifa (performans) teminatı verdiğini ispat eden başvuru sahipleri bu teminattan muaftır.
Kuruluş izni, bağlantı tesisinin yapımına ilişkin sözleşme akdedilmeden önce, ancak şebeke bağlantı sözleşmesinin akdedilmesinden itibaren en geç 12 ay ve ATR'nin düzenlenmesinden itibaren en fazla 18 ay içinde alınmalıdır; başvuru sahibine atfedilemeyen gecikmeler hâlinde bu süre uzatılabilir. Mevcut şebeke bağlantı sözleşmeleri için geçiş süresi 25 Mayıs 2027'dir. Sürelere uyulmaması, ATR'nin geçerliliğini yitirmesine ve şebeke bağlantı sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine yol açar.
Ticari işletme, kural olarak ANRE lisansı gerektirir. Bir üretim kapasitesine eklenen BESS o kapasitenin lisansına dahil edilirken, bağımsız bir BESS için ayrı bir lisans gerekir.
Çevre ve yangın güvenliği
Çevre makamı tarafından düzenlenen işlem, projenin güncel konfigürasyonuna uygun olmalıdır. Getirilen koşullar (izleme, suların toplanması, gürültü sınırları) maliyetlere ve takvime yansır. BESS bakımından batarya teknolojisine, güvenlik mesafelerine ve müdahale yollarına ilişkin yangın güvenliği gereklilikleri, kullanılabilir alanı ve dolayısıyla kurulabilir kapasiteyi sınırlayabilir.
Proje sözleşmeleri
EPC sözleşmesi, ekipman tedarik sözleşmeleri, işletme ve bakım (O&M) sözleşmesi, enerji satış sözleşmeleri (PPA) ve varsa fark sözleşmesi (CfD) incelenir. Başlıca dikkat edilen hususlar; kontrol değişikliği hükümleri, devir için gerekli onaylar ve karşı tarafın paraya çevirebileceği teminatlardır.
Davalar ve itirazlar
Arazi, izinler veya sözleşmelerle ilgili devam eden davalar, imar ve çevre işlemlerine karşı yapılan idari itirazlar ve olası ANRE prosedürleri incelenir. Finansman sağlayıcılar, kural olarak, itiraz sürelerinin dolduğunun veya projeyi etkileyecek dava bulunmadığının teyit edilmesini talep eder.
Fotovoltaik veya BESS projesi satın almayı mı değerlendiriyorsunuz? Proje belgelerini inceler, imzadan önce sözleşmede hangi risklerin karşılanması gerektiğini size bildiririz.
3. Ready-to-build: neden sözleşmede tanımlanmalıdır?
İşlem uygulamasında bir proje, işlerin başlatılması için gerekli tüm haklara, onaylara ve izinlere sahip olduğunda inşaata hazır (ready-to-build / RTB) kabul edilir. Ancak bu kavramın yasal bir tanımı yoktur ve işlemlerde farklı anlamlarda kullanılmaktadır. Görüş ayrılığı ise genellikle ancak ödeme aşamasında ortaya çıkar.
Bu nedenle satın alma sözleşmesi, RTB aşamasını oluşturan belgeleri ve koşulları somut olarak saymalıdır: tapu siciline tescil edilmiş ve projenin inşaatını, işletilmesini ve sökümünü kapsayacak yeterli bir süre için tesis edilmiş arazi hakları, geçerlilik süresi içindeki yapı ruhsatı, ilgili teminatları verilmiş olarak yürürlükte bulunan ATR ve şebeke bağlantı sözleşmesi, ANRE tarafından düzenlenmiş kuruluş izni, çevre makamının idari işlemi ve gerektiğinde yangın güvenliği onayları. Her belge, fiilen inşa edilecek konfigürasyon esas alınarak incelenmelidir. Farklı konfigürasyonları tarif eden eksiksiz bir belge seti, RTB aşamasındaki bir projeye eşdeğer değildir.
Proje RTB aşamasına ulaşmadan önce satın alındığında fiyat, kural olarak belirli aşamaların (milestones) gerçekleşmesine bağlı dilimler hâlinde yapılandırılır. Sözleşme en az 3 hususu düzenlemelidir:
- bir aşamanın süresinde gerçekleşmemesi hâlinde ne olacağı (örneğin: fiyat düzeltmesi, sözleşmeden dönme (fesih) hakkı),
- geciktirici koşulların yerine getirilebileceği son tarih (long-stop date) ve
- imza ile işlemin kapanışı arasındaki dönemde teminatların paraya çevrilmesi riskine kimin katlanacağı.
Hukuki durum tespitinde belirlenen riskler, niteliklerine göre farklı şekillerde ele alınır. Eksik veya uygun olmayan bir belge geciktirici koşul hâline gelir. Paraya çevrilebilecek bir bağlantı teminatı gibi ölçülebilir bir risk, fiyat düzeltmesini veya özel bir tazminatı haklı kılabilir. Genel riskler ise somut duruma göre müzakere edilen sorumluluk sınırlamalarıyla birlikte satıcının beyan ve tekeffülleriyle karşılanır.
4. İşlem için gerekli izinler: CEISD ve rekabet
Projenin izinlendirilmesi ile yatırımın izne bağlanması, ilgili makamları, koşulları ve sonuçları farklı olan ayrı hukuki meselelerdir. Bir ATR, yapı ruhsatı veya ANRE izni, zorunlu olduğu durumlarda yatırım izninin yerini tutmaz.
17/2026 sayılı O.U.G. ile değiştirilen 46/2022 sayılı Hükümet Acil Kararnamesi (O.U.G.) uyarınca, yatırımların incelenmesine ilişkin genel eşik 5 milyon EUR'dur. Rejim, Romanya'da merkezi bulunan tüzel kişiler de dahil olmak üzere Avrupa Birliği'nden yatırımcılara da uygulanır ve enerji ile enerji altyapısı kapsanan alanlar arasında yer alır. Bir projenin varlıklarının doğrudan satın alınması da izin yükümlülüğünü doğurabilir; zira enerji depolama ve kritik enerji altyapısı, rejimin varlıkları da kapsadığı hassas sektörler arasındadır. Aynı yatırımcı tarafından 12 aylık bir süre içinde gerçekleştirilen birbirine bağlı işlemler birlikte hesaba katılır; bu nedenle sermaye artırımları ve inşaatın finansmanı baştan dikkate alınmalıdır. Eşiğin altındaki yatırımlar da güvenliği veya kamu düzenini etkileme ihtimali bulunması hâlinde incelemeye tabi tutulabilir.
Yatırım, izin alınmadan önce hayata geçirilemez; bu yükümlülüğe aykırılık, küresel cironun 'una kadar para cezası ve yatırımın iptali sonuçlarını doğurabilir. İzin gerekli olduğunda, işlemin kapanışı için geciktirici koşul olarak öngörülür. Prosedürün ayrıntıları, yabancı yatırımların CEISD tarafından izinlendirilmesine ilişkin makalemizde açıklanmaktadır.
Independent de examinarea investiției, tranzacția poate constitui o concentrare economică ce trebuie notificată Consiliului Concurenței înainte de implementare. Potrivit noului Regulament privind concentrările economice, aprobat prin Ordinul președintelui Consiliului Concurenței nr. 2.192/2026, în vigoare din 1 octombrie 2026, notificarea este obligatorie când cifra de afaceri cumulată a întreprinderilor implicate depășește echivalentul a 10 milioane EUR, iar cel puțin două dintre ele au realizat fiecare în România o cifră de afaceri de peste 4 milioane EUR.
5. Fotovoltaik proje ile BESS projesi arasındaki farklar
Bir güneş enerjisi santralinde (fotovoltaik park) hukuki riskler, kural olarak arazi, kaplanan alan ve onaylı şebekeye verme gücü üzerinde yoğunlaşır. Bir BESS projesinde ise inceleme, bunlara ek olarak bağlantının çift yönlü rejimini, bataryalara özgü yangın güvenliği gerekliliklerini ve kurulu güç (MW), MWh cinsinden ifade edilen depolama kapasitesi ile ticari olarak fiilen değerlendirilebilecek güç arasındaki farkı da kapsamalıdır.
Mevcut bir santrale eklenen (aynı sahada konumlandırılmış / co-located) BESS, o santralin arazisini, trafo merkezini ve bağlantı noktasını kullanır. Bu durumda hukuki durum tespiti, depolamanın eklenmesinin mevcut ATR, izinler ve lisans ile uyumlu olup olmadığını ya da bunların güncellenmesi gerekip gerekmediğini incelemelidir:
- ATR ve şebeke bağlantı sözleşmesi, özellikle depolama bir güç artışı veya şebekeden çekiş gerektiriyorsa. Mevcut bir üretim yerine eklenen en az 5 MW gücündeki depolama tesisleri için şebeke kapasitesinin tahsisi, ANRE'nin ihaleye dayalı metodolojisine göre yapılır;
- sahanın konfigürasyonu değiştiğinden yapı ruhsatı ve çevre işlemi;
- kuruluş izni ve ANRE lisansı: lisans sahibi, depolama tesisini ve bu tesisle yürütülen faaliyeti kapsayacak şekilde üretim kapasitesi lisansının değiştirilmesini talep etmelidir;
- konfigürasyon değişikliğine ilişkin kısıtlamalar içerebilecek arazi hakları ve proje sözleşmeleri (EPC, O&M, PPA, finansman).
Sonuçlar
Geliştirme aşamasında satın alınan bir enerji projesinin değeri, belgelerinin inşaata, şebeke bağlantısına ve işletmeye ne ölçüde imkân verdiğiyle belirlenir. 2026 yılında mali teminatlar, izin süreleri ve ATR'nin kendiliğinden sona ermesine ilişkin yeni kurallar, proje takvimini fiyatın doğrudan bir unsuru hâline getirmiştir. Bu sürelerin incelenmesi, RTB aşamasının sözleşmede tanımlanması ve CEISD ile rekabet izinlerinin işlem takvimine dahil edilmesi, risklerin hâlâ müzakere edilebildiği imza öncesi dönemde gerçekleştirilmelidir. İmzadan sonra alıcının seçenekleri, müzakere ettiği koruma mekanizmalarıyla sınırlı kalır.
Sıkça sorulan sorular
Bir güneş enerjisi santralinin satın alınmasında hukuki durum tespiti neleri inceler?
İnceleme; proje şirketini, arazi üzerindeki hakları, imar planı dokümantasyonunu ve yapı ruhsatını, ATR'yi ve şebeke bağlantı sözleşmesini, verilen teminatları, kuruluş iznini ve ANRE lisansını, çevre makamınca düzenlenen belgeleri, proje sözleşmelerini ve olası davaları kapsar. Amaç, projenin yatırımcıya sunulan konfigürasyonda inşa edilip edilemeyeceğini, şebekeye bağlanıp bağlanamayacağını ve işletilip işletilemeyeceğini ve belgelerinin birbiriyle tutarlı olup olmadığını belirlemektir.
Geliştirme aşamasındaki projeler için 2026'da neler değişti?
25 Mayıs 2026'dan itibaren, onaylı gücü 1 MW'ın üzerinde olan üretim yerleri veya tüketim ve üretim yerleri için ATR düzenlenmesine ilişkin teminat, KDV hariç bağlantı tarifesinin %5'inden 'sine yükselmiştir; kuruluş izninin alınması için ise işlerin kabulüne kadar geçerli olan 30 EUR/kW tutarında bir teminat verilmektedir. Mevcut şebeke bağlantı sözleşmelerinde kuruluş izninin 25 Mayıs 2027'ye kadar alınması gerekir; aksi takdirde bu sözleşmeler ATR ile birlikte kendiliğinden sona erer. 25 Ağustos 2026'dan itibaren yeni yapı izni başvuruları Mekânsal Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu'na (169/2026 sayılı Kanun) tabidir.
Ready-to-build ne anlama gelir?
Projenin, inşaatın başlatılması için gerekli tüm haklara, onaylara ve izinlere sahip olduğu aşamadır. Kanun bu kavramı tanımlamadığından, satın alma sözleşmesi bu aşamayı oluşturan somut belgeleri ve koşulları saymalı ve bunları inşa edilecek konfigürasyonla ilişkilendirmelidir.
Fotovoltaik veya BESS projesi tarım arazisine kurulabilir mi?
Evet, belirli koşullar altında. 18/1991 sayılı Arazi Kanunu, yenilenebilir kaynaklardan üretim kapasitelerinin ve elektrik enerjisi depolama birimlerinin yerleşim alanı dışındaki (extravilan) tarım arazilerine 50 hektar sınırı dahilinde kurulmasına izin vermektedir. Hukuki durum tespiti, arazinin kullanım kategorisini, kalite sınıfını ve tarımsal kullanımdan çıkarılması prosedürünü inceler.
Bir BESS projesinin satın alınması için CEISD izni gerekli midir?
Birçok durumda, evet. Enerji ve enerji altyapısı kapsanan alanlar arasındadır. Genel inceleme eşiği 5 milyon EUR'dur ve rejim AB'den ve Romanya'dan yatırımcılara da uygulanır. Enerji depolama ve kritik enerji altyapısı, varlıkların doğrudan satın alınmasının da rejim kapsamına girdiği sektörler arasındadır. Somut cevap, işlemin yapısına, yatırımın toplam değerine ve yatırımcının kimliğine bağlıdır.
Bir enerji projesi için hukuki durum tespiti ne kadar sürer?
Süre; projenin geliştirme aşamasına, incelenen proje sayısına ve özellikle veri odasının (data room / VDR) kalitesine ve eksiksizliğine bağlıdır. Belgeleri kategorilerine göre ayrı dosyalar hâlinde doğru ve eksiksiz biçimde düzenlenmiş bir fotovoltaik veya BESS projesi için inceleme, kural olarak belgelere erişimden itibaren iki ila dört hafta içinde tamamlanır. Proje portföylerinde, arazi geçmişi karmaşık olan projelerde veya belgelerin eksik olduğu durumlarda süre altı ila sekiz haftaya kadar uzayabilir.
Takvim genellikle incelemenin kendisi dışındaki etkenler nedeniyle uzar: satıcıdan talep edilmesi gereken eksik belgeler, tapu sicili kayıt örnekleri veya şebeke işletmecisinden ve makamlardan alınacak bilgiler ile teknik konfigürasyona ilişkin açıklamalar.
Hukuki durum tespitinin süresi, işlem için gerekli izinlerin alınmasını kapsamaz. CEISD incelemesi ve gerektiğinde ekonomik yoğunlaşma bildirimi, imzadan sonra kendi süreleri içinde yürütülür. Bunlar baştan itibaren işlem takvimine ve geciktirici koşulların yerine getirilmesi için öngörülen son tarihe (long-stop date) dahil edilmelidir.
Proje satıldıktan sonra bağlantı teminatlarına kim katlanır?
Teminatlar, kural olarak proje şirketinin yükümlülüğünde kalır. Satın alma sözleşmesi, fiyatın bunları içerip içermediğini, işlemin kapanışında bunları kimin ikame edeceğini ve olası bir paraya çevirme işlemine kimin katlanacağını belirlemelidir.
Adesman & Asociații, Romanya'daki fotovoltaik, rüzgâr ve BESS projelerine ilişkin işlemlerde hukuki durum tespiti, işlemlerin yapılandırılması ve müzakeresi konularında yatırımcılara ve geliştiricilere destek vermektedir. Enerji hukuku alanındaki uygulamamız hakkında daha fazla bilgi edinin.
Bir enerji projesinin satın alınmasına veya satışına mı hazırlanıyorsunuz? Hukuki durum tespiti ve işlem belgeleri hakkında ekibimizle görüşün.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve belirli bir proje veya işlemle ilgili hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Uygulanacak hukuki rejim, her projenin somut özelliklerine ve inceleme tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre analiz edilmelidir.
