محامو القانون العقاري والإنشاءات والبنية التحتية
مساعدة قانونية في الاستحواذ العقاري والتطوير والإيجارات ومشاريع البنية التحتية في رومانيا
للمستثمرين والمطوّرين والملّاك والمقاولين، من التحقق من الأرض والترخيص إلى العقود والتمويل والنزاعات
Adesman & Asociații تساعد المستثمرين والمطوّرين والملّاك في الصفقات والمشاريع العقارية في رومانيا: الاستحواذ على الأراضي والمباني، وتطوير المشاريع المكتبية والصناعية ومشاريع الطاقة، وتأجير المساحات التجارية، وتمويل هذه الاستثمارات.
تشمل الممارسة أيضًا مشاريع النقل والبنية التحتية للطرق والسكك الحديدية والمطارات، حيث تثير عقود الإنشاءات والعلاقة مع الجهة العامة المستفيدة إشكاليات مختلفة عن التطوير الخاص.
في السوق العقارية خلال السنوات العشر الماضية، عمل محامو الفريق على بعض من أكبر الصفقات في رومانيا. ولأن الممارسة العقارية تعمل جنبًا إلى جنب مع ممارسة التقاضي، يمكننا منذ مرحلة الصفقة تقييم المخاطر التي قد تصل لاحقًا إلى المحاكم.
مجالات مساعدتنا القانونية
شراء الأراضي والمباني وبيعها
نساعد المشترين والبائعين في الصفقات المتعلقة بالأراضي والمباني المكتبية والمساحات التجارية والأصول الصناعية، من التدقيق القانوني للعقار حتى توقيع العقد والقيد في السجل العقاري.
يتحقق التدقيق القانوني من تاريخ حق الملكية، والأعباء والضمانات، والوضع المساحي، وأي مطالبات استرداد أو نزاعات، والنظام العمراني، ومطابقة المباني للتراخيص الصادرة.
نصوغ الوعود بالبيع وعقود البيع وعقود الضمان ونتفاوض بشأنها، وكذلك وثائق الصفقات التي يُشترى فيها العقار مع الشركة المالكة له.
التدقيق القانوني للأراضي
قد تبدو الأرض سليمة في مستخرج السجل العقاري، ومع ذلك تكون فيها مشكلات لا تظهر إلا بعد الشراء: إعادة تقرير حق ملكية مطعون فيها، أو تداخل مع القطعة المجاورة، أو حظر للبناء في وثائق التخطيط العمراني. ويهدف التدقيق القانوني للأراضي إلى كشفها قبل التوقيع.
نتحقق من سلسلة انتقال الملكية وسندات الملكية، بما فيها تلك الصادرة بموجب قوانين الاسترداد والصندوق العقاري، والقيد في السجل، والتطابق بين السجل العقاري والمخطط المساحي والوضع الفعلي على الأرض. ونحلّل الأعباء المقيّدة أو التي قد توجد دون قيد: الرهون، وحقوق الارتفاق، وحقوق الانتفاع للغير، والنزاعات، ودعاوى الاسترداد، وطلبات الاسترداد قيد النظر.
لأغراض التطوير، نتحقق من النظام القانوني والعمراني للأرض: وقوعها داخل النطاق العمراني أو خارجه، وفئة استخدامها، واشتراطات المخطط العمراني العام والتفصيلي، والوصول إلى الطريق العام، وحقوق ارتفاق المرافق، وأي قيود بيئية أو مناطق محمية أو مواقع أثرية.
للأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني قواعد بيع خاصة، منها حق الشفعة وإجراء العرض المسبق، ويتطلب استخدامها للبناء إخراجها من الاستخدام الزراعي. وندرج هذه المراحل في الجدول الزمني للصفقة لأنها قد تستغرق أشهرًا.
في المشاريع التي تضم عشرات أو مئات القطع، مثل مزارع الرياح والطاقة الشمسية، نتحقق من كل قطعة والحقوق عليها (الملكية، وحق السطحية، والارتفاق، والإيجار الزراعي)، ونتأكد من أن المساحات المؤمَّنة تطابق الموقع الوارد في التراخيص وفي الموافقة الفنية للربط. والنتيجة تقرير يوضح، قطعةً قطعة، ما يمكن بناؤه وما يزال بحاجة إلى معالجة.
التطوير العقاري والتخطيط العمراني وترخيص البناء
نساعد المطوّرين في تحليل النظام القانوني والعمراني للأرض، وفي الإجراءات المتعلقة بوثائق التخطيط العمراني، وشهادة التخطيط، والموافقات والتصاريح، وترخيص البناء، واستلام الأعمال.
نُعِدّ آراء قانونية ومذكرات في مسائل التخطيط العمراني والتنظيم والامتثال، بما في ذلك للمستثمرين والمموّلين الذين يقيّمون مشروعًا.
كما نتابع اجتهادات المحاكم بشأن الطعن في تراخيص البناء، حيث غيّر قرار للمحكمة الدستورية القواعد المتعلقة بمن يحق له الطعن في هذه القرارات.
الحقوق على الأراضي لمشاريع الطاقة والبنية التحتية
تحتاج مزارع الرياح والطاقة الشمسية إلى حقوق على مساحات كبيرة من الأراضي، كثيرًا ما تعود إلى ملّاك عديدين. ونهيكل عقود حق السطحية والارتفاق والإيجار الزراعي والعارية والإيجار ونتفاوض بشأنها، ونتحقق من نظام الأراضي الزراعية.
تشمل خبرة الفريق تطوير مشاريع طاقة شمسية تتجاوز 500 ميغاواط وترخيصها وبيعها، والاستحواذ على مشاريع رياح وطاقة شمسية تتجاوز 200 ميغاواط. ولمزيد من التفاصيل، تفضّلوا بزيارة صفحة قانون الطاقة.
الإيجارات التجارية
نساعد الملّاك والمستأجرين في صياغة عقود إيجار مساحات التجزئة والمكاتب والمساحات الصناعية والتفاوض بشأنها.
يتناول التفاوض عادةً مدة العقد وتجديده، والأجرة وربطها بمؤشر، وأعمال التجهيز، والضمانات، والتنازل عن العقد والإيجار من الباطن، وكذلك شروط إنهاء العقد قبل أجله.
عقود الإنشاءات وFIDIC
نصوغ عقود التصميم والتنفيذ ونتفاوض بشأنها، بما فيها العقود القائمة على شروط FIDIC، ونساعد الأطراف في إدارة المطالبات والتأخير وتعديلات الأعمال.
عندما لا يُحلّ النزاع بالتفاوض، نمثّل العملاء في النزاعات والتحكيم المتعلقة بعقود FIDIC، بما في ذلك أمام غرفة التجارة الدولية.
النزاعات العقارية
نمثّل العملاء في دعاوى الاسترداد، والنزاعات المتعلقة بصحة التصرفات القانونية، وتنفيذ عقود البيع الابتدائية، وإبطال الوثائق المساحية، وتصحيح القيود في السجل العقاري.
كما نمثّل العملاء في النزاعات المتعلقة بإدارة العقارات واستخدامها، وفي النزاعات الناشئة عن العقود العقارية. ولمزيد من المعلومات حول ممارسة التقاضي، تفضّلوا بزيارة صفحة التقاضي والتحكيم.
خبرة ذات صلة في القانون العقاري والإنشاءات
عمل محامو الفريق على بيع الأراضي وشرائها، ومشاريع البناء، وتأجير المراكز التجارية والمباني المكتبية، وكذلك على النزاعات الناشئة عنها. وتعكس التكليفات المذكورة أدناه نشاط Adesman & Asociații والخبرة المهنية السابقة لأعضاء الفريق على حد سواء.
الصفقات والمشاريع العقارية
- مشاريع الطاقة الشمسية والرياح. مساعدة مطوّر أوروبي كبير للطاقة المتجددة في تطوير مشاريع طاقة شمسية تتجاوز 500 ميغاواط في رومانيا وترخيصها وبيعها، وكذلك في بيع مزارع رياح تتجاوز 200 ميغاواط.
- الاستحواذ على مشاريع طاقة متجددة. المساعدة القانونية للفرع الروماني لأحد أكبر مورّدي الطاقة الدوليين في الاستحواذ على مشاريع رياح وطاقة شمسية في رومانيا بقدرة إجمالية تتجاوز 200 ميغاواط.
- استرداد الدفعة المقدّمة في وعد بالبيع. المساعدة القانونية لعميل لم يُنفّذ البائع التزاماته تجاهه في وعد بالبيع، بهدف استرداد كامل الدفعة المقدّمة دون اللجوء إلى القضاء.
- سند ملكية جديد وصالح. تقديم المشورة لعميل اكتسب عقارًا بموجب تصرف مشوب بسبب من أسباب البطلان المطلق، للحصول على سند ملكية جديد وصالح.
قضايا حق الملكية
- الدفاع عن ملكية أرض تتجاوز مساحتها 41,000 متر مربع. المساعدة القانونية والتمثيل لمستثمر إيطالي في نزاعات معقّدة تتعلق بالدفاع عن حق الملكية على عقار تتجاوز مساحته 41,000 متر مربع.
- نزاع يتعلق بإدارة عقار في بوخارست. المساعدة القانونية والتمثيل لمطوّر عقاري كبير في نزاع يتعلق بمطالبات تقارب 10 ملايين يورو.
- المساحة والسجل العقاري. المساعدة القانونية والتمثيل لشركة خاصة في نزاعات تتعلق بحق الملكية، وإبطال عقود التجزئة والوثائق المساحية، وتصحيح القيود في السجل العقاري.
التمويل والضمانات العقارية
- رهون في نزاع مع الدولة الرومانية. المساعدة القانونية والتمثيل لمؤسسة مصرفية في نزاعات مع الدولة الرومانية تتعلق بإبطال قرار صادر عن المديرية العامة الإقليمية للمالية العامة في بوخارست، بشأن قيد حق ملكية الدولة في السجل العقاري على عقارات مرهونة لصالح العميل.
- أكثر من 65 عقد بيع ابتدائي في إجراءات الإعسار. المساعدة القانونية والتمثيل لمؤسسة مصرفية في طعون تتعلق بتنفيذ أكثر من 65 عقد بيع ابتدائي لعقارات مرهونة لصالح العميل ضمانًا لدين قيمته 1.8 مليون يورو.
- إفلاس مطوّر عقاري. المساعدة القانونية والتمثيل لمؤسسة مصرفية في إجراءات إفلاس مطوّر عقاري كبير، لاسترداد مبلغ يقارب 25 مليون ليو.
الإنشاءات والبنية التحتية
- تحكيم أمام غرفة التجارة الدولية بشأن البنية التحتية للطرق. المساعدة القانونية والتمثيل للفرع الروماني لأحد أهم المقاولين الدوليين في إجراءَي تحكيم أمام غرفة التجارة الدولية (ICC) ناشئين عن عقود FIDIC (الكتاب الأحمر) تتعلق بإعادة تأهيل البنية التحتية للطرق في رومانيا.
- إعادة تأهيل طريق وطني. المساعدة القانونية والتمثيل لمجموعة كبرى في مجال الإنشاءات والهندسة المدنية في نزاعات تتعلق بمطالبات ناشئة عن عقد إعادة تأهيل طريق وطني في رومانيا، بقيمة تتجاوز 4.5 مليون يورو.
تحليلات قانونية حول العقارات والإنشاءات
ننشر تحليلات حول التعديلات التشريعية وأحكام المحاكم التي تؤثر في الاستثمارات العقارية وترخيص البناء والحقوق على الأراضي.
قرار المحكمة الدستورية بشأن تراخيص البناء: المحافظ يفقد الحق الحصري في الطعن
الاستثمار في الطاقة المتجددة في رومانيا: الأراضي والربط بالشبكة والتراخيص
أسئلة شائعة حول القانون العقاري
نهجنا
تنشأ نزاعات عقارية كثيرة من تحقق سطحي قبل التوقيع: عبء لم يُلاحَظ، أو مخطط تفصيلي مطعون فيه، أو ترخيص لا يطابق البناء. لذلك نتعامل مع التدقيق القانوني كجزء من استراتيجية الصفقة.
عندما نكتشف خطرًا، نشرحه للعميل بلغة عملية ونقترح الحل: بند ضمان، أو شرط واقف، أو إعادة التفاوض على السعر.
المعلومات المعروضة ذات طابع عام ولا تشكّل استشارة قانونية فردية. وتعكس التكليفات المذكورة الظروف الخاصة بالقضايا المعنية، ولا تشكّل ضمانًا لنتائج صفقات أو نزاعات أخرى.