Un proiect fotovoltaic sau de stocare a energiei în baterii (BESS) se achiziționează, de regulă, înainte de construire. Investitorul plătește pentru teren, drepturi, avize și capacitatea alocată în rețea, iar prețul negociat are la bază premisa că toate acestea există, sunt valabile și sunt coerente între ele. Due diligence-ul juridic verifică tocmai această premisă: dacă proiectul poate fi construit, racordat și exploatat în parametrii care au stat la baza formulării ofertei de preț.
În 2026, verificarea a devenit mai exigentă. Din 25 mai 2026, se aplică reguli noi ale ANRE privind racordarea și autorizarea capacităților de producere și stocare (Ordinul ANRE nr. 15/2026), din 25 august 2026 autorizarea construcțiilor este guvernată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), iar pragul de examinare a investițiilor străine a fost majorat prin O.U.G. nr. 17/2026. Pentru aspectele tehnice și de reglementare specifice stocării, puteți consulta și ghidul nostru despre proiecte BESS în România.
1. Ce urmărește due diligence-ul juridic într-o tranzacție energetică
Achiziția se poate realiza fie prin cumpărarea părților sociale ale societății-proiect (share deal) fie prin preluarea directă a activelor: teren, drepturi, avize și contracte (asset deal). În primul caz, investitorul preia societatea cu tot istoricul ei, inclusiv datoriile și litigiile (dacă există). În al doilea caz, trebuie verificat care drepturi și autorizații pot fi transferate efectiv către cumpărător și în ce condiții.
Indiferent de structură, întrebarea centrală este aceeași, și anume dacă documentele proiectului se susțin reciproc. Un ATR emis pentru o anumită putere, o autorizație de construire emisă pentru o altă configurație și un drept de superficie care expiră înainte de sfârșitul exploatării pot fi, fiecare privite separat, documente valabile. Împreună, pot face proiectul imposibil de finanțat.
Rezultatul analizei este raportul de due diligence, care identifică riscurile, le ierarhizează și propune modul în care acestea să fie tratate în cuprinsul contractului ce urmează să fie încheiat: condiții suspensive, ajustări de preț, declarații și garanții sau despăgubiri specifice.
2. Checklist de due diligence juridic pentru proiecte fotovoltaice și BESS
Societatea-proiect (SPV)
- actul constitutiv, structura acționariatului și beneficiarul real;
- sarcinile asupra părților sociale și asupra bunurilor societății (gajuri, ipoteci, sechestre);
- contractele în curs, angajamentele asumate față de dezvoltator sau față de terți și clauzele de schimbare a controlului;
- situația fiscală, inclusiv impozitul pe construcțiile speciale, datorat pentru anul 2026, ultimul an de aplicare înainte de abrogarea din 2027;
- litigiile și procedurile administrative.
Terenul
Investitorul trebuie să verifice titlul asupra terenului (proprietate, superficie, concesiune sau alt drept real), înscrierea lui în cartea funciară și durata pentru care a fost constituit dreptul. Dreptul trebuie să acopere întreaga perioadă de construire, exploatare și dezafectare, precum și accesul și traseul liniilor de racordare, prin servituți sau alte drepturi opozabile.
Pentru terenurile agricole situate în extravilan, art. 92 alin. (2) lit. j) din Legea fondului funciar nr. 18/1991 permite amplasarea capacităților de producere din surse regenerabile și a unităților de stocare a energiei electrice, pe o suprafață de maximum 50 ha. Totodată, trebuie verificate și categoria de folosință, clasa de calitate a terenului și procedura de scoatere din circuitul agricol.
Dreptul asupra terenului contează și pentru racordare: potrivit regulilor ANRE, existența și întinderea acestuia trebuie dovedite la depunerea cererii de racordare, iar dreptul trebuie să fie valabil cel puțin până la sfârșitul anului în care este prevăzută punerea în funcțiune finală a instalației de utilizare.
Urbanismul și autorizația de construire
Din 25 august 2026, autorizarea construcțiilor este reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), care a înlocuit Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001. Procedurile începute înainte de această dată rămân, ca regulă, guvernate de legea veche, iar certificatele de urbanism și autorizațiile emise anterior își păstrează valabilitatea. Pentru fiecare proiect trebuie stabilit, așadar, regimul aplicabil.
Se verifică certificatul de urbanism, documentația de urbanism pe care se sprijină proiectul, avizele și acordurile cerute, autorizația de construire și termenul ei de valabilitate. Separat, trebuie analizat riscul de contestare: autorizația de construire poate fi atacată în contencios administrativ de orice persoană care se consideră vătămată (aspect confirmat și de Decizia Curții Constituționale nr. 643/2024). Pentru terți, termenele curg de la data luării la cunoștință a autorizației, motiv pentru care data efectuării publicității acesteia, prin mijloacele enumerate de lege, trebuie atent documentată.
Racordarea la rețea și garanțiile
Se verifică avizul tehnic de racordare (ATR), contractul de racordare, puterea aprobată, punctul de racordare, nivelul de tensiune, lucrările de întărire a rețelei și termenele de realizare. Pentru un BESS, ATR-ul trebuie să prevadă atât puterea aprobată pentru absorbția din rețea, cât și pentru injecția în rețea (evacuare).
Prin Ordinul ANRE nr. 15/2026, în vigoare de la 25 mai 2026, garanția financiară pentru emiterea ATR pentru locurile de producere sau mixte cu putere aprobată de peste 1 MW a fost majorată de la 5% la 20% din tariful de racordare fără TVA. Garanția se execută dacă proiectul nu avansează în termenele prevăzute. Raportul de due diligence trebuie să arate dacă garanțiile au fost constituite, în ce cuantum, cine le suportă după închiderea tranzacției și în ce situații pot fi executate.
Încetarea contractului de racordare, indiferent de motiv, atrage încetarea ATR-ului. De aceea, orice termen ratat în procedura de racordare sau de autorizare trebuie tratat ca risc major pentru valoarea proiectului.
Autorizarea și licențierea ANRE
Pentru capacitățile de producere și instalațiile de stocare cu o putere de peste 1 MW este necesară obținerea unei autorizații de înființare, de la ANRE. Ordinul ANRE nr. 16/2026 a introdus pentru cererile depuse după 25 mai 2026 o garanție de 30 EUR/kW, raportată la puterea instalată din ATR, care rămâne valabilă până la recepția finală a lucrărilor. Sunt scutiți, între alții, solicitanții care fac dovada constituirii garanției de bună execuție în cadrul unui contract pentru diferență (CfD).
Autorizația de înființare trebuie obținută înainte de încheierea contractului de execuție a instalației de racordare, dar nu mai târziu de 12 luni de la încheierea contractului de racordare și cel mult 18 luni de la emiterea ATR-ului, cu posibilitate de prelungire pentru întârzieri neimputabile. Pentru contractele de racordare existente, termenul tranzitoriu este 25 mai 2027. Nerespectarea termenelor duce la încetarea valabilității ATR-ului și la încetarea de drept a contractului de racordare.
Exploatarea comercială necesită, ca regulă, licență ANRE. Un BESS adăugat unei capacități de producere se include în licența acesteia, în timp ce un BESS independent are nevoie de licență proprie.
Mediul și securitatea la incendiu
Actul emis de autoritatea de mediu trebuie să corespundă configurației actuale a proiectului. Condițiile impuse (monitorizare, colectarea apelor, limite de zgomot) se reflectă în costuri și în calendar. Pentru BESS, cerințele de securitate la incendiu privind tehnologia bateriilor, distanțele de siguranță și căile de intervenție pot limita suprafața utilizabilă și, implicit, capacitatea instalabilă.
Contractele proiectului
Se analizează contractul EPC, contractele de furnizare a echipamentelor, contractul de operare și mentenanță (O&M), contractele de vânzare a energiei (PPA) și, după caz, contractul pentru diferență (CfD). Atenția principală se îndreaptă spre clauzele de schimbare a controlului, spre consimțămintele necesare pentru cesiune și spre garanțiile pe care contrapartea le poate executa.
Litigii și contestații
Se verifică litigiile în curs privind terenul, autorizațiile sau contractele, contestațiile administrative împotriva actelor de urbanism și de mediu, precum și eventualele proceduri ANRE. Finanțatorii cer, de regulă, confirmarea că termenele de contestare au expirat sau că nu există litigii care să afecteze proiectul.
Evaluați achiziția unui proiect fotovoltaic sau BESS? Verificăm documentele proiectului și vă spunem ce riscuri trebuie acoperite în contract înainte de semnare.
3. Ready-to-build: de ce trebuie definit în contract
În practica tranzacțională, un proiect este considerat pregătit pentru construcție (ready-to-build / RTB) atunci când dispune de toate drepturile, avizele și autorizațiile necesare începerii lucrărilor. Noțiunea nu are însă o definiție legală, iar în tranzacții este folosită cu sensuri diferite. Divergența de opinie apare, de regulă, abia la momentul plății.
De aceea, contractul de achiziție trebuie să enumere concret documentele și condițiile care formează stadiul RTB: drepturile asupra terenului înscrise în cartea funciară și încheiate pentru o perioadă suficientă care să acopere construirea, exploatarea și dezafectarea proiectului, autorizația de construire în termen de valabilitate, ATR-ul și contractul de racordare în vigoare, având constituite garanțiile aferente, autorizația de înființare emisă de ANRE, actul administrativ al autorității de mediu, avizele de securitate la incendiu, după caz. Fiecare document trebuie verificat în raport cu configurația care va fi efectiv construită. Un set complet de documente care descriu configurații diferite nu echivalează cu un proiect RTB.
Când proiectul este cumpărat înainte de atingerea stadiului RTB, prețul se structurează, de regulă, în tranșe condiționate de atingerea unor etape (milestones). Contractul trebuie să stabilească cel puțin 3 aspecte:
- ce se întâmplă dacă o etapă nu este atinsă la termen (spre exemplu: ajustarea prețului, dreptul de rezoluțiune),
- data-limită până la care condițiile suspensive pot fi îndeplinite (long-stop date) și
- cine suportă riscul executării garanțiilor între momentul semnării și închiderea tranzacției.
Riscurile identificate în due diligence se tratează diferit, în funcție de natura lor. Un document lipsă sau neconform devine condiție suspensivă. Un risc cuantificabil, cum ar fi o garanție de racordare care poate fi executată, poate justifica o ajustare de preț sau o despăgubire specifică. Riscurile generale sunt acoperite prin declarații și garanții ale vânzătorului, însoțite de limitările de răspundere negociate, de la caz la caz.
4. Autorizările necesare tranzacției: CEISD și concurența
Autorizarea proiectului și autorizarea investiției sunt chestiuni juridice distincte, cu autorități implicate, condiții și consecințe diferite. Un ATR, o autorizație de construire sau o autorizație ANRE nu înlocuiesc autorizarea investiției, atunci când aceasta este obligatorie.
Potrivit O.U.G. nr. 46/2022, modificată prin O.U.G. nr. 17/2026, pragul general de examinare a investițiilor este de 5 milioane EUR. Regimul se aplică și investitorilor din Uniunea Europeană, inclusiv persoanelor juridice cu sediul în România, iar energia și infrastructura energetică se numără printre domeniile vizate. Achiziția directă a activelor unui proiect poate declanșa, de asemenea, obligația de autorizare, întrucât stocarea energiei și infrastructura critică energetică se numără printre sectoarele sensibile în care regimul se extinde și asupra activelor. Operațiunile interdependente realizate de același investitor într-o perioadă de 12 luni se cumulează, astfel încât majorările de capital și finanțarea construcției trebuie luate în calcul de la început. Investițiile sub prag pot fi și ele examinate dacă sunt susceptibile să afecteze securitatea sau ordinea publică.
Investiția nu poate fi implementată înainte de obținerea autorizării, iar nerespectarea acestei obligații poate atrage amenzi de până la 10% din cifra de afaceri globală, precum și anularea investiției. Când autorizarea este necesară, ea se prevede ca o condiție suspensivă a închiderii tranzacției. Detaliile procedurii sunt explicate în articolul nostru despre autorizarea CEISD a investițiilor străine.
Independent de examinarea investiției, tranzacția poate constitui o concentrare economică ce trebuie notificată Consiliului Concurenței înainte de implementare. Potrivit noului Regulament privind concentrările economice, aprobat prin Ordinul președintelui Consiliului Concurenței nr. 2.192/2026, în vigoare din 1 octombrie 2026, notificarea este obligatorie când cifra de afaceri cumulată a întreprinderilor implicate depășește echivalentul a 10 milioane EUR, iar cel puțin două dintre ele au realizat fiecare în România o cifră de afaceri de peste 4 milioane EUR.
5. Ce diferă între un proiect fotovoltaic și un proiect BESS
În cazul unui parc fotovoltaic, riscurile juridice se concentrează, de regulă, asupra terenului, a suprafeței ocupate și asupra puterii aprobate pentru evacuare. Pentru un proiect BESS, analiza trebuie să acopere în plus regimul bidirecțional al racordării, cerințele de securitate la incendiu specifice bateriilor și diferența dintre puterea instalată (MW), capacitatea de stocare exprimată în MWh și puterea care poate fi efectiv valorificată comercial.
Un BESS adăugat unui parc existent (co-locat) folosește terenul, stația de transformare și punctul de racordare ale acestuia. În acest caz, due diligence-ul trebuie să verifice dacă adăugarea stocării este compatibilă cu ATR-ul, cu autorizațiile și cu licența existente sau dacă acestea trebuie actualizate:
- ATR-ul și contractul de racordare, mai ales dacă stocarea presupune un spor de putere sau absorbție din rețea. Pentru instalațiile de stocare de cel puțin 5 MW adăugate la un loc de producere existent, alocarea capacității de rețea se face potrivit metodologiei ANRE bazate pe licitație;
- autorizația de construire și actul de mediu, întrucât configurația amplasamentului se modifică;
- autorizația de înființare și licența ANRE: titularul trebuie să solicite modificarea licenței capacității de producere, pentru a include instalația de stocare și activitatea desfășurată cu aceasta;
- drepturile asupra terenului și contractele proiectului (EPC, O&M, PPA, finanțare), care pot conține restricții privind modificarea configurației.
Concluzii
Valoarea unui proiect energetic achiziționat în faza de dezvoltare este determinată de măsura în care documentele sale permit construirea, racordarea și exploatarea. În 2026, regulile noi privind garanțiile financiare, termenele de autorizare și încetarea de drept a ATR-ului au transformat calendarul proiectului într-o componentă directă a prețului. Verificarea acestor termene, definirea contractuală a stadiului RTB și integrarea autorizărilor CEISD și de concurență în calendarul tranzacției trebuie realizate înainte de semnare, când riscurile pot fi încă negociate. După semnare, opțiunile cumpărătorului se reduc la mecanismele de protecție pe care le-a negociat.
Întrebări frecvente
Ce verifică due diligence-ul juridic la achiziția unui parc fotovoltaic?
Analiza acoperă societatea-proiect, drepturile asupra terenului, documentația de urbanism și autorizația de construire, ATR-ul și contractul de racordare, garanțiile constituite, autorizația de înființare și licența ANRE, documentele emise de autoritatea de mediu, contractele proiectului și eventualele litigii. Scopul este să se stabilească dacă proiectul poate fi construit, racordat și exploatat în configurația prezentată investitorului și dacă documentele sale sunt coerente între ele.
Ce s-a schimbat în 2026 pentru proiectele aflate în dezvoltare?
Din 25 mai 2026, garanția pentru emiterea ATR a crescut de la 5% la 20% din tariful de racordare fără TVA, pentru locurile de producere sau de consum și producere cu o putere aprobată de peste 1 MW, iar pentru obținerea autorizației de înființare se constituie o garanție de 30 EUR/kW, valabilă până la recepția lucrărilor. Contractele de racordare existente trebuie urmate de obținerea autorizației de înființare până la 25 mai 2027, altfel acestea încetează de drept, împreună cu ATR-ul. De la 25 august 2026, cererile noi de autorizare a construcțiilor sunt guvernate de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026).
Ce înseamnă ready-to-build?
Stadiul în care proiectul dispune de toate drepturile, avizele și autorizațiile necesare începerii construcției. Pentru că legea nu definește noțiunea, contractul de achiziție trebuie să enumere documentele și condițiile concrete care formează acest stadiu și să le raporteze la configurația care urmează a fi construită.
Poate fi amplasat un proiect fotovoltaic sau BESS pe teren agricol?
Da, în anumite condiții. Legea fondului funciar nr. 18/1991 permite amplasarea capacităților de producere din surse regenerabile și a unităților de stocare a energiei electrice pe terenuri agricole din extravilan, în limita a 50 ha. Due diligence-ul verifică categoria de folosință, clasa de calitate a terenului și procedura de scoatere din circuitul agricol.
Este necesară autorizarea CEISD pentru achiziția unui proiect BESS?
În multe cazuri, da. Energia și infrastructura energetică sunt domenii vizate. Pragul general de examinare este de 5 milioane EUR, iar regimul se aplică și investitorilor din UE și din România. Stocarea energiei și infrastructura critică energetică se numără printre sectoarele în care și achiziția directă de active intră sub incidența regimului. Răspunsul concret depinde de structura tranzacției, de valoarea totală a investiției și de identitatea investitorului.
Cât durează un due diligence juridic pentru un proiect energetic?
Durata depinde de stadiul de dezvoltare al proiectului, de numărul de proiecte analizate și, mai ales, de calitatea și completitudinea camerei de date (data room / VDR). Pentru un proiect fotovoltaic sau BESS, cu documentația organizată corect și complet în fișiere distincte, în funcție de categorie, analiza se finalizează de regulă în două până la patru săptămâni de la accesul la documente. Pentru portofolii de proiecte, pentru proiecte cu un istoric complex al terenurilor sau atunci când documentele sunt incomplete, durata poate ajunge la șase-opt săptămâni.
Calendarul se prelungește, de obicei, din cauza unor factori externi analizei propriu-zise: documente lipsă care trebuie solicitate vânzătorului, extrase de carte funciară sau informații de la operatorul de rețea și de la autorități, precum și clarificările privind configurația tehnică.
Durata due diligence-ului nu include obținerea autorizărilor necesare tranzacției. Examinarea CEISD și, după caz, notificarea concentrării economice se desfășoară după semnare, cu termene proprii. Ele trebuie integrate de la început în calendarul tranzacției și în data-limită pentru îndeplinirea condițiilor suspensive (long-stop date).
Cine suportă garanțiile de racordare după vânzarea proiectului?
Garanțiile rămân, de regulă, în sarcina societății-proiect. Contractul de achiziție trebuie să stabilească dacă prețul le include, cine le înlocuiește la închiderea tranzacției și cine suportă o eventuală executare.
Adesman & Asociații asistă investitori și dezvoltatori în due diligence, structurarea și negocierea tranzacțiilor privind proiecte fotovoltaice, eoliene și BESS din România. Aflați mai multe despre practica noastră de dreptul energiei.
Pregătiți achiziția sau vânzarea unui proiect energetic? Discutați cu echipa noastră despre due diligence și documentația tranzacției.
Materialul are caracter exclusiv informativ și general și nu reprezintă consultanță juridică cu privire la un anumit proiect sau o anumită tranzacție. Regimul juridic aplicabil trebuie analizat în funcție de caracteristicile concrete ale fiecărui proiect și de legislația în vigoare la data analizei.
