罗马尼亚BESS项目：许可、并网及投资者法律尽职调查

În ultimii ani, proiecte BESS în România au devenit tot mai relevante pentru investițiile în sectorul energetic. Sistemele de stocare a energiei în baterii – Battery Energy Storage Systems (BESS) – contribuie la flexibilitatea sistemului electroenergetic.

Creșterea capacităților de producere din surse regenerabile, limitările rețelei și necesitatea unei flexibilități sporite a sistemului energetic creează oportunități importante pentru dezvoltarea proiectelor de stocare, atât ca proiecte independente (stand-alone BESS), cât și în asociere cu capacități de producere, în special fotovoltaice și eoliene (co-located BESS).

Din perspectivă juridică însă, existența unui teren și a unei configurații tehnice nu este suficientă pentru ca un proiect BESS să fie considerat apt pentru dezvoltare sau pregătit pentru construcție (ready-to-build).

Viabilitatea juridică a unui proiect depinde de corelarea mai multor elemente: drepturile asupra terenului și accesul la acesta, regimul urbanistic, racordarea la rețeaua electrică, capacitatea de absorbție din rețea și de injecție în rețea (regim bidirecțional), autorizațiile ANRE, cerințele tehnice, de mediu și de securitate la incendiu, precum și modelul concret de operare.

Pentru investitorii care achiziționează proiecte aflate în dezvoltare, întrebarea esențială nu este, prin urmare, numai ce documente deține proiectul, ci mai ales dacă acestea permit construirea și exploatarea BESS în configurația tehnică și comercială avută în vedere.

1. Terenul și amplasamentul proiectului BESS

Primul nivel al analizei privește drepturile asupra terenului.

Investitorul trebuie să verifice nu doar existența unui titlu asupra terenului – drept de proprietate, superficie, concesiune sau un alt drept real –, ci și dacă durata, întinderea și conținutul acestuia sunt suficiente pentru dezvoltarea, construirea și exploatarea proiectului, inclusiv pentru asigurarea accesului și a traseului liniilor de racordare.

O atenție distinctă trebuie acordată terenurilor agricole situate în extravilan.

Poate fi amplasat un BESS pe un teren agricol extravilan?

În anumite condiții, da. Legea fondului funciar nr. 18/1991 include expres unitățile de stocare a electricității între obiectivele care pot fi amplasate pe terenurile agricole situate în extravilan. Acestea apar în categoria investițiilor specifice producerii de energie electrică din surse regenerabile, alături de capacitățile de producție solare, eoliene, pe bază de biomasă, biolichide și biogaz, de stațiile de transformare și de alte sisteme similare, în limita unei suprafețe de maximum 50 ha.

Regimul general prevăzut de art. 92 alin. (2) lit. j) din Legea fondului funciar nr. 18/1991 trebuie însă analizat inclusiv în raport cu categoria și clasa terenului, suprafața proiectului și procedura de scoatere din circuitul agricol.

Într-un proces de due diligence trebuie verificate, printre altele, titlul asupra terenului și înscrierea acestuia în registrul de carte funciară, sarcinile și eventualele litigii, durata drepturilor constituite, accesul la teren, servituțile necesare amplasării cablurilor și infrastructurii de racordare, precum și compatibilitatea dintre situația cadastrală și urbanistică și configurația tehnică a proiectului. Text lipit

2. Racordarea proiectelor BESS în România la rețeaua electrică

Pentru multe proiecte BESS, racordarea la rețea reprezintă unul dintre principalele elemente care determină valoarea proiectului.

Particularitatea unui sistem de stocare, spre deosebire de o capacitate de producție, este că acesta poate funcționa atât prin absorbția energiei electrice din rețea, cât și prin injectarea energiei în rețea.

Din acest motiv, simpla existență a unui aviz tehnic de racordare (ATR) sau a unui contract de racordare nu este suficientă pentru evaluarea juridică a proiectului.

Trebuie analizat exact ce permite soluția de racordare aprobată: puterea aprobată pentru absorbție și pentru injecție, punctul de racordare și nivelul de tensiune, lucrările de întărire a rețelei care ar fi necesare și cine suportă costurile acestora – utilizatorul sau operatorul –, eventualele condiții sau limitări tehnice impuse, precum și calendarul implementării acestora.

Pentru un investitor care cumpără un proiect BESS, orice diferență dintre capacitatea prezentată comercial și capacitatea efectiv permisă prin documentația de racordare poate avea consecințe directe asupra valorii investiției. Text lipit

3. Capacitatea rețelei și riscul de dezvoltare

În contextul creșterii accelerate a numărului de proiecte energetice care solicită racordarea la rețea, accesul efectiv la rețea a devenit una dintre componentele centrale ale riscului de dezvoltare.

Un proiect poate dispune de teren, de o structură corporativă și chiar de o parte importantă din autorizații, fără ca acestea să garanteze că proiectul poate fi realizat și exploatat la capacitatea economică avută în vedere de investitor.

De aceea, analiza juridică a racordării trebuie realizată împreună cu analiza tehnică.

Într-o tranzacție privind un proiect BESS, documentația de racordare nu ar trebui tratată ca un simplu element din checklist, ci ca unul dintre documentele care definesc însuși obiectul achiziției. Text lipit

4. Urbanismul și autorizarea construirii

Dezvoltarea unui BESS presupune și parcurgerea procedurilor aplicabile în materia urbanismului și autorizării lucrărilor de construire.

Este suficientă autorizația de construire pentru ca un proiect BESS să poată fi exploatat?

Nu. Autorizația de construire reprezintă doar o etapă a procesului de autorizare. Aceasta permite executarea lucrărilor, dar nu și exploatarea comercială a instalației.

Pentru intrarea efectivă în exploatare mai sunt necesare, după caz: recepția la terminarea lucrărilor și intabularea în cartea funciară, punerea sub tensiune și certificatul de racordare, precum și autorizațiile și licențele emise de ANRE.

În funcție de caracteristicile proiectului și ale amplasamentului trebuie corelate certificatul de urbanism, avizele și acordurile solicitate prin acesta, regimul terenului, documentația tehnică, autorizația de construire și celelalte aprobări sectoriale aplicabile.

În cadrul due diligence trebuie verificat inclusiv dacă autorizațiile obținute corespund configurației BESS care urmează efectiv să fie construită. Orice modificare ulterioară privind puterea instalată, tehnologia utilizată, amplasarea echipamentelor sau a infrastructurii de racordare poate impune actualizarea ori reluarea procedurilor de autorizare. Text lipit

5. Autorizația de înființare și licențierea ANRE

Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr. 123/2012 tratează expres instalațiile de stocare în cadrul regimului de autorizare și licențiere din sectorul energiei electrice.

Este necesară autorizația de înființare ANRE pentru un proiect BESS?

Pentru realizarea unei instalații noi de stocare, dacă puterea electrică maximal debitată în rețea depășește 1 MW, legea impune obținerea autorizației de înființare.

Pentru capacitățile de cel mult 1 MW, autorizația de înființare nu este necesară, însă există obligații de notificare a ANRE și de raportare periodică, potrivit reglementărilor aplicabile.

Separat, Legea nr. 123/2012 include între activitățile licențiate de ANRE exploatarea comercială a instalațiilor de stocare și distinge între instalațiile asociate capacităților de producere și celelalte instalații de stocare.

Această distincție devine relevantă inclusiv pentru diferența dintre un BESS stand-alone și un sistem de stocare integrat într-un proiect de producere existent. Text lipit

6. Punerea în funcțiune și conformitatea tehnică

Finalizarea lucrărilor de construcție nu înseamnă automat că instalația poate începe exploatarea comercială.

Punerea în funcțiune presupune corelarea documentației de construire cu cerințele tehnice aplicabile racordării și funcționării instalației în sistemul electroenergetic.

Pentru investitor, este important ca procesul de due diligence să distingă între:

• puterea instalată;
• puterea autorizată;
• capacitatea de stocare (MWh) și durata de descărcare;
• puterea aprobată pentru absorbție din rețea;
• puterea aprobată pentru injecție în rețea; și
• puterea și energia care pot fi efectiv valorificate comercial.

Aceste valori nu trebuie presupuse ca fiind automat identice. Orice neconcordanță între ele trebuie identificată și evaluată din perspectiva impactului asupra veniturilor proiectului. Text lipit

7. Mediu și securitate la incendiu

BESS prezintă un profil tehnic diferit de cel al unui parc fotovoltaic sau eolian, inclusiv din perspectiva riscului asociat bateriilor.

Pe lângă impactul obișnuit al unei construcții energetice, există riscuri specifice bateriilor: propagarea/instabilitatea termică și propagarea incendiului între module sau containere, emisia de gaze toxice în caz de incendiu, posibila contaminare a solului și a apelor cu electrolit sau cu apa folosită la stingere, precum și zgomotul generat de sistemele de răcire și de invertoare.

Necesitatea și întinderea procedurilor de mediu trebuie stabilite în funcție de caracteristicile concrete ale proiectului și ale amplasamentului: puterea și capacitatea de stocare, suprafața ocupată, vecinătatea zonelor locuite sau a ariilor naturale protejate.

Din perspectiva tranzacției, trebuie verificat dacă actul emis de autoritatea de mediu corespunde configurației actuale a proiectului și dacă impune condiții care afectează construirea sau exploatarea, cum ar fi măsuri de colectare a apelor, monitorizare sau limite de zgomot.

În mod similar, cerințele privind securitatea la incendiu trebuie analizate prin raportare la tehnologia bateriilor, la configurația și amplasarea containerelor, la distanțele de siguranță față de vecinătăți și între echipamente, la căile de acces pentru intervenție și la sursele de apă.

Din perspectiva unei tranzacții, aceste elemente nu trebuie amânate automat până în etapa de construcție. O configurație tehnică incompatibilă cu cerințele aplicabile poate afecta suprafața utilizabilă, layout-ul proiectului și, în final, poate limita puterea și capacitatea de stocare care pot fi instalate.

Pentru investitor, un layout care nu a fost testat din această perspectivă reprezintă un risc de reducere a capacității, nu doar o formalitate administrativă. Text lipit

8. Stand-alone BESS versus co-located BESS

Diferența dintre cele două modele are consecințe juridice directe asupra autorizării, racordării și structurării tranzacției.

Un stand-alone BESS este dezvoltat ca instalație de stocare independentă, cu propriul teren, propriul loc de racordare și propriul regim de autorizare, licențiere și operare. Avantajul este autonomia: proiectul poate fi tranzacționat, finanțat și exploatat separat.

Un co-located BESS este amplasat împreună cu o capacitate de producere – de exemplu, un parc fotovoltaic – și poate utiliza integral sau parțial infrastructura existentă: terenul, căile de acces, stația de transformare și punctul de racordare. Modelul poate reduce costurile și termenele, dar mută complexitatea în zona corelării cu documentația existentă a proiectului de producere.

În al doilea caz, analiza trebuie să stabilească dacă adăugarea sistemului de stocare este compatibilă cu drepturile și autorizațiile existente și ce modificări sunt necesare în documentația de racordare, autorizare și licențiere.

Faptul că un parc fotovoltaic este deja autorizat sau racordat nu înseamnă automat că un BESS poate fi adăugat fără modificarea documentației existente. Text lipit

9. Când este realmente un proiect BESS „ready-to-build”?

Noțiunea de ready-to-build (RTB) este frecvent utilizată în tranzacțiile din sectorul energetic, dar nu trebuie tratată exclusiv ca o etichetă comercială.

Din perspectivă juridică, un proiect poate fi considerat pregătit pentru construcție numai dacă toate documentele și drepturile necesare au fost obținute și verificate cumulativ, prin raportare la configurația concretă care urmează să fie construită.

În cazul unui BESS, aceasta presupune în special verificarea:

• drepturilor asupra terenului și accesului, a opozabilității acestora prin înscrierea în registrul de carte funciară și a duratei lor;
• regimului urbanistic și a autorizației de construire în termen de valabilitate;
• situației racordării, prin ATR și contract de racordare în vigoare, cu putere aprobată atât pentru absorbție, cât și pentru injecție;
• autorizației de înființare ANRE;
• actului emis de autoritatea de mediu și a cerințelor de securitate la incendiu;
• concordanței dintre documentația juridică și configurația tehnică;
• eventualelor condiții suspensive, termene de valabilitate sau riscuri care pot afecta implementarea, inclusiv eventualele litigii și contestații.

Prin urmare, într-o tranzacție, RTB ar trebui definit contractual, nu doar menționat. Fără o astfel de definiție, „RTB” rămâne o declarație comercială a vânzătorului, iar riscul diferențelor dintre ceea ce s-a promis și ceea ce permite efectiv documentația este transferat cumpărătorului. Text lipit

10. Due diligence la achiziția unui proiect BESS

Ce ar trebui verificat înainte de achiziția unui proiect BESS în România?

Due diligence-ul trebuie să răspundă unei întrebări mai ample decât aceea dacă societatea-proiect deține anumite documente.

Investitorul trebuie să poată stabili dacă proiectul achiziționat poate fi construit, racordat și exploatat în parametrii economici care au stat la baza deciziei de investiție.

Analiza ar trebui să acopere cel puțin:

Aspectele societare – structura societății-proiect (SPV), capitalul social, acționariatul, contractele în curs de derulare și eventualele sarcini asupra părților sociale sau a bunurilor societății.

Terenul – titlul, durata drepturilor, sarcinile, accesul și servituțile.

Racordarea la rețea – ATR-ul și celelalte documente de racordare, puterile aprobate pentru absorbție și injecție, lucrările de întărire eventual necesare și termenele de realizare.

Autorizarea – documentațiile de urbanism, autorizația de construire, actele de mediu și celelalte avize relevante.

Regimul ANRE – autorizația de înființare, notificările și licențele aplicabile.

Concordanța tehnico-juridică – concordanța dintre configurația tehnică prezentată investitorului și cea efectiv autorizată.

Contractele proiectului – contractul de proiectare, achiziție și execuție la cheie (EPC), contractul de furnizare a echipamentelor, contractul de operare și mentenanță (O&M), contractul de racordare și alte contracte esențiale, atunci când există.

Pentru proiectele achiziționate înainte de atingerea stadiului RTB, contractul de vânzare ar trebui să aloce expres riscurile de dezvoltare și să definească precis etapele de dezvoltare (milestone-urile) de care depind plata prețului sau transferul economic al proiectului. Text lipit

Concluzii

Piața BESS din România oferă oportunități semnificative, dar valoarea unui proiect de stocare nu poate fi evaluată exclusiv prin puterea și capacitatea sa de stocare nominale, exprimate în MW/MWh.

Pentru investitor, valoarea reală a proiectului depinde de măsura în care drepturile asupra terenului, soluția de racordare, autorizațiile obținute și configurația tehnică se susțin reciproc și permit exploatarea comercială efectivă a instalației. Aceasta din urmă include accesul la piețele de energie și la serviciile de sistem care fundamentează veniturile proiectului.

În special în tranzacțiile privind proiecte aflate în dezvoltare, diferența dintre un proiect prezentat comercial drept „pregătit pentru construcție” (ready-to-build / RTB) și unul care este realmente construibil, racordat și exploatabil în configurația promisă poate deveni una dintre principalele surse de risc.

Din acest motiv, analiza juridică trebuie începută suficient de devreme pentru ca eventualele neconcordanțe să poată fi reflectate în structura tranzacției, în condițiile suspensive, în mecanismul de preț, în declarațiile și garanțiile vânzătorului și în obligațiile de despăgubire. Text lipit

Întrebări frecvente

Poate fi construit un BESS pe teren agricol extravilan în România?

Da, în anumite condiții. Legea fondului funciar nr. 18/1991 include expres unitățile de stocare a electricității printre obiectivele care pot fi amplasate pe terenuri agricole din extravilan, însă trebuie analizate categoria de folosință și clasa de calitate a terenului, suprafața ocupată și procedurile privind scoaterea din circuitul agricol.

Este necesar un ATR pentru un proiect BESS?

Da. Ca orice instalație care urmează să fie racordată la rețeaua electrică, un BESS necesită un aviz tehnic de racordare (ATR), emis de operatorul de rețea relevant. ATR-ul este urmat de încheierea contractului de racordare.

În cazul unui BESS co-locat cu o capacitate de producere existentă, este, de regulă, necesară actualizarea ATR-ului existent.

Este necesară autorizație ANRE?

Da, pentru instalațiile de stocare noi a căror putere electrică maximal debitată în rețea depășește 1 MW, Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr. 123/2012 impune obținerea prealabilă a autorizației de înființare.

Pentru instalațiile de cel mult 1 MW, autorizația nu este necesară, dar este obligatorie notificarea ANRE privind proiectul investițional și raportarea periodică a stadiului realizării acestuia.

Un BESS are nevoie de licență pentru exploatare comercială?

Da, ca regulă. Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr. 123/2012 supune stocarea energiei regimului de licențiere și prevede două situații:

(i) BESS adăugat unei capacități de producere (co-locat): exploatarea comercială a instalației de stocare este acoperită de licența capacității de producere căreia îi este adăugată; și

(ii) BESS independent (stand-alone): este necesară o licență distinctă pentru exploatarea comercială a instalațiilor de stocare.

Prin excepție, nu este necesară licență pentru capacitățile de producere și/sau instalațiile de stocare cu o putere electrică totală mai mică de 1 MW. Titularii acestora au însă aceleași obligații de respectare a reglementărilor ANRE ca un titular de licență.

Care este diferența dintre stand-alone și co-located BESS?

Un BESS independent este o instalație de stocare racordată direct la rețea, cu propriul punct de racordare și propriul regim de autorizare și licențiere.

Un BESS co-locat este adăugat unei capacități de producere, de regulă un parc fotovoltaic sau eolian, și utilizează integral sau parțial infrastructura acesteia: terenul, stația de transformare și punctul de racordare.

Diferența poate influența racordarea, autorizarea și licențierea.

Ce trebuie verificat la cumpărarea unui proiect BESS?

Verificarea trebuie să stabilească dacă proiectul poate fi construit, racordat și exploatat în parametrii care au fundamentat prețul. Analiza vizează în principal:

• structura societății-proiect și eventualele sarcini;
• drepturile asupra terenului, accesul și servituțile;
• racordarea, inclusiv puterile aprobate pentru absorbție și injecție;
• autorizațiile de urbanism și construire, actul de mediu și securitatea la incendiu;
• regimul ANRE, respectiv autorizația de înființare și licența;
• contractele proiectului;
• termenele de valabilitate, condițiile impuse și eventualele litigii;
• concordanța dintre puterea și capacitatea de stocare prezentate comercial și cele efectiv autorizate.

Ce înseamnă „pregătit pentru construcție” (ready-to-build / RTB) pentru un proiect BESS?

În practică, un proiect este considerat pregătit pentru construcție atunci când dispune de toate drepturile și autorizațiile necesare pentru începerea lucrărilor: drepturi valabile asupra terenului, ATR și contract de racordare, autorizație de construire și, după caz, autorizația de înființare ANRE. Toate acestea trebuie să corespundă configurației care urmează să fie construită.

Noțiunea nu are însă o definiție legală. De aceea, într-o tranzacție, stadiul RTB trebuie definit contractual, prin lista documentelor, drepturilor și etapelor concrete pe care proiectul trebuie să le îndeplinească.

Este suficientă capacitatea exprimată în MW/MWh pentru evaluarea proiectului?

Nu. Valorile nominale arată doar dimensiunea proiectului, nu și ceea ce poate fi efectiv construit și exploatat.

Trebuie analizate puterile aprobate prin documentația de racordare pentru absorbție și injecție, autorizațiile obținute și concordanța lor cu configurația tehnică, precum și posibilitatea exploatării comerciale efective în parametrii economici care au fundamentat investiția.

Adesman & Asociații asistă investitori și dezvoltatori în proiecte de energie regenerabilă și stocare a energiei, inclusiv în procese de dezvoltare, racordare și autorizare, precum și în operațiuni de due diligence și tranzacții privind proiecte energetice.

Pentru informații suplimentare privind activitatea și serviciile noastre juridice, puteți consulta pagina de contact.

Materialul are caracter exclusiv informativ și general și nu reprezintă consultanță juridică cu privire la un anumit proiect sau o anumită tranzacție. Regimul juridic aplicabil trebuie analizat în funcție de caracteristicile concrete ale fiecărui proiect și de legislația în vigoare la data analizei, având în vedere că legislația și practica autorităților din sectorul energetic sunt în continuă evoluție