Un proyecto fotovoltaico o de sistema de almacenamiento de energía en baterías (BESS) se adquiere, por lo general, antes de su construcción. El inversor paga por el terreno, los derechos, los permisos y la capacidad asignada en la red, y el precio negociado parte de la premisa de que todo ello existe, es válido y es coherente entre sí. La due diligence legal verifica precisamente esa premisa: si el proyecto puede construirse, conectarse a la red y explotarse en los parámetros que sirvieron de base para formular la oferta de precio.
En 2026, la revisión se ha vuelto más exigente. Desde el 25 de mayo de 2026 se aplican nuevas normas de la Autoridad Nacional de Regulación en el Ámbito de la Energía (ANRE) sobre la conexión a la red y la autorización de las capacidades de producción y almacenamiento (Orden ANRE n.º 15/2026); desde el 25 de agosto de 2026, la autorización de las construcciones se rige por el Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción (Ley n.º 169/2026), y el umbral de examen de las inversiones extranjeras se ha elevado mediante la Ordenanza de Urgencia del Gobierno (O.U.G.) n.º 17/2026. Para los aspectos técnicos y regulatorios específicos del almacenamiento, puede consultar también nuestra guía sobre proyectos BESS en Rumanía.
1. Qué persigue la due diligence legal en una operación energética
La adquisición puede realizarse bien mediante la compra de las participaciones sociales de la sociedad del proyecto (SPV) (share deal), bien mediante la adquisición directa de los activos: terreno, derechos, permisos y contratos (asset deal). En el primer caso, el inversor asume la sociedad con todo su historial, incluidas las deudas y los litigios (si los hubiera). En el segundo, debe verificarse qué derechos y autorizaciones pueden transmitirse efectivamente al comprador y en qué condiciones.
Con independencia de la estructura, la cuestión central es la misma: si los documentos del proyecto se sostienen mutuamente. Un ATR emitido para una determinada potencia, una licencia de obras otorgada para otra configuración y un derecho de superficie que vence antes del final de la explotación pueden ser, considerados por separado, documentos válidos. En conjunto, pueden hacer que el proyecto no sea financiable.
El resultado del análisis es el informe de due diligence, que identifica los riesgos, los jerarquiza y propone cómo tratarlos en el contrato que vaya a celebrarse: condiciones suspensivas, ajustes de precio, manifestaciones y garantías o indemnidades específicas.
2. Checklist de due diligence legal para proyectos fotovoltaicos y BESS
La sociedad del proyecto (SPV)
- la escritura de constitución y los estatutos, la estructura accionarial y el titular real;
- las cargas sobre las participaciones sociales y sobre los bienes de la sociedad (prendas, hipotecas, embargos);
- los contratos en curso, los compromisos asumidos frente al promotor o frente a terceros y las cláusulas de cambio de control;
- la situación tributaria, incluido el impuesto sobre construcciones especiales devengado en 2026, último año de aplicación antes de su derogación en 2027;
- los litigios y los procedimientos administrativos.
Terreno
El inversor debe verificar el título sobre el terreno (propiedad, superficie, concesión u otro derecho real), su inscripción en el registro de la propiedad (carte funciară) y la duración por la que se ha constituido el derecho. El derecho debe cubrir todo el periodo de construcción, explotación y desmantelamiento, así como el acceso y el trazado de las líneas de conexión, mediante servidumbres u otros derechos oponibles a terceros.
Para los terrenos agrícolas situados fuera del perímetro urbano (extravilan), el artículo 92, apartado 2, letra j), de la Ley de Fondo de Tierras (Legea fondului funciar) n.º 18/1991 permite ubicar capacidades de producción a partir de fuentes renovables y unidades de almacenamiento de energía eléctrica en una superficie máxima de 50 ha. Asimismo, deben verificarse la categoría de uso, la clase de calidad del terreno y el procedimiento de desafectación del uso agrícola.
El derecho sobre el terreno también es relevante para la conexión: conforme a las normas de la ANRE, su existencia y su alcance deben acreditarse al presentar la solicitud de conexión, y el derecho debe ser válido, como mínimo, hasta el final del año en que esté prevista la puesta en servicio definitiva de la instalación de utilización.
Urbanismo y licencia de obras
Desde el 25 de agosto de 2026, la autorización de las construcciones se rige por el Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción (Ley n.º 169/2026), que ha sustituido a la Ley n.º 50/1991 y a la Ley n.º 350/2001. Los procedimientos iniciados antes de esa fecha se siguen rigiendo, como regla general, por la ley anterior, y los certificados urbanísticos y las licencias emitidos con anterioridad conservan su validez. Por tanto, debe determinarse el régimen aplicable a cada proyecto.
Se verifican el certificado urbanístico, el instrumento de planeamiento en el que se apoya el proyecto, los informes y las conformidades exigidos, la licencia de obras y su plazo de validez. Por separado, debe analizarse el riesgo de impugnación: la licencia de obras puede recurrirse ante la jurisdicción contencioso-administrativa por cualquier persona que se considere perjudicada (extremo confirmado también por la Decisión del Tribunal Constitucional n.º 643/2024). Para los terceros, los plazos se computan desde la fecha en que tuvieron conocimiento de la licencia, por lo que la fecha de su publicidad, a través de los medios previstos por la ley, debe documentarse cuidadosamente.
Conexión a la red y garantías
Se verifican el aviso técnico de conexión (ATR), el contrato de conexión, la potencia aprobada, el punto de conexión, el nivel de tensión, las obras de refuerzo de la red y los plazos de ejecución. Para un BESS, el ATR debe prever la potencia aprobada tanto para la absorción desde la red como para la inyección en la red (evacuación).
Mediante la Orden ANRE n.º 15/2026, en vigor desde el 25 de mayo de 2026, la garantía financiera para la emisión del ATR para los emplazamientos de producción o mixtos con una potencia aprobada superior a 1 MW se ha elevado del 5 % al 20 % de la tarifa de conexión, IVA excluido. La garantía se ejecuta si el proyecto no avanza en los plazos previstos. El informe de due diligence debe indicar si las garantías se han constituido, por qué importe, quién las asume tras el cierre de la operación y en qué supuestos pueden ejecutarse.
La extinción del contrato de conexión, cualquiera que sea su causa, conlleva la extinción del ATR. Por ello, cualquier plazo incumplido en el procedimiento de conexión o de autorización debe tratarse como un riesgo grave para el valor del proyecto.
Autorización y licencia de la ANRE
Para las capacidades de producción y las instalaciones de almacenamiento con una potencia superior a 1 MW es necesario obtener de la ANRE una autorización de establecimiento. La Orden ANRE n.º 16/2026 ha introducido, para las solicitudes presentadas después del 25 de mayo de 2026, una garantía de 30 EUR/kW, calculada sobre la potencia instalada que figura en el ATR, que se mantiene hasta la recepción final de las obras. Están exentos, entre otros, los solicitantes que acrediten haber constituido la garantía de cumplimiento en el marco de un contrato por diferencias (CfD).
La autorización de establecimiento debe obtenerse antes de la celebración del contrato de ejecución de la instalación de conexión, pero no más tarde de 12 meses desde la celebración del contrato de conexión ni de 18 meses desde la emisión del ATR, con posibilidad de prórroga por retrasos no imputables. Para los contratos de conexión existentes, el plazo transitorio vence el 25 de mayo de 2027. El incumplimiento de los plazos determina la pérdida de validez del ATR y la extinción de pleno derecho del contrato de conexión.
La explotación comercial requiere, como regla general, una licencia de la ANRE. Un BESS añadido a una capacidad de producción se incluye en la licencia de esta, mientras que un BESS independiente necesita licencia propia.
Medio ambiente y seguridad contra incendios
El acto emitido por la autoridad ambiental debe corresponder a la configuración actual del proyecto. Las condiciones impuestas (seguimiento, recogida de aguas, límites de ruido) repercuten en los costes y en el calendario. Para los BESS, los requisitos de seguridad contra incendios relativos a la tecnología de las baterías, las distancias de seguridad y las vías de intervención pueden limitar la superficie utilizable y, en consecuencia, la capacidad instalable.
Contratos del proyecto
Se analizan el contrato EPC, los contratos de suministro de equipos, el contrato de operación y mantenimiento (O&M), los contratos de compraventa de energía (PPA) y, en su caso, el contrato por diferencias (CfD). La atención se centra principalmente en las cláusulas de cambio de control, en los consentimientos necesarios para la cesión y en las garantías que la contraparte puede ejecutar.
Litigios e impugnaciones
Se verifican los litigios pendientes relativos al terreno, a las autorizaciones o a los contratos, los recursos administrativos contra los actos urbanísticos y ambientales, así como los posibles procedimientos ante la ANRE. Los financiadores exigen, por lo general, la confirmación de que los plazos de impugnación han vencido o de que no existen litigios que afecten al proyecto.
¿Está valorando la adquisición de un proyecto fotovoltaico o BESS? Revisamos los documentos del proyecto y le indicamos qué riesgos deben cubrirse en el contrato antes de la firma.
3. Ready-to-build: por qué debe definirse en el contrato
En la práctica transaccional, un proyecto se considera listo para construir (ready-to-build / RTB) cuando dispone de todos los derechos, permisos y autorizaciones necesarios para iniciar las obras. Sin embargo, el concepto carece de definición legal y en las operaciones se utiliza con significados distintos. La discrepancia suele aflorar solo en el momento del pago.
Por ello, el contrato de adquisición debe enumerar concretamente los documentos y las condiciones que conforman el estado RTB: los derechos sobre el terreno inscritos en el registro de la propiedad y constituidos por un periodo suficiente para cubrir la construcción, la explotación y el desmantelamiento del proyecto, la licencia de obras dentro de su plazo de validez, el ATR y el contrato de conexión en vigor, con las garantías correspondientes constituidas, la autorización de establecimiento emitida por la ANRE, el acto administrativo de la autoridad ambiental y, en su caso, los informes de seguridad contra incendios. Cada documento debe verificarse en relación con la configuración que vaya a construirse efectivamente. Un conjunto completo de documentos que describen configuraciones diferentes no equivale a un proyecto RTB.
Cuando el proyecto se adquiere antes de alcanzar el estado RTB, el precio se estructura, por lo general, en tramos condicionados a la consecución de determinadas etapas (milestones). El contrato debe regular, como mínimo, 3 aspectos:
- qué ocurre si una etapa no se alcanza en plazo (por ejemplo, ajuste del precio o derecho de resolución),
- la fecha límite hasta la que pueden cumplirse las condiciones suspensivas (long-stop date) y
- quién asume el riesgo de ejecución de las garantías entre la firma y el cierre de la operación.
Los riesgos identificados en la due diligence se tratan de forma distinta según su naturaleza. Un documento ausente o no conforme se convierte en condición suspensiva. Un riesgo cuantificable, como una garantía de conexión susceptible de ejecución, puede justificar un ajuste de precio o una indemnidad específica. Los riesgos generales se cubren mediante manifestaciones y garantías del vendedor, acompañadas de las limitaciones de responsabilidad negociadas caso por caso.
4. Autorizaciones necesarias para la operación: CEISD y competencia
La autorización del proyecto y la autorización de la inversión son cuestiones jurídicas distintas, con autoridades, requisitos y consecuencias diferentes. Un ATR, una licencia de obras o una autorización de la ANRE no sustituyen la autorización de la inversión cuando esta es obligatoria.
Conforme a la O.U.G. n.º 46/2022, modificada por la O.U.G. n.º 17/2026, el umbral general de examen de las inversiones es de 5 millones de euros. El régimen se aplica también a los inversores de la Unión Europea, incluidas las personas jurídicas con domicilio social en Rumanía, y la energía y la infraestructura energética figuran entre los sectores afectados. La adquisición directa de los activos de un proyecto también puede activar la obligación de autorización, dado que el almacenamiento de energía y la infraestructura energética crítica figuran entre los sectores sensibles en los que el régimen se extiende también a los activos. Las operaciones interdependientes realizadas por un mismo inversor en un periodo de 12 meses se acumulan, por lo que las ampliaciones de capital y la financiación de la construcción deben tenerse en cuenta desde el principio. Las inversiones por debajo del umbral también pueden ser examinadas si pueden afectar a la seguridad o al orden público.
La inversión no puede ejecutarse antes de obtener la autorización, y el incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a multas de hasta el 10 % del volumen de negocios mundial, así como a la anulación de la inversión. Cuando la autorización es necesaria, se configura como condición suspensiva del cierre de la operación. Los detalles del procedimiento se explican en nuestro artículo sobre la autorización de inversiones extranjeras por la CEISD.
Independent de examinarea investiției, tranzacția poate constitui o concentrare economică ce trebuie notificată Consiliului Concurenței înainte de implementare. Potrivit noului Regulament privind concentrările economice, aprobat prin Ordinul președintelui Consiliului Concurenței nr. 2.192/2026, în vigoare din 1 octombrie 2026, notificarea este obligatorie când cifra de afaceri cumulată a întreprinderilor implicate depășește echivalentul a 10 milioane EUR, iar cel puțin două dintre ele au realizat fiecare în România o cifră de afaceri de peste 4 milioane EUR.
5. Qué diferencia un proyecto fotovoltaico de un proyecto BESS
En el caso de un parque fotovoltaico, los riesgos jurídicos se concentran, por lo general, en el terreno, la superficie ocupada y la potencia aprobada para evacuación. Para un proyecto BESS, el análisis debe abarcar, además, el régimen bidireccional de la conexión, los requisitos de seguridad contra incendios específicos de las baterías y la diferencia entre la potencia instalada (MW), la capacidad de almacenamiento expresada en MWh y la potencia que puede valorizarse comercialmente de forma efectiva.
Un BESS añadido a un parque existente (coubicado) utiliza el terreno, la subestación transformadora y el punto de conexión de este. En tal caso, la due diligence debe verificar si la incorporación del almacenamiento es compatible con el ATR, las autorizaciones y la licencia existentes o si estos deben actualizarse:
- el ATR y el contrato de conexión, sobre todo si el almacenamiento implica un aumento de potencia o absorción desde la red. Para las instalaciones de almacenamiento de al menos 5 MW añadidas a un emplazamiento de producción existente, la asignación de capacidad de red se realiza conforme a la metodología de la ANRE basada en subasta;
- la licencia de obras y el acto ambiental, dado que se modifica la configuración del emplazamiento;
- la autorización de establecimiento y la licencia de la ANRE: el titular debe solicitar la modificación de la licencia de la capacidad de producción para incluir la instalación de almacenamiento y la actividad desarrollada con ella;
- los derechos sobre el terreno y los contratos del proyecto (EPC, O&M, PPA, financiación), que pueden contener restricciones a la modificación de la configuración.
Conclusiones
El valor de un proyecto energético adquirido en fase de desarrollo depende de la medida en que sus documentos permitan la construcción, la conexión a la red y la explotación. En 2026, las nuevas normas sobre garantías financieras, plazos de autorización y extinción de pleno derecho del ATR han convertido el calendario del proyecto en un componente directo del precio. La verificación de estos plazos, la definición contractual del estado RTB y la integración de las autorizaciones de la CEISD y de competencia en el calendario de la operación deben realizarse antes de la firma, cuando los riesgos todavía pueden negociarse. Tras la firma, las opciones del comprador se reducen a los mecanismos de protección que haya negociado.
Preguntas frecuentes
¿Qué verifica la due diligence legal en la adquisición de un parque fotovoltaico?
El análisis abarca la sociedad del proyecto, los derechos sobre el terreno, la documentación urbanística y la licencia de obras, el ATR y el contrato de conexión, las garantías constituidas, la autorización de establecimiento y la licencia de la ANRE, los documentos emitidos por la autoridad ambiental, los contratos del proyecto y los posibles litigios. El objetivo es determinar si el proyecto puede construirse, conectarse a la red y explotarse en la configuración presentada al inversor y si sus documentos son coherentes entre sí.
¿Qué ha cambiado en 2026 para los proyectos en desarrollo?
Desde el 25 de mayo de 2026, la garantía para la emisión del ATR ha aumentado del 5 % al 20 % de la tarifa de conexión, IVA excluido, para los emplazamientos de producción o de consumo y producción con una potencia aprobada superior a 1 MW, y para obtener la autorización de establecimiento debe constituirse una garantía de 30 EUR/kW, que se mantiene hasta la recepción de las obras. En los contratos de conexión existentes, la autorización de establecimiento debe obtenerse a más tardar el 25 de mayo de 2027; de lo contrario, se extinguen de pleno derecho, junto con el ATR. Desde el 25 de agosto de 2026, las nuevas solicitudes de autorización de construcciones se rigen por el Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción (Ley n.º 169/2026).
¿Qué significa ready-to-build?
Es el estado en el que el proyecto dispone de todos los derechos, permisos y autorizaciones necesarios para iniciar la construcción. Dado que la ley no define el concepto, el contrato de adquisición debe enumerar los documentos y las condiciones concretas que conforman dicho estado y referirlos a la configuración que vaya a construirse.
¿Puede ubicarse un proyecto fotovoltaico o BESS en suelo agrícola?
Sí, en determinadas condiciones. La Ley de Fondo de Tierras n.º 18/1991 permite ubicar capacidades de producción a partir de fuentes renovables y unidades de almacenamiento de energía eléctrica en terrenos agrícolas situados fuera del perímetro urbano (extravilan), con un límite de 50 ha. La due diligence verifica la categoría de uso, la clase de calidad del terreno y el procedimiento de desafectación del uso agrícola.
¿Es necesaria la autorización de la CEISD para adquirir un proyecto BESS?
En muchos casos, sí. La energía y la infraestructura energética son sectores afectados. El umbral general de examen es de 5 millones de euros, y el régimen se aplica también a los inversores de la UE y de Rumanía. El almacenamiento de energía y la infraestructura energética crítica figuran entre los sectores en los que también la adquisición directa de activos queda sujeta al régimen. La respuesta concreta depende de la estructura de la operación, del valor total de la inversión y de la identidad del inversor.
¿Cuánto dura una due diligence legal de un proyecto energético?
La duración depende de la fase de desarrollo del proyecto, del número de proyectos analizados y, sobre todo, de la calidad y la exhaustividad de la sala de datos (data room / VDR). Para un proyecto fotovoltaico o BESS, con la documentación organizada de forma correcta y completa en carpetas separadas por categoría, el análisis suele concluir en un plazo de dos a cuatro semanas desde el acceso a los documentos. En el caso de carteras de proyectos, de proyectos con un historial complejo de los terrenos o cuando los documentos están incompletos, la duración puede llegar a seis u ocho semanas.
El calendario suele prolongarse por factores ajenos al análisis propiamente dicho: documentos ausentes que deben solicitarse al vendedor, notas simples del registro de la propiedad o información del gestor de red y de las autoridades, así como las aclaraciones sobre la configuración técnica.
La duración de la due diligence no incluye la obtención de las autorizaciones necesarias para la operación. El examen de la CEISD y, en su caso, la notificación de la concentración económica se tramitan tras la firma, con plazos propios. Deben integrarse desde el principio en el calendario de la operación y en la fecha límite para el cumplimiento de las condiciones suspensivas (long-stop date).
¿Quién asume las garantías de conexión tras la venta del proyecto?
Las garantías siguen, por lo general, a cargo de la sociedad del proyecto. El contrato de adquisición debe establecer si el precio las incluye, quién las sustituye en el cierre de la operación y quién soporta una eventual ejecución.
Adesman & Asociații asesora a inversores y promotores en la due diligence, la estructuración y la negociación de operaciones relativas a proyectos fotovoltaicos, eólicos y BESS en Rumanía. Conozca más sobre nuestra práctica de derecho de la energía.
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Este material tiene carácter exclusivamente informativo y general y no constituye asesoramiento jurídico sobre un proyecto o una operación concretos. El régimen jurídico aplicable debe analizarse en función de las características concretas de cada proyecto y de la legislación vigente en la fecha del análisis.
