Abogados de derecho inmobiliario, construcción e infraestructuras en Rumanía
Asesoramiento jurídico en adquisiciones inmobiliarias, promociones, arrendamientos y proyectos de infraestructura en Rumanía
Para inversores, promotores, propietarios y constructores, desde la revisión del terreno y las licencias hasta los contratos, la financiación y los litigios
Adesman & Asociații asesora a inversores, promotores y propietarios en operaciones y proyectos inmobiliarios en Rumanía: adquisición de terrenos y edificios, desarrollo de proyectos de oficinas, industriales y energéticos, arrendamiento de locales comerciales y financiación de estas inversiones.
La práctica abarca también proyectos de transporte e infraestructuras viarias, ferroviarias y aeroportuarias, donde los contratos de construcción y la relación con la entidad pública contratante plantean cuestiones distintas de las de una promoción privada.
En los últimos diez años, los abogados del equipo han participado en algunas de las mayores operaciones inmobiliarias de Rumanía. Como la práctica inmobiliaria trabaja junto a la de litigios, podemos valorar ya en la fase de la operación los riesgos que podrían acabar en los tribunales.
Nuestras áreas de asesoramiento
Compraventa de terrenos y edificios
Asistimos a compradores y vendedores en operaciones sobre terrenos, edificios de oficinas, locales comerciales y activos industriales, desde la auditoría legal del inmueble hasta la firma del contrato y la inscripción en el registro de la propiedad.
La due diligence revisa el historial de la titularidad, las cargas y garantías, la situación catastral, las posibles reclamaciones o litigios, el régimen urbanístico y la correspondencia entre las construcciones y las licencias concedidas.
Redactamos y negociamos contratos de promesa de compraventa y de compraventa, contratos de garantía y la documentación de las operaciones en las que el inmueble se adquiere junto con la sociedad titular.
Due diligence de terrenos en Rumanía
Un terreno puede parecer limpio en la nota del registro de la propiedad y tener problemas que solo aparecen después de la compra: una restitución de la propiedad impugnada, una superposición con la parcela vecina o una prohibición de construir en el planeamiento urbanístico. La due diligence de terrenos busca detectarlos antes de firmar.
Revisamos la cadena de transmisiones y los títulos de propiedad, incluidos los emitidos en virtud de las leyes rumanas de restitución y de reforma agraria posteriores a 1989, la inscripción registral y la concordancia entre el registro de la propiedad, el plano catastral y la realidad sobre el terreno. Analizamos las cargas inscritas o que pueden existir sin inscripción: hipotecas, servidumbres, derechos de uso de terceros, litigios, reclamaciones y solicitudes de restitución pendientes.
Para el desarrollo del proyecto, revisamos el régimen jurídico y urbanístico del terreno: su clasificación como suelo urbano o rústico (intravilan o extravilan), la categoría de uso, las determinaciones del plan general y del plan zonal (PUG y PUZ), el acceso a vía pública, las servidumbres de suministros y las posibles restricciones ambientales, zonas protegidas o yacimientos arqueológicos.
Los terrenos agrícolas en suelo rústico tienen reglas de venta propias, como un derecho legal de adquisición preferente y un procedimiento previo de oferta pública, y su uso para construir exige sacarlos del uso agrícola. Incluimos estas fases en el calendario de la operación, porque pueden durar meses.
En los proyectos que reúnen decenas o cientos de parcelas, como los parques eólicos y fotovoltaicos, revisamos cada parcela y los derechos sobre ella (propiedad, derecho de superficie, servidumbre, arrendamiento rústico) y comprobamos que la superficie asegurada coincide con el emplazamiento de las autorizaciones y del permiso de conexión. El resultado es un informe parcela por parcela que muestra qué se puede construir y qué queda por resolver.
Promoción inmobiliaria, urbanismo y licencias de obras
Asistimos a los promotores en el análisis del régimen jurídico y urbanístico del terreno y en los procedimientos relativos al planeamiento, el certificado urbanístico, los informes y autorizaciones, la licencia de obras y la recepción de las obras.
Elaboramos dictámenes jurídicos y memorandos sobre urbanismo, regulación y cumplimiento normativo, también para inversores y financiadores que evalúan un proyecto.
También seguimos la jurisprudencia sobre la impugnación de licencias de obras, ámbito en el que una decisión del Tribunal Constitucional rumano cambió las reglas sobre quién puede impugnar estos actos.
Derechos sobre terrenos para proyectos energéticos y de infraestructura
Los parques eólicos y fotovoltaicos necesitan derechos sobre grandes superficies, a menudo de muchos propietarios distintos. Estructuramos y negociamos contratos de superficie, servidumbre, arrendamiento rústico, comodato y arrendamiento, y revisamos el régimen del suelo agrícola.
La experiencia del equipo incluye el desarrollo, la tramitación de autorizaciones y la venta de proyectos fotovoltaicos de más de 500 MW y la adquisición de proyectos eólicos y fotovoltaicos de más de 200 MW. Más información en nuestra página Derecho de la energía.
Arrendamientos comerciales
Asistimos a arrendadores y arrendatarios en la redacción y negociación de contratos de arrendamiento de locales comerciales, oficinas y naves industriales.
La negociación suele abarcar la duración y la prórroga, la renta y su actualización, las obras de adecuación, las garantías, la cesión y el subarriendo, así como las condiciones de resolución anticipada.
Contratos de construcción y FIDIC
Redactamos y negociamos contratos de proyecto y obra, incluso sobre la base de las condiciones FIDIC, y asistimos a las partes en la gestión de reclamaciones, retrasos y modificaciones de obra.
Cuando la controversia no se resuelve negociando, representamos a nuestros clientes en litigios y arbitrajes sobre contratos FIDIC, incluidos procedimientos ICC.
Litigios inmobiliarios
Representamos a nuestros clientes en acciones reivindicatorias, litigios sobre la validez de actos jurídicos, el cumplimiento de contratos de promesa de compraventa, la anulación de documentación catastral y la rectificación de inscripciones en el registro de la propiedad.
También representamos a nuestros clientes en controversias sobre la administración y el uso de inmuebles y en litigios derivados de contratos inmobiliarios. Más información sobre nuestra práctica de litigios en nuestra página Litigios y arbitrajes.
Experiencia en derecho inmobiliario y construcción
Los abogados del equipo han trabajado en la compraventa de terrenos, proyectos de construcción, el arrendamiento de centros comerciales y edificios de oficinas y los litigios derivados. Los mandatos siguientes reflejan tanto la actividad de Adesman & Asociații como la experiencia profesional previa de los miembros del equipo.
Operaciones y proyectos inmobiliarios
- Proyectos fotovoltaicos y eólicos. Asesoramiento a un importante promotor europeo de energías renovables en el desarrollo, la tramitación de autorizaciones y la venta de proyectos fotovoltaicos de más de 500 MW en Rumanía, así como en la venta de parques eólicos de más de 200 MW.
- Adquisición de proyectos de energía renovable. Asesoramiento jurídico a la filial rumana de uno de los mayores suministradores de energía del mundo en la adquisición de proyectos eólicos y fotovoltaicos en Rumanía con una capacidad total de más de 200 MW.
- Recuperación del anticipo de un contrato de promesa de compraventa. Asesoramiento jurídico a un cliente cuyo vendedor incumplió un contrato de promesa de compraventa, con el objetivo de recuperar íntegramente el anticipo pagado sin acudir a los tribunales.
- Un nuevo título de propiedad válido. Asesoramiento a un cliente que había adquirido un inmueble mediante un acto afectado de nulidad absoluta para obtener un nuevo título de propiedad válido.
Litigios en materia de derecho de propiedad
- Defensa de la propiedad de un terreno de más de 41.000 m². Asesoramiento y representación jurídica de un inversor italiano en litigios complejos para defender su derecho de propiedad sobre un inmueble de más de 41.000 m².
- Litigio sobre la administración de un inmueble en Bucarest. Asesoramiento y representación jurídica de un importante promotor inmobiliario en un litigio sobre reclamaciones de aproximadamente 10 millones EUR.
- Catastro y registro de la propiedad. Asesoramiento y representación jurídica de una sociedad privada en litigios sobre el derecho de propiedad, la anulación de actos de segregación y de documentación catastral y la rectificación de inscripciones registrales.
Financiación y garantías inmobiliarias
- Hipotecas en litigio con el Estado rumano. Asesoramiento y representación jurídica de una entidad bancaria en litigios contra el Estado rumano para anular una resolución de la Dirección General Regional de Finanzas Públicas de Bucarest relativa a la inscripción en el registro de la propiedad de la titularidad del Estado sobre inmuebles hipotecados a favor del cliente.
- Más de 65 promesas de compraventa en concurso. Asesoramiento y representación jurídica de una entidad bancaria en impugnaciones relativas al cumplimiento de más de 65 contratos de promesa de compraventa sobre inmuebles hipotecados a favor del cliente, que garantizaban un crédito de 1,8 millones EUR.
- Quiebra de un promotor inmobiliario. Asesoramiento y representación jurídica de una entidad bancaria en el procedimiento de quiebra de un importante promotor inmobiliario para recuperar aproximadamente 25 millones RON.
Construcción e infraestructuras
- Arbitrajes ICC relativos a infraestructuras viarias. Asesoramiento y representación jurídica de la filial rumana de una de las principales constructoras internacionales en dos procedimientos arbitrales ICC derivados de contratos FIDIC Libro Rojo relativos a la rehabilitación de infraestructuras viarias en Rumanía.
- Rehabilitación de una carretera nacional. Asesoramiento y representación jurídica de un importante grupo de construcción e ingeniería civil en controversias sobre reclamaciones derivadas de un contrato de rehabilitación de una carretera nacional en Rumanía, por más de 4,5 millones EUR.
Análisis jurídicos sobre inmobiliario y construcción
Publicamos análisis sobre los cambios legislativos y las resoluciones judiciales que afectan a la inversión inmobiliaria, las licencias de obras y los derechos sobre terrenos.
Inversiones en energías renovables en Rumanía: terrenos, conexión a la red y autorizaciones
Preguntas frecuentes sobre derecho inmobiliario en Rumanía
Nuestro enfoque
Muchos litigios inmobiliarios nacen de una revisión superficial antes de firmar: una carga que nadie vio, un plan zonal (PUZ) impugnado, una licencia que no coincide con lo construido. Por eso tratamos la due diligence como parte de la estrategia de la operación.
Cuando detectamos un riesgo, se lo explicamos al cliente en términos prácticos y proponemos una solución: una cláusula de garantía, una condición suspensiva o la renegociación del precio.
La información presentada tiene carácter general y no constituye asesoramiento jurídico individualizado. Los mandatos mencionados reflejan las circunstancias concretas de los asuntos correspondientes y no garantizan el resultado de otras operaciones o litigios.