Rechtsanwälte für Immobilien-, Bau- und Infrastrukturrecht in Rumänien
Rechtsberatung bei Immobilienerwerb, Projektentwicklung, Vermietung und Infrastrukturprojekten in Rumänien
Für Investoren, Projektentwickler, Eigentümer und Bauunternehmen, von der Grundstücksprüfung und Genehmigung bis zu Verträgen, Finanzierung und Rechtsstreitigkeiten
Adesman & Asociații berät Investoren, Projektentwickler und Eigentümer bei Immobilientransaktionen und -projekten in Rumänien: Erwerb von Grundstücken und Gebäuden, Entwicklung von Büro-, Industrie- und Energieprojekten, Vermietung von Gewerbeflächen und Finanzierung dieser Investitionen.
Die Praxis umfasst auch Verkehrs-, Straßen-, Schienen- und Flughafeninfrastruktur, wo Bauverträge und das Verhältnis zum öffentlichen Bauherrn andere Fragen aufwerfen als eine private Projektentwicklung.
In den letzten zehn Jahren haben die Anwälte des Teams an einigen der größten Immobilientransaktionen Rumäniens mitgewirkt. Da die Immobilienpraxis eng mit der Prozesspraxis zusammenarbeitet, können wir schon in der Transaktionsphase Risiken einschätzen, die später vor Gericht landen könnten.
Unsere Tätigkeitsbereiche
Kauf und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden
Wir vertreten Käufer und Verkäufer bei Transaktionen über Grundstücke, Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Industrieobjekte, von der rechtlichen Prüfung der Immobilie bis zur Vertragsunterzeichnung und Eintragung im Grundbuch.
Die Due Diligence prüft die Eigentumshistorie, Belastungen und Sicherheiten, die Katasterlage, etwaige Rückgabeansprüche oder Rechtsstreitigkeiten, das Planungsrecht und die Übereinstimmung der Bauten mit den erteilten Genehmigungen.
Wir entwerfen und verhandeln Kaufvorverträge und Kaufverträge, Sicherheitenverträge sowie die Dokumentation von Transaktionen, bei denen die Immobilie zusammen mit der Eigentümergesellschaft erworben wird.
Grundstücks-Due-Diligence in Rumänien
Ein Grundstück kann im Grundbuchauszug sauber aussehen und trotzdem Probleme haben, die erst nach dem Kauf auftauchen: eine angefochtene Rückübertragung des Eigentums, eine Überschneidung mit dem Nachbargrundstück oder ein Bauverbot im Bebauungsplan. Die Grundstücks-Due-Diligence soll sie vor der Unterzeichnung finden.
Wir prüfen die Eigentumskette und die Eigentumstitel, auch solche aus den rumänischen Restitutions- und Bodenreformgesetzen nach 1989, die Grundbucheintragungen und ob Grundbuch, Katasterplan und tatsächliche Lage übereinstimmen. Wir untersuchen eingetragene und nicht eingetragene Belastungen: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte Dritter, Rechtsstreitigkeiten, Ansprüche und anhängige Rückgabeanträge.
Für die Entwicklung prüfen wir die rechtliche und planungsrechtliche Lage des Grundstücks: Innen- oder Außenbereich (intravilan oder extravilan), Nutzungsart, Flächennutzungs- und Bebauungsplan (PUG und PUZ), Anbindung an eine öffentliche Straße, Leitungsdienstbarkeiten sowie etwaige Umweltauflagen, Schutzgebiete oder archäologische Fundstätten.
Für landwirtschaftliche Flächen im Außenbereich gelten besondere Verkaufsregeln, darunter gesetzliche Vorkaufsrechte und ein vorgeschaltetes öffentliches Angebotsverfahren, und ihre Bebauung setzt die Herausnahme aus der landwirtschaftlichen Nutzung voraus. Diese Schritte planen wir in den Zeitplan ein, da sie Monate dauern können.
Bei Projekten mit Dutzenden oder Hunderten von Flurstücken, etwa Wind- und Photovoltaikparks, prüfen wir jedes Flurstück und die Rechte daran (Eigentum, Erbbaurecht/Superficies, Dienstbarkeiten, Landpacht) und achten darauf, dass die gesicherten Flächen mit dem Standort in den Genehmigungen und im Netzanschlussbescheid übereinstimmen. Ergebnis ist ein Bericht, der Flurstück für Flurstück zeigt, was gebaut werden kann und was noch zu klären ist.
Projektentwicklung, Bauplanungsrecht und Baugenehmigungen
Wir unterstützen Projektentwickler bei der Analyse der rechtlichen und planungsrechtlichen Lage des Grundstücks und in den Verfahren zu Bauleitplänen, Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism), Stellungnahmen und Zustimmungen, Baugenehmigung und Bauabnahme.
Wir erstellen Rechtsgutachten und Memoranden zu Bauplanungs-, Regulierungs- und Compliance-Fragen, auch für Investoren und Finanzierer, die ein Projekt bewerten.
Wir verfolgen auch die Rechtsprechung zur Anfechtung von Baugenehmigungen; hier hat eine Entscheidung des rumänischen Verfassungsgerichts die Regeln dazu geändert, wer diese Genehmigungen anfechten kann.
Grundstücksrechte für Energie- und Infrastrukturprojekte
Wind- und Photovoltaikparks benötigen Rechte an großen Flächen, oft von vielen verschiedenen Eigentümern. Wir strukturieren und verhandeln Erbbaurechte (Superficies), Dienstbarkeiten, Landpacht-, Leih- und Mietverträge und prüfen das Regime für landwirtschaftliche Flächen.
Zur Erfahrung des Teams gehören Entwicklung, Genehmigung und Verkauf von Photovoltaikprojekten mit mehr als 500 MW sowie der Erwerb von Wind- und Photovoltaikprojekten mit mehr als 200 MW. Mehr dazu auf unserer Seite Energierecht.
Gewerbemiete
Wir beraten Vermieter und Mieter bei Entwurf und Verhandlung von Mietverträgen für Einzelhandels-, Büro- und Industrieflächen.
Verhandelt werden in der Regel Laufzeit und Verlängerung, Miete und Indexierung, Ausbauarbeiten, Sicherheiten, Abtretung und Untervermietung sowie die Bedingungen einer vorzeitigen Beendigung.
Bauverträge und FIDIC
Wir entwerfen und verhandeln Planungs- und Bauverträge, auch auf FIDIC-Basis, und unterstützen die Parteien beim Management von Nachträgen, Verzögerungen und Leistungsänderungen.
Lässt sich ein Streit nicht durch Verhandlung beilegen, vertreten wir Mandanten in Gerichts- und Schiedsverfahren über FIDIC-Verträge, auch in ICC-Verfahren.
Immobilienrechtliche Streitigkeiten
Wir vertreten Mandanten in Herausgabeklagen des Eigentümers, Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften, die Durchsetzung von Kaufvorverträgen, die Aufhebung von Katasterunterlagen und die Berichtigung des Grundbuchs.
Wir vertreten Mandanten auch in Streitigkeiten über Verwaltung und Nutzung von Immobilien und in Verfahren aus Immobilienverträgen. Mehr zu unserer Prozesspraxis auf unserer Seite Rechtsstreitigkeiten & Schiedsverfahren.
Erfahrung im Immobilien- und Baurecht
Die Anwälte des Teams haben an Kauf und Verkauf von Grundstücken, Bauprojekten, der Vermietung von Einkaufszentren und Bürogebäuden sowie an den daraus entstehenden Streitigkeiten gearbeitet. Die nachstehenden Mandate betreffen sowohl die Tätigkeit von Adesman & Asociații als auch frühere berufliche Erfahrung der Teammitglieder.
Immobilientransaktionen und -projekte
- Photovoltaik- und Windprojekte. Beratung eines bedeutenden europäischen Projektentwicklers für erneuerbare Energien bei Entwicklung, Genehmigung und Verkauf von Photovoltaikprojekten mit mehr als 500 MW in Rumänien sowie beim Verkauf von Windparks mit mehr als 200 MW.
- Erwerb von Projekten im Bereich erneuerbare Energien. Rechtsberatung der rumänischen Tochtergesellschaft eines der weltweit größten Energieversorger beim Erwerb von Wind- und Photovoltaikprojekten in Rumänien mit einer Gesamtkapazität von mehr als 200 MW.
- Rückforderung der Anzahlung aus einem Kaufvorvertrag. Rechtsberatung eines Mandanten, dessen Verkäufer einen Kaufvorvertrag nicht erfüllt hatte, mit dem Ziel, die gesamte Anzahlung ohne Gerichtsverfahren zurückzuerhalten.
- Ein neuer wirksamer Eigentumstitel. Beratung eines Mandanten, der eine Immobilie durch ein absolut nichtiges Rechtsgeschäft erworben hatte, bei der Erlangung eines neuen wirksamen Eigentumstitels.
Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Eigentumsrechten
- Verteidigung des Eigentums an einem Grundstück von mehr als 41.000 m². Rechtsberatung und Vertretung eines italienischen Investors in komplexen Verfahren zur Verteidigung des Eigentums an einer Immobilie mit mehr als 41.000 m².
- Streit über die Verwaltung einer Bukarester Immobilie. Rechtsberatung und Vertretung eines bedeutenden Projektentwicklers in einem Verfahren über Forderungen von rund 10 Mio. EUR.
- Kataster und Grundbuch. Rechtsberatung und Vertretung einer privaten Gesellschaft in Verfahren über das Eigentum, die Aufhebung von Teilungsakten und Katasterunterlagen und die Berichtigung von Grundbucheintragungen.
Immobilienfinanzierung und Sicherheiten
- Hypotheken im Streit mit dem rumänischen Staat. Rechtsberatung und Vertretung einer Bank in Verfahren gegen den rumänischen Staat auf Aufhebung einer Entscheidung der Regionalen Generaldirektion für öffentliche Finanzen Bukarest über die Eintragung des Staatseigentums an Immobilien, die zugunsten des Mandanten mit Hypotheken belastet waren.
- Mehr als 65 Kaufvorverträge in der Insolvenz. Rechtsberatung und Vertretung einer Bank in Verfahren über die Erfüllung von mehr als 65 Kaufvorverträgen über Immobilien, die zugunsten des Mandanten mit Hypotheken zur Sicherung einer Forderung von 1,8 Mio. EUR belastet waren.
- Konkurs eines Projektentwicklers. Rechtsberatung und Vertretung einer Bank im Konkursverfahren eines bedeutenden Projektentwicklers zur Beitreibung von rund 25 Mio. RON.
Bau und Infrastruktur
- ICC-Schiedsverfahren im Bereich der Straßeninfrastruktur. Rechtsberatung und Vertretung der rumänischen Tochtergesellschaft eines der bedeutendsten internationalen Bauunternehmen in zwei ICC-Schiedsverfahren aus Verträgen nach FIDIC Red Book über die Sanierung der Straßeninfrastruktur in Rumänien.
- Sanierung einer Nationalstraße. Rechtsberatung und Vertretung einer bedeutenden Bau- und Ingenieurbaugruppe in Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Vertrag zur Sanierung einer Nationalstraße in Rumänien mit einem Streitwert von mehr als 4,5 Mio. EUR.
Rechtliche Analysen zu Immobilien und Bau
Wir veröffentlichen Analysen zu Gesetzesänderungen und Gerichtsentscheidungen, die Immobilieninvestitionen, Baugenehmigungen und Grundstücksrechte betreffen.
Investitionen in erneuerbare Energien in Rumänien: Grundstücke, Netzanschluss und Genehmigungen
Häufige Fragen zum Immobilienrecht in Rumänien
Unser Ansatz
Viele Immobilienstreitigkeiten beginnen mit einer oberflächlichen Prüfung vor der Unterzeichnung: eine übersehene Belastung, ein angefochtener Bebauungsplan (PUZ), eine Genehmigung, die nicht zum Gebäude passt. Deshalb behandeln wir die Due Diligence als Teil der Transaktionsstrategie.
Erkennen wir ein Risiko, erklären wir es dem Mandanten praxisnah und schlagen eine Lösung vor: eine Garantieklausel, eine aufschiebende Bedingung oder eine Nachverhandlung des Preises.
Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Die genannten Mandate beruhen auf den besonderen Umständen der jeweiligen Fälle und sind keine Garantie für den Ausgang anderer Transaktionen oder Streitigkeiten.