Actualizado el 19 de octubre de 2026
Hasta la publicación en el Monitor Oficial de Rumanía (Monitorul Oficial) de la Decisión n.º 643, de 7 de noviembre de 2024, una licencia de obras otorgada ilegalmente solo podía ser impugnada, conforme al art. 12 de la Ley n.º 50/1991, sobre la autorización de la ejecución de obras de construcción («Ley n.º 50/1991»), por el prefecto, previo control de la Inspección Estatal de la Construcción. Mediante la Decisión n.º 643, de 7 de noviembre de 2024, el Tribunal Constitucional declaró que esta limitación es inconstitucional, ya que no permite a las personas perjudicadas impugnar ante la jurisdicción contencioso-administrativa una licencia de obras o de demolición. Desde el 25 de agosto de 2026, la Ley n.º 50/1991 ha quedado derogada y sustituida por el Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción (Ley n.º 169/2026). Explicamos qué decidió el Tribunal, qué se aplica hoy y qué significa para los promotores, en particular para los proyectos de energía.
Qué establecía el art. 12 de la Ley n.º 50/1991
El apartado 1 establecía que las licencias de obras o de demolición otorgadas con infracción de la ley podían ser anuladas por el tribunal de lo contencioso-administrativo a instancia del prefecto, formulada tras el control efectuado por la Inspección Estatal de la Construcción. El apartado 2 permitía al tribunal acordar, a instancia del prefecto, la suspensión de la licencia y la paralización de las obras hasta la resolución sobre el fondo del asunto.
En la práctica, el precepto se invocaba para desestimar, por falta de legitimación activa, los recursos interpuestos por particulares contra las licencias de obras.
Qué decidió el Tribunal Constitucional
1. La exclusividad del prefecto vulnera el acceso a la justicia
El Tribunal consideró que toda persona lesionada en un derecho o en un interés legítimo por un acto administrativo tiene derecho a obtener su anulación, conforme al art. 52.1 de la Constitución. Reservar el recurso exclusivamente al prefecto privaba de este derecho a las personas perjudicadas.
2. El acto impugnado por el prefecto queda suspendido de pleno derecho
Conforme al art. 123.5 de la Constitución, el acto impugnado por el prefecto queda suspendido de pleno derecho. Una norma que deja la suspensión a la apreciación del tribunal contraviene esta regla, por lo que el art. 12.2 de la Ley n.º 50/1991 también fue declarado inconstitucional.
3. Efectos de la decisión
Las decisiones del Tribunal Constitucional son vinculantes erga omnes y solo surten efectos para el futuro. Conforme al art. 147.1 de la Constitución, las disposiciones declaradas inconstitucionales dejan de surtir efectos transcurridos 45 días desde la publicación de la decisión en el Monitor Oficial si, en ese plazo, el Parlamento no las adecua a la Constitución. La decisión se publicó en el Monitor Oficial de Rumanía (Monitorul Oficial al României), Parte I, n.º 41, de 17 de enero de 2025.
Qué se aplica hoy: el Código de Urbanismo (Ley n.º 169/2026)
Desde el 25 de agosto de 2026, la autorización de las obras de construcción se rige por el Código de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Construcción («Código de Urbanismo»), que sustituye a la Ley n.º 50/1991 y a la Ley n.º 350/2001, de ordenación del territorio y urbanismo, con sus sucesivas modificaciones. Los procedimientos iniciados antes de esa fecha siguen rigiéndose, por regla general, por la ley anterior, y los certificados urbanísticos y las licencias otorgados con anterioridad conservan su validez.
El Código de Urbanismo, en su art. 365, dispone que los litigios urbanísticos se resuelven con celeridad por formaciones de enjuiciamiento especializadas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y autorización de construcciones; hasta su constitución, los resuelven las secciones de lo contencioso-administrativo existentes. Conforme al art. 360.2 del Código de Urbanismo, las licencias de obras, de demolición, de modificación o de regularización otorgadas con infracción de las disposiciones legales pueden ser anuladas por los tribunales de lo contencioso-administrativo, de conformidad con lo dispuesto en la Ley n.º 554/2004, de lo contencioso-administrativo. Para facilitar la aplicación de esta ley, el Código de Urbanismo califica expresamente la licencia de obras como acto administrativo singular.
Por tanto, conforme a la Ley n.º 554/2004, de lo contencioso-administrativo, toda persona que se considere lesionada en un derecho o interés legítimo puede solicitar la anulación de una licencia de obras, tras haber presentado la reclamación administrativa previa. La reclamación administrativa previa puede presentarse en el plazo de 30 días desde que el acto fue notificado a la persona perjudicada que sea su destinataria y, en el caso de un tercero, desde que este tuvo conocimiento, por cualquier medio, del contenido del acto impugnado. Por motivos fundados, la reclamación administrativa previa también puede presentarse fuera del plazo de 30 días, pero no más tarde de 6 meses desde la fecha de emisión del acto, en el caso de la persona perjudicada destinataria del acto, o desde la fecha en que tuvo conocimiento, por cualquier medio, de su contenido, en el caso del tercero.
Posteriormente, el recurso contencioso-administrativo puede interponerse en el plazo de 6 meses. El plazo de 6 meses para solicitar la anulación de un acto administrativo singular se computa desde: (i) la fecha de notificación de la respuesta a la reclamación administrativa previa, (ii) la fecha de notificación de la negativa injustificada a resolver la solicitud, (iii) la fecha de vencimiento del plazo para resolver la reclamación administrativa previa o, en su caso, del plazo legal para resolver la solicitud, (iv) la fecha en que se tuvo conocimiento del contenido del acto, si la reclamación administrativa previa no es obligatoria. Además, debe tenerse en cuenta que, conforme al art. 7.5 de la Ley n.º 554/2004, de lo contencioso-administrativo, la reclamación administrativa previa deja de ser obligatoria si el acto ha entrado en el tráfico jurídico civil y ha producido efectos, lo que ocurre con frecuencia en el caso de las licencias en virtud de las cuales se han iniciado las obras.
La ley reconoce que, por motivos fundados, en el caso del acto administrativo singular, la demanda de anulación también puede presentarse fuera del plazo de 6 meses, pero no más tarde de un año desde la fecha de notificación del acto, la fecha en que se tuvo conocimiento de él, la fecha de presentación de la solicitud o la fecha de levantamiento del acta de conciliación, según el caso.
Las licencias de obras pueden seguir siendo suspendidas por el tribunal, en las mismas condiciones, con arreglo a los arts. 14 y 15 de la Ley n.º 554/2004, de lo contencioso-administrativo, si concurren los requisitos de caso debidamente justificado y de perjuicio inminente. El prefecto puede impugnar la licencia con arreglo al art. 3 de la misma ley, y el acto impugnado queda suspendido de pleno derecho hasta la resolución del asunto.
Qué significa para los proyectos de energía
Los parques fotovoltaicos y eólicos, las líneas eléctricas, las subestaciones transformadoras y los sistemas de almacenamiento en baterías requieren, para su construcción, la obtención previa de la licencia de obras. Abrir la posibilidad de impugnar la licencia a cualquier persona que se considere perjudicada aumenta el riesgo de litigio, sobre todo para los grandes proyectos situados cerca de zonas residenciales o en zonas protegidas.
- El calendario del proyecto. Un recurso de anulación acompañado de una solicitud de suspensión puede paralizar las obras hasta la resolución del asunto. Si el recurso lo interpone el prefecto, la suspensión opera de pleno derecho.
- La financiación. Los bancos y los inversores exigen, por regla general, la confirmación de que los plazos de impugnación han vencido o de que no existen litigios. Dado que, para los terceros, los plazos se computan desde que tienen conocimiento de la licencia y no desde su otorgamiento, documentar la fecha de la última medida de publicidad resulta esencial para el cierre financiero.
- Las operaciones. En la adquisición de un proyecto en desarrollo (proyecto «ready-to-build»), la due diligence legal debe verificar la legalidad de la licencia, la documentación urbanística en la que se basa y cualquier impugnación o litigio en curso.
- El informe ambiental. Las impugnaciones y los litigios suelen dirigirse también contra los actos administrativos en materia ambiental en los que se fundamenta la licencia. Un vicio de estos actos puede afectar también a la licencia de obras.
¿Desarrolla un proyecto de energía? Revisamos la licencia de obras y la documentación urbanística antes del inicio de las obras o del cierre financiero.
Qué deberían hacer los promotores y los inversores
- Verificar, antes del inicio de las obras, que la licencia y la documentación urbanística en la que se basa se ajustan a la ley aplicable en la fecha de su otorgamiento.
- Dar publicidad a la licencia mediante la colocación del cartel de identificación de la inversión, la publicación en el sitio web de la autoridad pública que la otorgó, la anotación en el Registro de la Propiedad del inmueble y la publicación en un periódico de amplia difusión, para poder acreditar una fecha cierta a partir de la cual se computen los plazos de impugnación, ya que el contenido de la licencia de obras se considera puesto en conocimiento del público en la fecha en que se realiza la última medida de publicidad.
- Hacer un seguimiento de las posibles reclamaciones administrativas previas dirigidas a la autoridad que otorgó la licencia; por regla general, preceden al recurso judicial.
- Para las licencias otorgadas antes del 25 de agosto de 2026, determinar junto con un abogado la ley aplicable al procedimiento y a los posibles litigios.
- Incluir en los contratos de financiación y de adquisición cláusulas sobre el riesgo de impugnación de la licencia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo impugnar la licencia de obras de mi vecino?
Sí, si la licencia lesiona alguno de sus derechos o intereses legítimos, por ejemplo, por no respetar las distancias respecto de su propiedad. El recurso se interpone ante el tribunal de lo contencioso-administrativo, por regla general tras la reclamación administrativa previa dirigida a la autoridad que otorgó la licencia.
¿Una licencia otorgada a su vecino afecta a su propiedad? Le indicamos si puede impugnarla y hasta cuándo.
¿En qué plazo puedo impugnar la licencia?
La reclamación administrativa previa puede presentarse en el plazo de 30 días desde que el tercero tuvo conocimiento, por cualquier medio, del contenido del acto impugnado.
Por motivos fundados, la reclamación administrativa previa también puede presentarse fuera del plazo de 30 días, pero no más tarde de 6 meses desde la fecha en que el tercero tuvo conocimiento, por cualquier medio, del contenido de la licencia de obras. La fecha de conocimiento se determina, por regla general, en función de la última medida de publicidad de la licencia.
¿Se paralizan las obras si se impugna la licencia?
No de forma automática si el recurso lo interpone un particular: este debe solicitar al tribunal la suspensión de la licencia y acreditar un caso debidamente justificado y un perjuicio inminente. Si el recurso lo interpone el prefecto, la licencia queda suspendida de pleno derecho.
¿Sigue aplicándose la Ley n.º 50/1991?
Desde el 25 de agosto de 2026, la Ley n.º 50/1991 ha sido sustituida por el Código de Urbanismo. Puede seguir siendo relevante para los procedimientos iniciados y las licencias obtenidas antes de esa fecha.
¿Se aplica la decisión del CCR también a las licencias otorgadas antes de su publicación en el Monitor Oficial de Rumanía?
La decisión produce efectos para el futuro y se aplica, según la jurisprudencia del Tribunal, también a los procesos pendientes en la fecha de su publicación.
Cómo podemos ayudarle
El equipo de Adesman & Asociații asiste a promotores, inversores y propietarios en los procedimientos de autorización y en los litigios relativos a las licencias de obras. Conozca más sobre nuestra práctica de derecho inmobiliario, construcción e infraestructuras y de derecho de la energía.
¿Tiene alguna pregunta sobre una licencia de obras?
Este material informativo tiene carácter meramente orientativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para analizar su situación concreta, le rogamos que se ponga en contacto con nosotros.
