Wegen Rechtswidrigkeit widerrufener PUZ: Kann das Genehmigungsverfahren für die Investition fortgesetzt werden? Die Wirkungen der ÎCCJ-Entscheidung Nr. 91/2026 und die Übergangsbestimmungen des neuen Städtebaugesetzbuchs

Die Ausgangslage ist folgende: Ein Projektentwickler erhält die Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism) auf Grundlage eines vom Gemeinderat (consiliul local) genehmigten zonalen Bebauungsplans (PUZ), bezahlt die Planung und holt die Stellungnahmen (avize) ein. Vor Erteilung der Baugenehmigung (autorizație de construire) verliert der PUZ seine Gültigkeit: Entweder läuft die Frist ab, für die er genehmigt wurde, oder der Gemeinderat widerruft den Genehmigungsbeschluss, weil er ihn für rechtswidrig hält, oder das Verwaltungsgericht hebt ihn auf. Hinzu kommt, dass sich seit dem 25. August 2026 das anwendbare Recht geändert hat. Das Gesetz Nr. 169/2026 über das Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen („Städtebaugesetzbuch“), veröffentlicht im Amtsblatt Rumäniens (Monitorul Oficial), Teil I, Nr. 661 vom 10. August 2026, hat das Gesetz Nr. 350/2001 über Raumordnung und Städtebau und das Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung der Ausführung von Bauarbeiten außer Kraft gesetzt.

Mit Entscheidung Nr. 91 vom 21. September 2026, veröffentlicht im Amtsblatt Rumäniens, Teil I, Nr. 923 vom 3. November 2026, hat der Hohe Kassations- und Justizgerichtshof – Spruchkörper zur Klärung von Rechtsfragen („ÎCCJ“) entschieden, dass sich die Gültigkeit der Städtebauunterlagen für ein bereits eingeleitetes Genehmigungsverfahren kraft Gesetzes verlängert, auch wenn der Genehmigungsbeschluss später wegen Rechtswidrigkeit widerrufen wurde. Die Entscheidung ist gemäß Art. 521 Abs. 3 der Zivilprozessordnung ab dem Tag ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt für die Gerichte verbindlich.

Die Entscheidung legt Art. 56 Abs. 5 des Gesetzes Nr. 350/2001 und Art. 28 Abs. 2 der zugehörigen methodologischen Durchführungsbestimmungen aus. In der Begründung stützt sich der ÎCCJ auch auf Art. 2 Abs. 2¹ des Gesetzes Nr. 50/1991, wonach das Genehmigungsverfahren mit der Einreichung des Antrags auf Ausstellung der Städtebaubescheinigung beginnt. Obwohl diese Rechtsakte durch das Städtebaugesetzbuch außer Kraft gesetzt wurden, bleibt die Entscheidung für laufende Verfahren relevant. Um zu verstehen, was die Entscheidung für ein konkretes Projekt bedeutet, sind drei Konstellationen zu unterscheiden: der Widerruf des PUZ, seine Aufhebung durch das Gericht und die Anwendung der Übergangsbestimmungen des Gesetzbuchs.

1. Widerruf, Aufhebung, Übergangsbestimmungen: drei unterschiedliche Fragen

Widerruf und Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses zum PUZ werfen dieselbe Frage auf: ob und ab welchem Zeitpunkt der PUZ noch Wirkungen entfaltet. Die Übergangsbestimmungen des Städtebaugesetzbuchs betreffen einen anderen Aspekt, nämlich: Welches Recht gilt für laufende (vor dem 25. August 2026 eingeleitete) Genehmigungsverfahren? Die beiden Ebenen ergänzen einander, dürfen aber nicht verwechselt werden, sondern sind getrennt zu prüfen.

Widerruf des PUZ durch den Gemeinderat

• wer entscheidet: der Gemeinderat, der den PUZ genehmigt hat, durch einen neuen Beschluss, in der Regel, weil der PUZ gegen Städtebauunterlagen höheren Rangs verstößt (zum Beispiel gegen den Generalbebauungsplan, PUG);
• Rechtsnatur des Akts: Der Genehmigungsbeschluss zum PUZ ist ein Verwaltungsakt mit normativem Charakter (ÎCCJ-Entscheidung Nr. 12/2021, ergangen im Verfahren der Revision im Interesse des Gesetzes); die erlassende Behörde kann nicht bei Gericht die Aufhebung ihres eigenen normativen Akts beantragen (ÎCCJ-Entscheidung Nr. 74/2023), sodass auf den Widerruf zurückgegriffen wird;
• Wirkungen: Nach der Entscheidung Nr. 91/2026 kann der Widerruf die bereits zugunsten des gutgläubigen Bauherrn eingetretenen Wirkungen nicht rückwirkend beseitigen; folglich können Genehmigungsverfahren, die eingeleitet wurden, solange der PUZ in Kraft war, auf seiner Grundlage fortgeführt werden.

Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses durch das Gericht

• wer entscheidet: das Verwaltungsgericht, angerufen von einer in ihren Rechten verletzten Person oder vom Präfekten im Rahmen der Rechtmäßigkeitskontrolle; Verwaltungsakte mit normativem Charakter können jederzeit angefochten werden [Art. 11 Abs. 4 des Verwaltungsstreitgesetzes Nr. 554/2004 („Gesetz Nr. 554/2004“)];
• Wirkungen: Das rechtskräftige Urteil über die Aufhebung des PUZ ist allgemein verbindlich und wirkt nur für die Zukunft (Art. 23 des Gesetzes Nr. 554/2004); nach dem Städtebaugesetzbuch [Art. 361 Abs. 7] gelten nach der Aufhebung eines PUZ unmittelbar die Bestimmungen des geltenden PUG;
• bereits ausgestellte Städtebaubescheinigungen und erteilte Baugenehmigungen werden nicht automatisch aufgehoben: Nach der CCR-Entscheidung Nr. 208/2025 wird die Rechtmäßigkeit jedes Einzelakts im Einzelfall anhand des zum Zeitpunkt seines Erlasses geltenden Rechts geprüft;
• Die Entscheidung Nr. 91/2026 betrifft diese Konstellation nicht; auf ihre Erwägungen kann sich der Bauherr jedoch aus zwei Gründen berufen. Erstens hält der ÎCCJ fest, dass die Gültigkeit der Städtebauunterlagen sowohl durch Fristablauf als auch durch Widerruf oder Aufhebung beeinträchtigt werden kann. Zweitens beruht die gesamte Lösung darauf, dass die vom CCR für die gerichtliche Aufhebung normativer Akte entwickelte Argumentation mutatis mutandis auf den Widerruf übertragen wird.

Die Übergangsbestimmungen des Städtebaugesetzbuchs

• Regelungsgegenstand: das auf vor dem 25. August 2026 eingeleitete Genehmigungsverfahren anwendbare Recht; sie regeln nicht die Anwendbarkeit des PUZ;
• Grundsatz: Verfahren zur Erstellung, Begutachtung und Genehmigung von Städtebauunterlagen unterliegen weiterhin dem zum Zeitpunkt ihrer Einleitung geltenden Recht, und zuvor ausgestellte Städtebaubescheinigungen bleiben gültig (Art. 582 des Städtebaugesetzbuchs);
• Folge: Für unter dem Gesetz Nr. 50/1991 eingeleitete Genehmigungsverfahren bleibt die Entscheidung Nr. 91/2026 unmittelbar anwendbar; für später eingeleitete Verfahren gilt Art. 76 des Städtebaugesetzbuchs über die Genehmigung und die Wirkungen des PUZ.

2. Was der ÎCCJ mit der Entscheidung Nr. 91/2026 entschieden hat

Die Vorlage erfolgte durch das Berufungsgericht Constanța im Rahmen einer Revision (recurs) in einem Rechtsstreit über die Weigerung der Behörde, eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit Mehrfamilienwohnungen und Gewerbeflächen zu erteilen. Die Städtebaubescheinigung war im Oktober 2020 auf Grundlage eines vom Gemeinderat genehmigten PUZ ausgestellt worden. Dieser PUZ hatte die Nutzungsbestimmung des Gebiets geändert und städtebauliche Kennzahlen festgelegt, die über denen des PUG lagen. Der Bauherr reichte den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung im September 2021 ein. Später widerrief der Gemeinderat auf den Widerspruch (plângere prealabilă) einiger in ihren Rechten verletzter Personen den Genehmigungsbeschluss zum PUZ mit der Begründung, der Plan verstoße gegen den PUG und die Allgemeine Städtebauordnung (Regulamentul general de urbanism). Das Tribunal wies die Klage des Projektentwicklers auf Verpflichtung des Bürgermeisters zur Erteilung der Genehmigung ab, da das Gebäude gegen den PUG verstoße und eine unter diesen Umständen erteilte Genehmigung aufhebbar wäre.

Das Berufungsgericht legte dem ÎCCJ folgende Rechtsfrage zur Vorabentscheidung vor: Sind Art. 56 Abs. 5 des Gesetzes Nr. 350/2001, Art. 28 Abs. 2 der zugehörigen methodologischen Durchführungsbestimmungen sowie Art. 2 Abs. 2 und 2¹ des Gesetzes Nr. 50/1991 dahin auszulegen, dass sich die Gültigkeit der zum Zeitpunkt des Beginns des Genehmigungsverfahrens geltenden Städtebauunterlagen verlängert, wenn die örtliche Behörde nach diesem Zeitpunkt, aber vor Erteilung der Baugenehmigung den Verwaltungsakt zur Genehmigung der Städtebauunterlagen wegen Rechtswidrigkeit widerruft?

Der ÎCCJ bejahte die Frage und entschied: „Die Gültigkeit der zum Zeitpunkt des Beginns des Genehmigungsverfahrens geltenden Städtebauunterlagen verlängert sich kraft Gesetzes auch dann, wenn die örtliche öffentliche Behörde nach diesem Zeitpunkt, aber vor Erteilung der Baugenehmigung den Verwaltungsakt zur Genehmigung der Städtebauunterlagen aus Gründen der Rechtswidrigkeit widerrufen hat.“

Der Tenor spricht allgemein von „Städtebauunterlagen“, sodass die Lösung grundsätzlich auch den PUG und den PUD (Detailbebauungsplan) erfasst, nicht nur den PUZ.

3. Die Begründung des obersten Gerichtshofs

Nach Art. 56 Abs. 5 Buchst. a des Gesetzes Nr. 350/2001 verlängert sich die Gültigkeit der Städtebauunterlagen kraft Gesetzes für die während der Gültigkeitsdauer begonnenen Investitionen bis zu deren Fertigstellung, sofern in diesem Zeitraum das Genehmigungsverfahren nach Maßgabe des Gesetzes eingeleitet wurde. Der ÎCCJ hielt Folgendes fest:

• der Begriff „Gültigkeit“ betrifft die Eignung des Akts, Rechtswirkungen zu entfalten – eine Eignung, die durch Fristablauf, aber auch durch Aufhebung oder Widerruf enden kann; die Vorschrift beschränkt sich somit nicht auf den Ablauf des PUZ;
• als maßgeblichen Zeitpunkt verlangt das Gesetz, dass das Genehmigungsverfahren während der Gültigkeitsdauer der Unterlagen begonnen hat, nicht, dass die Unterlagen bis zur Erteilung der Genehmigung in Kraft bleiben;
• das Genehmigungsverfahren ist einheitlich: Es beginnt mit dem Antrag auf Ausstellung der Städtebaubescheinigung, die die technischen Vorgaben für das Grundstück festlegt, und endet mit der Erteilung der Baugenehmigung;
• die nachträglich festgestellte Rechtswidrigkeit des normativen Akts kann die bereits zugunsten eines gutgläubigen Dritten eingetretenen Rechtswirkungen nicht rückwirkend beseitigen; der ÎCCJ berief sich analog auf die Entscheidung des Verfassungsgerichts Nr. 208/2025 und auf den Grundsatz des Rückwirkungsverbots;
• die Vorschrift bezweckt den Schutz laufender Investitionen und des berechtigten Vertrauens des Bauherrn in die Städtebauunterlagen, für die zum Zeitpunkt des Verfahrensbeginns die Vermutung der Rechtmäßigkeit galt.

4. Was die Entscheidung nicht besagt

Die Entscheidung hat einen begrenzten Anwendungsbereich, und ihre Wirkungen sollten nicht überschätzt werden:

• der ÎCCJ hat weder die Rechtmäßigkeit des Widerrufs des PUZ geprüft noch im konkreten Fall die Erteilung der Baugenehmigung angeordnet, sondern ausschließlich die ihm vorgelegte Rechtsfrage geklärt;
• die Entscheidung begründet keinen unbedingten Anspruch auf Genehmigung: Die ausstellende Behörde prüft weiterhin die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen (vollständige Unterlagen, Stellungnahmen und Zustimmungen, Recht am Grundstück);
• der Schutz betrifft nur Projekte, für die das Genehmigungsverfahren begonnen hat, solange die Städtebauunterlagen in Kraft waren; ein widerrufener PUZ kann für neue Projekte nicht mehr herangezogen werden;
• die Entscheidung betrifft den Widerruf durch die örtliche Behörde; der Fall der Aufhebung des PUZ durch das Verwaltungsgericht wurde nicht entschieden, wenngleich die Erwägungen der Entscheidung auch in diesem Fall geltend gemacht werden können;
• nicht geklärt ist der Fall, dass die Städtebaubescheinigung vor dem Widerruf beantragt, aber erst danach ausgestellt wurde, da der Tenor der Entscheidung, der auf den Zeitpunkt des Verfahrensbeginns abstellt, für die Verlängerung der Gültigkeit spricht, einige Erwägungen jedoch auf den Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigung abstellen.

5. Wann das Genehmigungsverfahren beginnt

Entscheidend ist der Beginn des Genehmigungsverfahrens. Nach Art. 2 Abs. 2¹ des Gesetzes Nr. 50/1991 beginnt das Verfahren zur Genehmigung der Ausführung von Bauarbeiten mit der Einreichung des Antrags auf Ausstellung der Städtebaubescheinigung. Maßgeblich ist das Datum der Einreichung dieses Antrags, nicht das Datum der Einreichung der Unterlagen für die Baugenehmigung.

In der Praxis muss der Bauherr nachweisen können, wann der Antrag auf Erteilung der Städtebaubescheinigung eingereicht wurde und dass der PUZ zu diesem Zeitpunkt in Kraft war. Hauptbeweismittel ist daher der Antrag auf Ausstellung der Städtebaubescheinigung mit Eingangsnummer und -datum bei der ausstellenden Behörde. Hilfreich sind zudem der Genehmigungsbeschluss zum PUZ mit dem Veröffentlichungsdatum sowie der Widerrufsbeschluss, aus dem hervorgeht, dass der Widerruf nach Verfahrensbeginn erfolgte.

Die Städtebaubescheinigung hält die technischen Vorgaben für das Grundstück nach den zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung geltenden Städtebauunterlagen fest, sodass das gesamte Verfahren unter der Geltung dieser Unterlagen durchgeführt wird. Ein späterer Widerruf der Unterlagen kann das Verfahren ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung nicht aufspalten und seine Abschnitte unterschiedlichen rechtlichen Regelungen unterwerfen.

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6. Gerichtliche Aufhebung des PUZ: Was mit Bescheinigungen und Genehmigungen geschieht

Mit der Entscheidung Nr. 10/2015 hatte der ÎCCJ festgestellt, dass das Urteil über die Aufhebung eines Verwaltungsakts mit normativem Charakter auch auf die auf seiner Grundlage erlassenen Einzelakte wirkt, sofern diese in zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Urteils anhängigen Verfahren angefochten waren. Nach der Aufhebung mehrerer PUZ wurde diese Auslegung herangezogen, um auf ihrer Grundlage erteilte Baugenehmigungen anzufechten, auch für im Bau befindliche Gebäude.

Mit der Entscheidung Nr. 208/2025 hat das Verfassungsgericht festgestellt, dass Art. 23 des Gesetzes Nr. 554/2004 in der Auslegung durch die ÎCCJ-Entscheidung Nr. 10/2015 verfassungswidrig ist. Das Gericht hielt fest, dass die Rechtmäßigkeit eines Einzelakts anhand des zum Zeitpunkt seines Erlasses geltenden Rechts zu beurteilen ist und die Gerichte jeden Einzelfall prüfen müssen. Die Aufhebung des PUZ hat für sich genommen nicht die Rechtswidrigkeit bereits erteilter Genehmigungen zur Folge.

Heute bestätigt das Städtebaugesetzbuch, dass unter Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften erteilte Genehmigungen vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden können [Art. 360 Abs. 2], und erlaubt dem Gericht, auf Antrag des Inhabers und auf Grundlage eines technischen Sachverständigengutachtens den Erhalt von Bauwerken anzuordnen, die aufgrund einer aufgehobenen Genehmigung errichtet wurden, sofern sie im Einklang mit den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen und städtebaulichen Vorschriften errichtet wurden und die grundlegenden Qualitätsanforderungen an Bauwerke erfüllen (Art. 364). Für zum Zeitpunkt der Aufhebung des PUZ laufende Genehmigungsverfahren enthält das Städtebaugesetzbuch keine ausdrückliche Regelung. Es sieht lediglich vor, dass nach der Aufhebung unmittelbar die Bestimmungen des geltenden PUG gelten [Art. 361 Abs. 7] und dass die Behörde nach der gerichtlichen Aufhebung einer ungerechtfertigten Ablehnung den neuen Antrag nicht unter Berufung auf spätere Änderungen der Städtebauunterlagen ablehnen darf [Art. 363 Abs. 2].

7. Die Übergangsbestimmungen des Städtebaugesetzbuchs

Das Städtebaugesetzbuch ist am 25. August 2026 in Kraft getreten. Die Behandlung der zum Zeitpunkt seines Inkrafttretens laufenden Rechtsverhältnisse ist im Wesentlichen in Art. 582 geregelt:

• vor dem Inkrafttreten des Städtebaugesetzbuchs eingeleitete Verfahren zur Erstellung, Begutachtung und Genehmigung von Städtebauunterlagen unterliegen weiterhin dem zum Zeitpunkt ihrer Einleitung geltenden Recht [Art. 582 Abs. 1]; Zeitpunkt der Einleitung ist der Tag, an dem der Verwaltungsakt, auf dessen Grundlage das Verfahren eingeleitet wird, Dritten zur Kenntnis gebracht wird [Art. 582 Abs. 6];
• vor dem Inkrafttreten des Städtebaugesetzbuchs ausgestellte Städtebaubescheinigungen bleiben gültig, und Baugenehmigungen werden auf Grundlage der in diesen Bescheinigungen geforderten Stellungnahmen nach dem zum Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigungen geltenden Recht erteilt [Art. 582 Abs. 4].

Art. 582 sieht nicht ausdrücklich vor, dass ein unter dem Gesetz Nr. 50/1991 eingeleitetes Genehmigungsverfahren insgesamt diesem Gesetz unterworfen bleibt; diese Lösung ergibt sich jedoch aus dem Grundsatz tempus regit actum und wird durch die Klarstellungen des Ministeriums für Entwicklung, öffentliche Arbeiten und Verwaltung (MDLPA) zur Anwendung des Städtebaugesetzbuchs bestätigt. Nach Auffassung des MDLPA werden alle bis einschließlich 24. August 2026 registrierten Anträge auf Grundlage der zum Zeitpunkt der Registrierung geltenden Rechtsvorschriften beschieden, d. h. des Gesetzes Nr. 50/1991, des Gesetzes Nr. 350/2001 und ihrer Durchführungsbestimmungen, unabhängig vom Gegenstand des Antrags und vom Verfahrensstadium.

Für Genehmigungsverfahren, die vor dem 25. August 2026 auf Grundlage einer nach dem Gesetz Nr. 50/1991 ausgestellten Städtebaubescheinigung und von nach dem Gesetz Nr. 350/2001 genehmigten Städtebauunterlagen eingeleitet wurden, bleibt die Entscheidung Nr. 91/2026 daher unmittelbar anwendbar. So lag auch der Fall im Rechtsstreit, der zur Vorlage an den ÎCCJ führte.

8. Was das Städtebaugesetzbuch für neue Projekte vorsieht

Auch nach der neuen Rechtslage beginnt das Genehmigungsverfahren mit dem Antrag auf Ausstellung der Städtebaubescheinigung (Art. 249 des Städtebaugesetzbuchs).

Nach der bisherigen Rechtslage (Gesetz Nr. 50/1991) war die Städtebaubescheinigung als Informationsakt definiert und konnte in der Regel nicht gesondert von der Baugenehmigung angefochten werden. Nach dem Städtebaugesetzbuch wird die Städtebaubescheinigung zu einem Verwaltungsakt mit Einzelfallcharakter, mit Ausnahme der ausschließlich zu Informationszwecken ausgestellten Bescheinigung. Bei neuen Projekten bedeutet dieses Merkmal ein zusätzliches Risiko für Investoren, da Dritte sie unmittelbar anfechten können. Als Einzelakt, der bereits Rechtswirkungen entfaltet hat (intrat în circuitul civil), kann die Bescheinigung von der ausstellenden Behörde nicht mehr widerrufen, sondern nur noch vom Gericht aufgehoben werden, und Dritte können sie nur innerhalb der in Art. 11 des Gesetzes Nr. 554/2004 vorgesehenen Fristen anfechten.

Für nach dem 25. August 2026 eingeleitete Genehmigungsverfahren behält das Städtebaugesetzbuch die Logik des früheren Art. 56 Abs. 5 des Gesetzes Nr. 350/2001 bei:

• die Bestimmungen des PUZ gelten bis zu ihrer Aktualisierung oder Änderung durch Städtebauunterlagen gleichen oder höheren Rangs, und die Gültigkeit des PUZ verlängert sich kraft Gesetzes bis zum Abschluss der Umsetzung der Projekte, für die das Genehmigungsverfahren während der Gültigkeitsdauer begonnen hat [Art. 76 Abs. 10];
• der Genehmigungsbeschluss kann eine Gültigkeitsdauer des PUZ festlegen; deren Ablauf berührt nicht die Investitionen, für die das Genehmigungsverfahren nach Maßgabe des Gesetzes bis zum Ablaufdatum eingeleitet wurde [Art. 76 Abs. 11 und 12];
• in der Regel haben Städtebauunterlagen keine befristete Gültigkeit, sondern gelten bis zur Genehmigung neuer ändernder Unterlagen gleichen oder höheren Rangs; die örtlichen Behörden prüfen alle 5 Jahre, ob sie noch aktuell sind (Art. 109);
• bei Aufhebung eines PUZ durch das Verwaltungsgericht gelten unmittelbar die Bestimmungen des geltenden PUG oder des PUZ für das geschützte bebaute Gebiet [Art. 361 Abs. 7].

Das Städtebaugesetzbuch regelt nicht ausdrücklich, wie sich der Widerruf des Genehmigungsbeschlusses zum PUZ auf laufende Genehmigungsverfahren auswirkt. Der Wortlaut von Art. 76 Abs. 10 ist jedoch dem des früheren Art. 56 Abs. 5 ähnlich, und die Argumente des ÎCCJ zur Bedeutung des Begriffs „Gültigkeit“, zur Einheitlichkeit des Genehmigungsverfahrens und zum Schutz des gutgläubigen Bauherrn gelten grundsätzlich auch unter dem Städtebaugesetzbuch. Unsicherer ist die Lage bei der gerichtlichen Aufhebung, für die Art. 361 Abs. 7 des Städtebaugesetzbuchs die unmittelbare Anwendung des geltenden PUG vorsieht. Die Behörden könnten sich auf diese Vorschrift berufen, um die Verlängerung der Gültigkeit des aufgehobenen PUZ abzulehnen, obwohl sie nicht zwischen neuen und laufenden Verfahren unterscheidet.

Nach dem Städtebaugesetzbuch kann ein PUD je nach seinen Merkmalen ein normativer Akt oder ein Einzelakt sein [Art. 110 Abs. 1]. Ein Verwaltungsakt mit Einzelfallcharakter, der bereits Rechtswirkungen entfaltet hat, kann nicht mehr widerrufen, sondern nur noch auf Antrag der erlassenden Behörde binnen eines Jahres gerichtlich aufgehoben werden [Art. 1 Abs. 6 des Gesetzes Nr. 554/2004].

9. Drei Praxisbeispiele

• Die Städtebaubescheinigung wurde im März 2025 beantragt, und der Gemeinderat widerruft den PUZ im Mai 2026: Das Verfahren unterliegt weiterhin dem alten Recht (Art. 582 des Städtebaugesetzbuchs), und die Entscheidung Nr. 91/2026 ist unmittelbar anwendbar; der Widerruf ist für sich genommen kein Grund, die Erteilung der Baugenehmigung zu verweigern.
• Der PUZ wird 2026 rechtskräftig gerichtlich aufgehoben, und die 2024 auf seiner Grundlage erteilte Baugenehmigung wird von einem Nachbarn angefochten: Die Aufhebung wirkt nur für die Zukunft, und das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit der Genehmigung anhand des Rechts und der Unterlagen, die zum Zeitpunkt der Erteilung galten (CCR-Entscheidung Nr. 208/2025).
• Die Städtebaubescheinigung wurde im Oktober 2026 unter dem Städtebaugesetzbuch beantragt, und der PUZ wird vor Erteilung der Genehmigung widerrufen: Es gilt Art. 76 Abs. 10 des Städtebaugesetzbuchs; mangels einer ausdrücklichen Regelung zum Widerruf kann sich der Bauherr auf die Argumentation der Entscheidung Nr. 91/2026 berufen.

10. Was Investoren tun können

• Legen Sie von Anfang an eine Beweisakte an. Bewahren Sie den Nachweis des Datums auf, an dem Sie den Antrag auf Ausstellung der Städtebaubescheinigung eingereicht haben, und prüfen Sie, welche Städtebauunterlagen zu diesem Zeitpunkt galten.
• Verfolgen Sie die Sitzungen des Gemeinderats und Rechtsstreitigkeiten über den PUZ, auf dessen Grundlage die Bescheinigung ausgestellt wurde, einschließlich Aufhebungsklagen Dritter oder des Präfekten. Normative Akte können jederzeit angefochten werden [Art. 11 Abs. 4 des Gesetzes Nr. 554/2004], sodass auch das Alter des PUZ das Risiko nicht ausschließt. Der Bauherr kann einen Antrag auf Nebenintervention zur Unterstützung der Behörde stellen, um die Rechtmäßigkeit des PUZ zu verteidigen.
• Prüfen Sie die Gültigkeitsdauer der Städtebaubescheinigung und der Stellungnahmen: Die Verlängerung der Gültigkeit des PUZ verlängert diese Fristen nicht automatisch. Läuft die Bescheinigung ab, kann die Behörde geltend machen, dass ein neuer Antrag ein neues Verfahren auslöst, für das die zu diesem Zeitpunkt geltenden Unterlagen maßgeblich sind. Reichen Sie den Antrag auf Genehmigung der Bauarbeiten so bald wie möglich ein und beantragen Sie gegebenenfalls rechtzeitig Verlängerungen.
• Wird Ihnen die Erteilung der Genehmigung unter Berufung auf den Widerruf des PUZ verweigert, berufen Sie sich im Widerspruch und anschließend in der verwaltungsgerichtlichen Klage auf die Entscheidung Nr. 91/2026. Die Argumentation muss sorgfältig aufgebaut werden, da sich die Behörde auf Art. 361 Abs. 7 des Städtebaugesetzbuchs berufen wird.
• Wird eine bereits erteilte Genehmigung nach der Aufhebung des PUZ angefochten, berufen Sie sich auf die CCR-Entscheidung Nr. 208/2025, wonach die Aufhebung des normativen Akts die auf seiner Grundlage gültig erlassenen Einzelakte nicht automatisch berührt, und beantragen Sie gegebenenfalls den Erhalt des Bauwerks auf Grundlage eines technischen Sachverständigengutachtens (Art. 364 des Städtebaugesetzbuchs).
• Wird der PUZ widerrufen, prüfen Sie, ob eine Anfechtung des Widerrufsbeschlusses zweckmäßig ist. Dieser ist ein eigenständiger Verwaltungsakt, der verwaltungsgerichtlich angefochten werden kann.
• Bilden Sie das Risiko im Vertrag ab. Bei Transaktionen über den Erwerb von Projekten empfehlen sich einige vertragliche Schutzmechanismen: Zusicherungen und Garantien zur Rechtmäßigkeit des PUZ und zum Fehlen von Rechtsstreitigkeiten oder Widersprüchen; die Erteilung der Baugenehmigung als aufschiebende Bedingung; Kaufpreisanpassungsmechanismen für den Fall, dass der PUZ vor Erlangung der Baugenehmigung widerrufen oder aufgehoben wird.

Häufig gestellte Fragen

Worin unterscheiden sich Widerruf und Aufhebung eines PUZ?

Über den Widerruf entscheidet der Gemeinderat, der den PUZ genehmigt hat, selbst durch einen späteren Beschluss. Die Aufhebung wird vom Verwaltungsgericht auf Antrag einer in ihren Rechten verletzten Person oder des Präfekten ausgesprochen und wirkt nur für die Zukunft. Die ÎCCJ-Entscheidung Nr. 91/2026 betrifft den Widerruf.

Was besagt die ÎCCJ-Entscheidung Nr. 91/2026?

Die Entscheidung stellt fest, dass sich die Gültigkeit der bei Beginn des Genehmigungsverfahrens geltenden Städtebauunterlagen kraft Gesetzes auch dann verlängert, wenn die örtliche Behörde vor Erteilung der Baugenehmigung den Akt zur Genehmigung der Unterlagen wegen Rechtswidrigkeit widerruft. Die Entscheidung ist für die Gerichte ab ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt Rumäniens, Teil I, Nr. 923 vom 3. November 2026 verbindlich.

Kann ich die Baugenehmigung erhalten, wenn der PUZ widerrufen wurde?

Ja, wenn das Genehmigungsverfahren begonnen hat, solange der PUZ in Kraft war, und die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der spätere Widerruf ist für sich genommen kein Ablehnungsgrund. Verweigert die Behörde die Genehmigung dennoch, kann der Bauherr Widerspruch einlegen und anschließend unter Berufung auf die Entscheidung Nr. 91/2026 verwaltungsgerichtliche Klage erheben.

Was geschieht mit der Baugenehmigung, wenn der PUZ gerichtlich aufgehoben wird?

Die Genehmigung wird nicht automatisch aufgehoben. Nach der CCR-Entscheidung Nr. 208/2025 wird die Rechtmäßigkeit der Genehmigung im Einzelfall anhand des zum Zeitpunkt der Erteilung geltenden Rechts geprüft. Für das betreffende Gebiet gelten die Bestimmungen des PUG. Wird die Genehmigung dennoch aufgehoben, kann das Gericht auf Grundlage eines technischen Sachverständigengutachtens den Erhalt des Bauwerks anordnen.

Gilt die Entscheidung auch nach dem Inkrafttreten des neuen Städtebaugesetzbuchs?

Die Entscheidung gilt unmittelbar für Verfahren, die vor dem 25. August 2026 eingeleitet wurden und weiterhin dem alten Recht unterliegen. Für später eingeleitete Verfahren enthält das Städtebaugesetzbuch eine ähnliche Regelung zur Verlängerung der Gültigkeit des PUZ kraft Gesetzes (Art. 76 Abs. 10). Die Argumentation der Entscheidung ist daher grundsätzlich auch nach der neuen Rechtslage anwendbar, obwohl das Städtebaugesetzbuch die Wirkungen des Widerrufs nicht ausdrücklich regelt.

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Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die anwendbare Rechtslage ist anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Projekts und der zum Zeitpunkt der Prüfung geltenden Rechtsvorschriften zu beurteilen.