19 Ekim 2026 itibarıyla güncellenmiştir
7 Kasım 2024 tarihli ve 643 sayılı Kararın Romanya Resmî Gazetesi'nde (Monitorul Oficial) yayımlanmasına kadar, hukuka aykırı olarak verilen bir yapı ruhsatına karşı, inşaat işlerinin yapımına izin verilmesine ilişkin 50/1991 sayılı Kanun'un (“50/1991 sayılı Kanun”) 12. maddesi uyarınca, yalnızca Devlet İnşaat Denetim Kurumu'nun denetiminden sonra vali (prefect) tarafından dava açılabiliyordu. Anayasa Mahkemesi, 7 Kasım 2024 tarihli ve 643 sayılı Kararıyla, bu sınırlamanın, hakları veya menfaatleri ihlal edilen kişilerin bir yapı ruhsatına veya yıkım ruhsatına karşı idari yargı mercilerinde dava açmasına imkân tanımadığı için Anayasa'ya aykırı olduğuna karar vermiştir. 25 Ağustos 2026'dan itibaren 50/1991 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmış ve yerini Mekânsal Planlama, İmar ve İnşaat Kanunu (169/2026 sayılı Kanun) almıştır. Mahkemenin neye karar verdiğini, bugün hangi düzenlemenin uygulandığını ve bunun proje geliştiriciler, özellikle enerji projeleri için ne anlama geldiğini açıklıyoruz.
50/1991 sayılı Kanun'un 12. maddesi neyi öngörüyordu
Birinci fıkra, hukuka aykırı olarak verilen yapı veya yıkım ruhsatlarının, Devlet İnşaat Denetim Kurumu tarafından yapılan denetim sonucunda valinin talebi üzerine idari yargı merciince iptal edilebileceğini öngörüyordu. İkinci fıkra, mahkemenin, valinin talebi üzerine, dava esastan karara bağlanıncaya kadar ruhsatın yürütmesinin ve inşaat işlerinin durdurulmasına karar vermesine imkân tanıyordu.
Uygulamada bu hüküm, özel kişiler tarafından yapı ruhsatlarına karşı açılan davaların dava açma ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmesi için ileri sürülmüştür.
Anayasa Mahkemesi neye karar verdi
1. Valinin münhasır yetkisi hak arama özgürlüğünü ihlal eder
Mahkeme, Anayasa'nın 52. maddesinin (1). fıkrası uyarınca, bir idari işlem nedeniyle bir hakkı veya meşru menfaati ihlal edilen kişinin bu işlemin iptalini sağlama hakkına sahip olduğunu kabul etmiştir. Dava açma hakkının münhasıran valiye tanınması, hakları veya menfaatleri ihlal edilen kişileri bu haktan yoksun bırakıyordu.
2. Valinin dava konusu ettiği işlemin yürütmesi kanun gereği kendiliğinden durur
Anayasa'nın 123. maddesinin (5). fıkrası uyarınca, valinin dava konusu ettiği işlemin yürütmesi kanun gereği kendiliğinden durur. Yürütmenin durdurulmasını mahkemenin takdirine bırakan bir norm bu kurala aykırıdır; bu nedenle 50/1991 sayılı Kanun'un 12. maddesinin (2). fıkrası da Anayasa'ya aykırı bulunmuştur.
3. Kararın etkileri
Anayasa Mahkemesi kararları genel olarak bağlayıcıdır ve yalnızca ileriye yönelik etki doğurur. Anayasa'nın 147. maddesinin (1). fıkrası uyarınca, Anayasa'ya aykırı bulunan hükümler, bu süre zarfında Parlamento bunları Anayasa'ya uygun hâle getirmezse, kararın Resmî Gazete'de (Monitorul Oficial) yayımlanmasından itibaren 45 gün içinde hükümsüz hâle gelir. Karar, 17 Ocak 2025 tarihli ve 41 sayılı Romanya Resmî Gazetesi'nin (Monitorul Oficial) I. Kısmında yayımlanmıştır.
Bugün uygulanan: İmar Kanunu (169/2026 sayılı Kanun)
25 Ağustos 2026'dan itibaren inşaat işlerinin ruhsatlandırılması, 50/1991 sayılı Kanun'un ve mekânsal planlama ve imara ilişkin, değişiklik ve eklemeleriyle birlikte 350/2001 sayılı Kanun'un yerini alan Mekânsal Planlama, İmar ve İnşaat Kanunu (“İmar Kanunu”) ile düzenlenmektedir. Bu tarihten önce başlatılan işlemler, kural olarak eski kanuna tabi olmaya devam eder; daha önce verilen imar durum belgeleri ve ruhsatlar geçerliliğini korur.
İmar Kanunu, 365. maddesiyle, imar uyuşmazlıklarının mekânsal planlama, imar ve yapı ruhsatlandırması alanında uzmanlaşmış heyetler tarafından süratle karara bağlanacağını öngörmektedir; bu heyetler oluşturuluncaya kadar uyuşmazlıklar mevcut idari yargı daireleri tarafından çözümlenir. İmar Kanunu'nun 360. maddesinin (2). fıkrası uyarınca, mevzuat hükümlerine aykırı olarak verilen yapı, yıkım, tadilat veya yasallaştırma ruhsatları, 554/2004 sayılı İdari Yargı Kanunu hükümleri uyarınca idari yargı mercilerince iptal edilebilir. Bu kanunun uygulanmasını kolaylaştırmak amacıyla İmar Kanunu, yapı ruhsatını açıkça bireysel idari işlem olarak nitelendirmiştir.
Dolayısıyla, 554/2004 sayılı İdari Yargı Kanunu uyarınca, bir hakkının veya meşru menfaatinin ihlal edildiğini düşünen herkes, idari ön başvuru usulünü tamamladıktan sonra bir yapı ruhsatının iptalini talep edebilir. İdari ön başvuru, işlemin muhatabı olan ve hakkı ihlal edilen kişi bakımından işlemin kendisine tebliğ edildiği tarihten, üçüncü kişi bakımından ise bu kişinin itiraz konusu işlemin içeriğini herhangi bir yolla öğrendiği tarihten itibaren 30 gün içinde yapılabilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde idari ön başvuru 30 günlük süreden sonra da yapılabilir; ancak bu süre, işlemin muhatabı olan ve hakkı ihlal edilen kişi bakımından işlemin düzenlenme tarihinden, üçüncü kişi bakımından ise işlemin içeriğini herhangi bir yolla öğrendiği tarihten itibaren 6 ayı geçemez.
Daha sonra iptal davası 6 aylık süre içinde açılabilir. Bireysel bir idari işlemin iptali için öngörülen 6 aylık süre şu tarihlerden itibaren işler: (i) idari ön başvuruya verilen cevabın tebliğ tarihi; (ii) başvurunun haklı bir sebep olmaksızın karara bağlanmasının reddedildiğinin tebliğ tarihi; (iii) idari ön başvurunun karara bağlanma süresinin ya da başvurunun karara bağlanması için öngörülen yasal sürenin sona erdiği tarih; (iv) idari ön başvuru zorunlu değilse, işlemin içeriğinin öğrenildiği tarih. Ayrıca, 554/2004 sayılı İdari Yargı Kanunu'nun 7. maddesinin (5). fıkrası uyarınca, işlem hukuki ilişkilere konu olmuş (a intrat în circuitul civil) ve sonuçlarını doğurmuşsa idari ön başvurunun zorunlu olmadığı da dikkate alınmalıdır; bu durum, inşaat işlerine başlanmış olan ruhsatlar bakımından sıklıkla söz konusudur.
Kanun, haklı sebeplerin varlığı hâlinde, bireysel idari işlem bakımından iptal davasının 6 aylık süreden sonra da açılabileceğini, ancak duruma göre işlemin tebliğ tarihinden, öğrenilme tarihinden, başvurunun yapıldığı tarihten veya uzlaşma tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir yılı geçemeyeceğini kabul etmektedir.
Yapı ruhsatlarının yürütmesi, haklı ve ciddi gerekçelere dayanan bir durum (caz bine justificat) ile yakın bir zarar tehlikesi (pagubă iminentă) koşullarının gerçekleşmesi hâlinde, 554/2004 sayılı İdari Yargı Kanunu'nun 14 ve 15. maddeleri uyarınca, aynı koşullarla mahkeme tarafından durdurulabilmeye devam etmektedir. Vali, aynı kanunun 3. maddesi uyarınca ruhsata karşı dava açabilir; bu durumda dava konusu işlemin yürütmesi, dava karara bağlanıncaya kadar kanun gereği kendiliğinden durur.
Enerji projeleri için ne anlama geliyor
Güneş ve rüzgâr enerjisi santralleri, elektrik hatları, trafo merkezleri ve batarya enerji depolama sistemleri, inşa edilebilmek için önceden yapı ruhsatı alınmasını gerektirir. Ruhsata karşı dava açma ehliyetinin, hakkının veya menfaatinin ihlal edildiğini düşünen herkese tanınması, özellikle yerleşim alanlarının yakınında veya koruma alanlarında bulunan büyük projeler bakımından dava riskini artırmaktadır.
- Proje takvimi. Yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte açılan bir iptal davası, dava karara bağlanıncaya kadar inşaat işlerini durdurabilir. Dava vali tarafından açılmışsa, yürütme kanun gereği kendiliğinden durur.
- Finansman. Bankalar ve yatırımcılar, kural olarak, başvuru ve dava açma sürelerinin dolduğunun veya herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığının teyit edilmesini ister. Üçüncü kişiler bakımından süreler ruhsatın düzenlenmesinden değil öğrenilmesinden itibaren işlediğinden, son ilan işleminin tarihinin belgelenmesi finansmanın kapanışı için hayati önem kazanır.
- Satın alma işlemleri. Geliştirme aşamasındaki bir projenin (“ready-to-build” proje) satın alınmasında hukuki durum tespiti (due diligence); ruhsatın hukuka uygunluğunu, dayandığı imar planı dokümantasyonunu ve devam eden her türlü idari başvuru veya davayı kontrol etmelidir.
- Çevre görüşü. İdari başvurular ve davalar çoğu zaman ruhsatın dayandığı çevre izin işlemlerini de hedef alır. Bu işlemlerdeki bir hukuka aykırılık yapı ruhsatını da etkileyebilir.
Bir enerji projesi mi geliştiriyorsunuz? İşlere başlamadan veya finansman kapanışından önce yapı ruhsatını ve imar planı dokümantasyonunu (documentație de urbanism) inceliyoruz.
Proje geliştiriciler ve yatırımcılar ne yapmalı
- İşlere başlamadan önce ruhsatın ve dayandığı imar planı dokümantasyonunun, düzenlendiği tarihte uygulanan kanuna uygun olup olmadığının kontrol edilmesi.
- Dava açma sürelerinin hesaplanacağı açık bir anın kanıtlanabilmesi için ruhsatın; yatırım tanıtım tabelasının asılması, düzenleyen kamu idaresinin internet sitesinde yayımlanması, taşınmazın tapu siciline şerh verilmesi ve yaygın bir gazetede yayımlanması yoluyla kamuoyunun bilgisine sunulması; zira yapı ruhsatının içeriği, son ilan işleminin tamamlandığı tarihte kamuoyunun bilgisine sunulmuş sayılır.
- Düzenleyen idareye yapılan olası idari ön başvuruların takip edilmesi; bunlar, kural olarak, dava açılmasından önce gelir.
- 25 Ağustos 2026'dan önce verilen ruhsatlar için, usule ve olası uyuşmazlıklara uygulanacak kanunun bir avukatla birlikte belirlenmesi.
- Finansman ve satın alma sözleşmelerine, ruhsatın iptali için başvuru yapılması veya dava açılması riskine ilişkin hükümlerin eklenmesi.
Sıkça sorulan sorular
Komşumun yapı ruhsatına karşı dava açabilir miyim?
Evet, ruhsat bir hakkınızı veya meşru menfaatinizi ihlal ediyorsa, örneğin mülkünüze olan mesafelere uyulmaması nedeniyle. Dava, kural olarak ruhsatı veren idareye yapılan idari ön başvurudan sonra idari yargı merciinde açılır.
Komşunuza verilen bir ruhsat mülkünüzü etkiliyor mu? Ruhsata karşı dava açıp açamayacağınızı ve hangi tarihe kadar açabileceğinizi size bildirelim.
Ruhsata karşı hangi süre içinde dava açabilirim?
İdari ön başvuru, üçüncü kişinin itiraz konusu işlemin içeriğini herhangi bir yolla öğrendiği tarihten itibaren 30 gün içinde yapılabilir.
Haklı sebeplerin varlığı hâlinde idari ön başvuru 30 günlük süreden sonra da yapılabilir; ancak bu süre, üçüncü kişinin yapı ruhsatının içeriğini herhangi bir yolla öğrendiği tarihten itibaren 6 ayı geçemez. Öğrenme tarihi, kural olarak, ruhsatın son ilan işlemine göre belirlenir.
Ruhsata karşı dava açılırsa işler durur mu?
Dava özel bir kişi tarafından açılmışsa kendiliğinden durmaz: bu kişi mahkemeden ruhsatın yürütmesinin durdurulmasını talep etmeli ve haklı ve ciddi gerekçelere dayanan bir durumun (caz bine justificat) ve yakın bir zarar tehlikesinin (pagubă iminentă) varlığını ispat etmelidir. Dava vali tarafından açılmışsa, ruhsatın yürütmesi kanun gereği kendiliğinden durur.
50/1991 sayılı Kanun hâlâ uygulanıyor mu?
25 Ağustos 2026 tarihinden itibaren 50/1991 sayılı Kanun'un yerini İmar Kanunu almıştır. Bu Kanun, söz konusu tarihten önce başlatılan işlemler veya alınan ruhsatlar bakımından önemini korumaya devam edebilir.
Anayasa Mahkemesi kararı, Resmî Gazete'de (Monitorul Oficial) yayımlanmasından önce verilen ruhsatlara da uygulanır mı?
Karar ileriye yönelik etki doğurur ve Mahkeme içtihadına göre yayım tarihinde görülmekte olan davalarda da uygulanır.
Size nasıl yardımcı olabiliriz
Adesman & Asociații ekibi, proje geliştiricilere, yatırımcılara ve mülk sahiplerine ruhsat süreçlerinde ve yapı ruhsatlarına ilişkin davalarda destek vermektedir. Gayrimenkul, inşaat ve altyapı hukuku ile enerji hukuku alanlarındaki çalışmalarımız hakkında daha fazla bilgi edinin.
Bir yapı ruhsatı hakkında sorunuz mu var?
Bu bilgilendirme materyali yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuzun değerlendirilmesi için lütfen bizimle iletişime geçin.
